住宅再開發事業의 效率性 提高方案에 관한 硏究

Abstract

인간이 살아가는데 있어서 衣·食·住는 기본적인 요소이며, 이 중 住宅은 인간생활의 基盤일 뿐만 아니라 休息處가 되는 장소라고 할 수 있다. 따라서 주택은 국가 전체적으로 볼 때 민생 안정과 생활의 질을 결정하는 중요한 요소가 되는 것이다. 우리나라는 그 동안의 경제발전으로 주택사정은 어느 정도는 改善되고는 있으나, 産業化에 따른 인구의 都市集中과 核家族化로 인한 주택의 수요가 계속적으로 증가하고 있다. 따라서 주택의 양적 부족을 해소하기 위해서 주택공급의 기반을 강화해야하며 특히, 저소득층을 위한 주택공급의 증대에 중점을 두어야 한다. 게다가 불량·노후주택의 질을 개선해야 하는 두 가지 측면을 고려해야 한다. 우리나라의 불량주택재개발사업은 1960년대 이후 도시계획제도가 導入되면서 시작되어 그동안 수많은 試行錯誤를 거듭하면서 지역주민의 주거안정대책 등 사업추진을 위한 법적·제도적 補完이 이루어지고, 또한 인식의 변화로 인해 과거에 비해 諸般 餘件이 개선된 것이 사실이다. 그러나 재개발사업의 근본적인 한계는 공공사업임에도 불구하고 민간이 사업을 주도하다보니 이 과정에서 개발이익을 둘러싼 社會的 葛藤이 야기되었다. 이를 해소하고 재개발사업의 본래 목표인 노후·불량주택지역 주민의 住居環境改善을 달성하기 위해, 制度 및 運用的 側面, 社會 및 經濟的 側面, 都市計劃的 側面의 3가지로 제시하면 다음과 같다. 우선, 制度 및 運用的 側面에서 보면 첫째, 法制를 合理化해야 한다. ‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’의 목적이 불일치하고 내용도 相互 矛盾되는 점이 있으므로 부분개정 또는 補完해 나가야할 것이다. 또한 전면철거에 의한 합동재개발 방식에서 벗어나, 보존재개발이나 수복재개발 방식을 竝行할 필요가 있다. 둘째, 整備區域指定基準을 合理化해야 한다. 즉 재개발구역지정의 기준은 토지나 건물에 관한 물리적 측면뿐만 아니라 사회·경제적 여건변화의 측면까지 확대해야 한다. 셋째, 住宅再開發事業을 效率的으로 施行해야 한다. 이를 위해 도시계획 및 재개발 전문가의 실질적인 사업 참여를 유도하여 지역특성에 적합한 재개발계획을 수립해야 한다. 넷째, 事業計劃期間을 制定하여야 한다. 구역지정 후 일정기간 이내에 사업계획이 立案되지 못할 경우에는 재개발구역지정의 效力을 喪失시키는 것이 바람직하다. 다음으로 社會 및 經濟的 側面에서는 첫째, 原住民의 現地定着을 위한 制度를 改善해야 한다. 중·대형 아파트 중심의 건립 보다는 지역의 실정에 맞게 국민주택규모의 아파트와 임대주택아파트의 비율을 조절하여야 한다. 또한 容積率을 지역실정에 맞추어 상향조정하고, 공공용지를 활용하여 임대 및 반값아파트의 건축을 확대하고, 기업이윤을 적정한 선까지 감소시켜 공사비를 현실화함으로써 입주비용을 가능한 한 낮춰야 한다. 둘째, 貰入者 對策을 强化하여야 한다. 세입자 대책은 세입자의 생활권 또는 수익권에 대한 국가나 지방자치단체 등 공공의 의무로 규정하여야 한다. 셋째, 臨時收容施設을 확대해야 한다. 또한, 임시수용시설의 입주자격은 원거주자 뿐만 아니라 세입자도 포함시켜야 하고, 부득이하게 임시수용대책이 곤란한 경우에는 이주비를 주변 주택가격의 수준으로 現實化해야 한다. 마지막으로, 都市計劃的 側面으로는 첫째, 環境 親和的인 住居環境을 확보해야 한다. 자연적 특성을 반영한 적정밀도의 개발과 환경 친화적인 주거지로의 정비를 誘導해야 한다. 둘째, 未來形 都市計劃을 세워야 한다. 도시는 유기적 조직체로서 활동하며 재개발사업 역시 이러한 조직의 부분이므로 도시전체와 상호 연관되게 토지이용, 교통, 공공시설 등을 고려한 複合機能을 갖는 도시계획이 이루어져야 한다. 본 硏究에서 제시한 住宅再開發事業의 改善方案들을 실행하기 위해서는 장기적인 목표를 가지고 合理的으로 제도를 재정비하고, 公益性을 우선하는 사업이 되도록 유도해야 할 것으로 본다.; Since the 1960s, thanks to the economic development, the housing conditions in Korea have, to a certain extent, been improved. Industrialization, however, has brought about urban overcrowding, and the trend toward smaller families has led to the increasing housing demand. How to solve the lack of housing has been an important issue in Korea. Korea has carrying out the housing reconstruction in an effort to solve it, but there are some problems in the housing reconstruction. Above all, its limitation is that in spite of public works, the government is driving its project based on civilians' profits on developing, which causes social conflicts among the participants of housing reconstruction. In this study, to ease the conflicting causes of the housing reconstruction project, and to achieve its ultimate goal, which is to improve the housing conditions of the residents in outmoded and poor housing areas, improving devices are presented as follows. Ⅰ. In the institutional and operational view First, the legislative system should be rationalized. The purpose of 'Urban and housing surroundings improvement act' and 'Special act for promoting urban re-improvement' is discordant and its contents are inconsistent. Thus, the acts should be both partially revised and complemented. In addition, instead of the mode of the joint reconstruction by whole removal, the modes of the preservative reconstruction and the restoring reconstruction are going on at the same time. Second, the standard of designated improvement zones should be rationalized. It should be enlarged to the social and economic condition change as well as the physical view on estates and buildings. Third, the efficient housing reconstruction project should be enforced. To this end, the urban plan and reconstruction specialists should be induced to participate in the project so that they may establish a reconstruction plan suitable for local characteristics. Fourth, the government should legislate the project plan period. Unless the project plan are drafted within a certain period after designating reconstruction zones, it is desirable to be deprived of the effect of the reconstruction zone designation. This leads to shorten the period and prevent the restraints of property rights and speculations due to the delay of the project Ⅱ. In the social and economic view First, the system for local people's settlement at the very spot should be improved. To gain economic profits in the project as much as possible, irrespective of union members' share in the expenses, the ratio of national housing scale apartments to rental apartments should be regulated to meet the local conditions rather than to build mid and large apartments. Second, the policy for tenants should be strengthened. The tenant policy should be stipulated as a public duty of the country or self-governing bodies against their living rights or profit rights. Third, temporary accommodation should come into effect as it is stipulated in the law. Besides, the requirement for moving in temporary accommodation should include tenants as well as lessors. In case of the trouble of temporary accommodation, moving expenses should be readjusted to a realistic level of the nearby housing price. Ⅲ. In the view of the urban plan First, the environment-friendly housing surroundings should be ensured. The proper population density reflected in natural characteristics should be developed and the harmonious and environment-friendly housing sites reflected in the environmental policy of self-governing bodies should be induced. Second, the urban plan for the future should be made. The town functions as an organic structure and the housing reconstruction project should be also drafted in connection with the whole town. In this study, the problems of the housing reconstruction project and improving devices are presented. But the following study should be supplemented.