不動産賃借人 保護制度의 改善方案에 대한 硏究

Abstract

Ordinary people's housing stability should be guaranteed by law and system, but it is closely related with various government polices including national (85㎡ or narrower under Housing Act) or small-scale housing supply policies, rental housing supply policies and housing environment improvement policies for obsolete houses. The ordinary people consisting mostly of urban workers and tenants earn the income enough to solve their food and clothing problems but not enough to solve their housing problem. In particular, the housing problem is directly related with the rights of survival ensuring the right to live a happy and humane life in the Constitution, and therefore, the nation is obliged to check people's housing life and ensure it to a maximum degree. As a result of reviewing the legal systems for the ordinary people's housing life, it was confirmed that the policies and legal system for their housing life was the tenant protection system, particularly, the rental housing policies for tenants. Thus, this study was aimed at reviewing the legal systems for tenants' protection and the rental housing supply policies under Tenants' Housing Act for tenants. Although the special act serves to enhance tenants' refutation right, admit their preferred repayment and allow them to request for preferred purchase at the auction court against the bankrupt national rental housing constructor, they would not be able to leave poor living quarters, slums, comparted rooms, homeless camps, illegal housing villages, hillside community, thatched houses, underground rental houses, door-side rooms, etc., unless the houses should be supplied sufficiently to them. If they should not be able to leave such poor living quarters, their health would be harmed, much less their humane life guaranteed by the Constitution. In order to protect the urban workers and ordinary people most of whom are tenants, it is important to enhance their legal status, protect their legal and institutional rights, but what is more important is to supply them with more national housing and long-term rental houses. In particular, it is necessary to reconstruct or redevelop the obsolete poor living quarters and thereby, improve their living environment if their rights to survive and live a happy life should be warranted in both nominal and actual terms. According to the statistics published by Ministry of Construction and Transportation on March 10, 2005 during Participatory Government, the ratio of housing ownership throughout the nation as of the end of 2004 was 102.2% (89% in Seoul), while the ratio of those owning their houses was 62.9% and that of those living in their owned houses was 54.2%. Then, it is estimated that 45.8% of the people were still living in others' houses as deposit or rental tenants. Thus, as far as the housing problems were concerned, it was conceived that tenants' status and rights had still to be enhanced. With such basic conception in mind, the researcher reviewed preceding studies and relevant literature and thereupon, found that most of them had reviewed the housing problems from the legal perspective only, not from macro- or inclusive-perspective including policies. Hence, this study included the policy aspects to address the problems and find their solutions by reviewing law, policies, systems and plans for tenants' protection and thereby, explored the policy and legal alternatives to protect tenants' rights and solve their housing problems.; 서민의 주거안정은 법률적인 제도보장도 중요하지만 국민주택규모(주택법상 85㎡이하)의 소형분양주택 및 임대주택공급정책 나아가 노후주택에 대한 주거환경개선정책과도 밀접한 관련이 있다. 왜냐하면, 서민은 대부분 도시노동자와 임차인들로 대부분이 저소득층으로 의식주의 문제를 해결함에 있어 의식 문제는 어렵지 않게 해결할 수 있으나 주택문제는 해결하기가 그리 쉽지 않기 때문이다. 특히 주택문제는 헌법상 행복추구권과 인간다운 생활을 보장하는 생존권적 기본권보장과도 직결되어 국가는 이를 확인하고 최대한으로 보장할 의무를 지니고 있는 중대한 사안이기도 하다. 따라서 본 논문은 오래전부터 서민을 위한 법률적 제도로는 어떤 것이 있고, 국가가 이들을 위한 주택정책을 위한 대책과 서민을 위한 법률문제로는 대표적인 것이 임차인의 보호제도로서, 서민을 위한 주택정책으로는 임차인의 임대주택정책이다. 그리하여 임차인의 보호를 위한 법률적 제도고찰과 임차인을 위한 정책적 주택공급정책으로 임대주택법상의 임대주택공급정책을 논제로 채택하게 되었다. 즉 특별법으로 임차인의 대항력을 강화하고 우선변제력을 인정되고 부도난 국민주택규모의 임대주택에 대하여 경매법정에서 우선매수청구권을 인정한다 하여도, 근본적으로 근로자와 서민의 주택수요에 대한 충분한 주택공급이 확충되지 않는 한 불량촌, 슬럼가, 쪽방지구, 노숙자집단촌, 무허가촌, 달동네, 판자촌, 지하셋방, 문간방 등은 사라지지 않을 것이며, 열악한 주거환경으로 건강을 해치는 등 그만큼 근로자. 서민들은 헌법이 보장한 인간다운 삶을 추구하기는 힘들다. 따라서 대다수 임차인인 도시근로자와 서민들을 보호하기 위해선 법적으로 지위를 강화하고 권리를 보호하는 장치와 제도를 확립하는 것도 중요하지만 무엇보다도 정책적으로 서민형 국민주택과 장기임대주택의 보급이 우선 선행되어야 한다. 특히, 노후불량주택가에 대한 재건축재개발사업이 활발해 진행되어 주거환경을 개선하여야만이 명실상부한 실질적인 근로자·서민의 생존권과 행복추구권이 실현될 것으로 본다. 참고로 참여정부시절인 2005. 3. 10.자 건설교통부가 발표한 통계자료에 의하면, 2004년도말 기준 전국의 주택보급률은 102.2%(서울은 89%)로 나타나고 이중 자기집을 가진 가구비율인 전국의 자가보유율은 62.9%이고 자기집에 살고 있는 전국의 자가점유율은 54.2%로 발표한바 있다. 그렇다면 아직까지도 45.8%는 전세내지는 임대차로 남의집을 살고 있다는 의미가 된다. 그리하여 아직도 우리나라의 현실이 주택문제와 관련하여 임차인의 지위강화와 권리보호가 충분히 이루어 지지 않고 있다고 진단하게 되었고, 이러한 문제의식에 따라 임차인의 지위와 보호에 관한 기존의 연구논문 등 문헌검토를 해본결과 거의 모두가 법률적으로만 조명하고 있을 뿐 정책적인 측면까지 고려하여 거시적·포괄적으로 접근한 연구논문은 부족하였다. 그리하여 정책적인 측면까지를 고려하여 문제점을 찾아 대안을 제시하고자 임차인보호에 대한 법률·정책적 제도, 계획 등을 기존법령과 문헌을 토대로 찾아내어 이를 이해하고 해석하는 해석적 관점과 문제점을 찾아 개선대안을 찾아보는 관점에서 접근해 보았다.