주택법상 주택조합에 관한 연구

Abstract

'내집마련'을 꿈꾸는 수많은 무주택자들에게 주택법상의 주택조합사업방식은 중요한 공급방식으로서 이에 관한 고찰은 의미가 크다고 할 수 있다. 주택을 공급하는 방식은 여러 가지가 존재하는데, 특히 주택법상에 따른 주택조합방식은 무주택자들이 청약통장 없이 저렴하게 주택을 마련할 수 있다는 큰 장점이 있지만 사업리스크가 크고 편법분양 등 여러 가지 폐해로 인해 부정적인 공급방식으로 오인되며 점차 제도적인 장점이 퇴색되어 가고 있다. 이러한 주택법상 주택조합방식은 기존방식으로는 유명무실한 제도로 死藏될 위기에 처해 있음에도 불구하고 청약통장 없는 무주택서민들이 저렴하게 주택을 공급받을 수 있는 제도로써의 정책상 취지는 현재와 미래의 부동산정책이 발전시켜 나아가야 할 방향임이 분명하다. 주택법상의 주택조합제도에 관한 기존의 변화들은 주택법의 지속적인 강화나 억제에 치중하고 있었다. 하지만 이러한 강화 내지 억제책은 그때그때의 문제해결에 그치는 조치가 많았으며, 주택조합사업참여자 등은 다시 그러한 조치를 빠져나갈 방법을 찾게 되고 그에 대한 새로운 강화책을 만들어야 되는 악순환의 고리를 가질 수 있다. 그렇다면 실질적인 문제의 해결과 대안을 어디서 찾을 것인가에 대하여 주택조합사업을 주택법과 他법률들의 적용을 받는 모든 부동산개발사업과 관련된 일반적인 문제로 보고 대안을 찾고자 하였으며 이러한 실질적인 문제를 토지확보방식에 있어서의 문제점, 자금(금융)조달에 있어서의 문제점, 그리고 사업참여구도 즉 사업참여자간의 관계에서 나타나는 문제점으로 나누어 고찰하고 개선방안을 제시하였다. 주택법규의 정비를 통한 주택조합사업의 개선이 필요하다고 여겨지는 부분에 대하여 법규의 개선 방향을 제시하였다. 부분적인 법규 개선도 주택건설사업방식의 전체적인 법규체계정비와 관련해서는 동일법규 및 他법규체계와의 관계에서 나타나는 사업방식간의 형평성, 적용법규에 있어서의 충돌문제 그리고 사업방식을 넘어서는 주택개발사업에 대한 정책적 취지와 목표와도 관련된다는 점에서 유기적인 체계의 고려가 필요하다고 보았다. 주택법규 개선방안으로는 강화 및 완화라는 측면으로 나누어 매도청구권의 부여, 공공택지의 지원, 준사업승인제도의 활용, 시행대행사의 사업참여 지위 인정, 조합원 자격조건 완화, 토지사용승낙서 양식 대체, 조합원 초기모집율 증대, 시공사의 선정방법, 인가권자의 관리·감독권한의 부여, 공동사업자인 시공사의 권한 강화 등을 제시하였다. 주택법상 주택조합제도는 많은 문제점을 나타내고 있는 것이 사실이다. 하지만 다양한 주택공급방식 중 무주택자들에게 유리한 방식으로 주택을 공급할 수 있는 제도적 장점을 뒤로한 채 기존방식의 문제점만 부정적으로 나열하는 것은 상당히 안타까운 일이 아닐 수가 없다. 주택조합제도의 여러 가지 문제점들을 하나씩 짚어보고 이에 대한 근본적인대안을 모색해보며 활용가치를 높이고자 하는 노력이 필요하다는 것을 강조하고자 한다.; Since the housing cooperative system specified by Housing Act is important for the numerous homeless people dreaming of 'owning their houses,' it may be meaningful to examine it. There are various methods of supplying the houses, but the housing cooperative system under Housing Act is much favorable to the homeless people who have not subscribed to the housing lottery program. However, since this system is much vulnerable to the project risks and other various problems including unlawful sales, it has been perceived as a negative housing supply system, while its institutional advantages have faded away. Although the housing cooperative system under Housing Act is in the danger of being abolished as ineffective system, it is deemed necessary to develop the ideas underlying it because it allows the homeless people who have not subscribed to the housing lottery program to own their houses at inexpensive prices. The housing cooperative system under Housing Act has changed to reinforce its regulations or check the real estate speculations. However, such reinforcement of regulations or checking of speculations have been impromptu and temporary in many cases, while the housing cooperative members have endeavored to find the loopholes. After all, a vicious cycle of regulations and their circumventions has remain unresolved. Hence, it is essential to explore effective solutions and policy alternatives for the housing cooperative system. This study was aimed at exploring the policy alternatives, assuming that the housing cooperative projects should be regarded as the real estate development projects regulated by Housing Act and other laws, and addressing the problems involving how to secure the land plots, raise the fund (financing), structure of participation in the project, namely the relationship among participants, and thereby, suggesting the solutions. First of all, this study suggested the directions for reforming the relevant law system in order to activate the housing cooperative projects. It was deemed necessary to rearrange the entire law system regarding the methods of housing construction, particularly in terms of equity among the methods across the relevant laws, conflicts among laws, and cause and goals of the housing development project policies. In order to reform the housing-related laws, it was deemed necessary to consider both sides of the coin - reinforcement and mitigation of regulations. Especially, this study proposed the following reform measures: right to request for purchase, supply of the public housing sites, use of quasi-project license system, recognition of developer's right to participate in the project, alleviation of the eligibility for cooperative membership, replacement of the format for agreement to use of the land, increase of initial cooperative members recruited, improvement of the methods of selecting the constructors, official licensor's right to manage and supervise the project, reinforcement of constructor's right as joint developer, etc. Indeed, the housing cooperative system under Housing Act has many problems. However, it is regretful to dismiss its advantages of supplying the houses to the homeless people in a more favorable way but focus on its negative aspects. Lastly, it is required to examine various problems of the housing cooperative system one by one and explore their fundamental solutions to activate the system.