신도시 단독주택지의 가로 위계별 저층용도분포 및 전면공간이용 특성 분석

Abstract

서울의 인구분산 및 도시문제의 해결을 목표로 개발된 수도권의 5개 1기 신도시는 착수된 지 20여년이 되어간다. 그 간 거시적 관점에서의 평가와 주택공급의 주된 방식이었던 공동주택 아파트에 대한 관심은 많이 있어왔지만, 신도시 내의 단독주택지에 대한 관심은 상대적으로 미약했다. 더불어 그 단독주택단지의 정주환경에 대한 문제의식이 지속적으로 제기되었고 공감을 형성해온 것 역시 사실이다. 신도시 단독주택지는 도시설계지침에 의해 조성되었음에도 불구하고 개발밀도의 과잉, 심각한 용도 혼재로 대표되는 주거환경의 문제가 제기되고 있다. 그것은 일차적으로 주차수요 증가, 근린보행환경 저해와 같은 가로환경의 문제로 나타났으며, 그에 대한 실질적이고 구체적인 개선의 움직임은 거의 없었다. 주거지 가로에서의 보행활동은 단순히 보행자 통행의 목적 외에도, 산책, 조깅과 같은 비목적적 보행활동이나 근린상업시설에서의 매매활동, 그 밖의 다양한 이웃과의 교류활동을 포함한다. 이러한 가로의 생활환경적 기능을 풍부하게 담아내려는 경향으로 최근 관심이 높아지고 있는 보행 친화적인 주거환경조성의 노력을 들 수 있다. 이에 본 연구는 신도시 단독주택지를 보행친화적인 가로환경으로 개선하는 것을 궁극적인 목표로 그에 선행되어야할 현황실태의 분석적 이해를 도모하고 그로써 실질적인 시사점을 얻고자 하였다. 본 연구에서는 체계적으로 계획된 신도시의 가로체계를 바탕으로 현재 제기되고 있는 문제의 핵심사항인 심각하게 혼재된 상업용도, 그리고 주거지 가로환경의 질을 결정하는 중요한 부분인 필지 전면공간이용의 상호 관련성을 분석하였다. 그것은 도시설계지침을 통한 필지별 개발과 그에 따라 좌우되는 건물과 가로공간의 전이적 경계영역 조성에 초점을 맞춘 것이며, 실증분석을 통해 규명된 영향관계를 통해 지구단위계획의 개선에 정책적 시사점을 주고자 하였다. 따라서 급속한 개발과 상업혼재에 의한 심각한 문제가 예상되면서도, 비교적 높은 대표성을 가질 수 있고 통계적 분석에 필요한 적정 수 이상의 필지를 가진 분당의 단독주택지 C22블록을 사례지로 선정하였다. 세 가지 주요 분석요소 중 가로위계는 도로의 교통기능적 위계와 더불어 공간구문론에 의한 접근성 및 인지성을 함축하는 5단계의 지구적 세부위계를 구분하였다. 저층용도는 주거 외 상업용도는 업종별 성격과 영향력을 고려하여 식음/위락, 판매, 업무, 생활서비스, 자동차/제조, 기타, 6가지로 계열화하였다. 대상지의 경우 전용주택이 28.1%였고, 나머지 점포주택의 경우 식음/위락, 업무, 판매용도 등의 순으로 점유하고 있었다. 전면공간의 이용은 가로와 필지 간 물리적 경계의 형태와 전면공지의 직접적인 용도를 바탕으로, 군집분석을 통해 A~F의 6가지로 유형화하였다. 대상지의 다수를 차지하는 것은 경계물이 없이 전면공간을 주차공간으로 이용하는 B유형이었다. 실증분석에서는 변수화한 세 가지 분석요소를 기술통계량 및 교차분석, 상관분석, 로지스틱 회귀분석을 이용하여 명목변수간의 관계성 및 변수항목별 구체적인 인과적 영향력을 알아보았다. 독립성 검정에 의한 세 변수 간 각 관계의 독립성은 기각(α=0.001)되었고, 분할계수에 의한 효과크기로 비교해보면, 저층용도와 전면공간이용>가로위계와 저층용도>가로위계와 전면공간이용의 관계 순으로 상관성이 높은 것으로 나타났다. 가로위계와의 관계에서는 가로의 위계 외에 여타 접도조건의 영향력도 설명하기 위해 모서리필지나 단지외곽필지 여부, 근린상업용지나 보행전용로의 인접 여부를 변수로 추가하였다. 또한 전면공간이용과의 관계에서는 유형별로 설명할 수 없는 쾌적성 요소로서 전면부 조경 및 도로점용 상태를 변수로 추가하여 이해를 도왔다. 세 가지 분석을 통해 도출된 유의한 세부적 경향치를 바탕으로 가로위계에 따른 용도관리의 방향, 저층용도에 따른 전면공간이용 관리의 가능성, 그리고 가로위계별 전면공간의 이용과 주차문제의 관리 방향에 대한 정책적 제안을 할 수 있었다. 이는 이미 기성시가지에서의 일어나고 있는 주차문제에 대한 대응책 및 녹색주차사업, 담장허물기와 같은 보행친화적인 노력들을 포함하며, 가로커뮤니티 단위의 환경정비, 즉 행정과 주민의 참여를 통한 개선방안까지 종합적으로 고려한 것이다. 본 연구는 단독주택지의 상업용도 혼재를 부정적으로만 바라보던 기존의 시각에서 나아가, 조화로운 혼재를 염두에 둔 가로환경의 관리방향을 구체적인 분석적 근거와 함께 제안하고 있다는데 의의를 둘 수 있다.; It has been nearly 20 years ever since the development of five 1st generation new towns had started in order to resolve high population density and problems within Seoul. Although there has been evaluations in macroscopic perspective and interest in apartment complex, which was the main type to provide residence, but the discussion on detached housing area within new towns received relatively less interest. Indeed, there were many problems suggested for the residential environment of detached housing area. Although detached houses within new towns were developed under the urban design guidelines, it suffered residential environmental problems such as development of over-dense households and over-mixed commercial use. Such problems led to severe problems of neighborhood streetscape increase in demand for parking lot, obstruction of pedestrian activity. However, no actions were taken to improve and resolve the street environment problems. The pedestrian activity within a neighborhood not only includes the purpose of passage, but also includes daily activities such as hiking, jogging, and other various social activities in community as well. Such reasons have led the interest on pedestrian-friendly residential environment development, which focuses on maximizing life-related environment. Thus, this study intends to provide analytical understanding on present conditions and suggestions in order to improve environment of detached housing area within new towns into pedestrian-friendly streetscape. During the present research, the mutual relationship between systemic street planning within the new towns, problem of multi-purpose usage(for commercial usage), and front space usage conditions, which is an essential part of the street environment within the neighborhood was analyzed. The analysis focuses on types of development for different lots according to urban design guidelines and development of boundaries between buildings and street area. By finding influential relationship using positive analysis, the research intended to suggest a path for improvement of city planning at local level. Hence, Detached Residential Block C22 within Bundang was chosen for analysis, as it has problems from rapid development and over-mixed commercial use in area. Also, it has more than adequate number of lots necessary for statistical analysis as well. Among three main analytical factors, street levels were classified into five specific levels which contain transportation ability levels of the roads and accessibility and recognition from space syntax. Among ground floor of detached houses, commercial use were classified into six types -food/leisure, sales, business, life service, automobile/manufacture, and etcetera, considering the characteristic of business and its influence. The subject district showed ratio of 28.1% residential housings, while the rest of the area was used for multi-purposes. Food/leisure was ranked the highest among the multi-purpose housings, and business, sales purposes followed respectively. Front space usages were classified into A~F, six types from cluster analysis. The analysis took types of physical boundary between streets and lots, and direct purpose for front space into consideration for the classification. According to the analysis, type B, which uses front space without fence for parking lot, was found to be the most frequent. For the positive analysis, descriptive statistic data, cross-tabulation analysis, correlation analysis and logistic regression analysis were used to find causality among variables and relations between nominal variables of three analytical factors. As a result, it was found that ground floor usage & front space usage> street levels & ground floor usage> street levels & front space usage had high correlation, respectively. In order to explain the influence of other various conditions regarding road adjacency, lots located at corners, lots outside residential districts, neighborhood commercial lot, and adjacency to pedestrian walks were chosen as variables as well. In addition, landscape architecture of front space and illegal road usage conditions were also brought in as comfort factor variables to explain relations with front space usage. With the specific tendency resulted from the three analysis, policy suggestions for purpose management according to street hierarchy, possibility of front space usage management from land use, and front space usage and management of parking spaces according to street hierarchy were able to be made. Such suggestions include pedestrian-friendly efforts such as countermeasures for problems with parking space, environment-friendly parking, tearing down fences, which are already being executed within old cities. Also, community level street environment maintenance, a method which both local government and citizens could share, was brought into perspective. This study intends to move forward from the aspect which views commercial usage of detached housing area in a negative insight, thereby suggesting a new method to harmoniously manage various purposes of such housings and improve street environment, backing them up with concrete analytical reasons.