대규모 복합용도개발이 주변상권에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

최근 각 지자체 시행하고 있는 도시재생사업의 형태를 보면 주로 대규모로 여러 용도를 복합하여 높은 용적률로 계획하는 경우가 많다. 특히 서울시의 경우, 중심지형 도시재정비촉진사업 및 균형발전촉진사업 등을 통해 이러한 대규모 복합용도개발이 동시다발적으로 일어나고 있다. 이에 따라 인근 중소규모의 상권을 보호하려는 움직임이 일어나고 있으나 이를 뒷받침할 실제적인 근거가 충분하지 않은 실정이다. 본 연구에서는 도시재생의 일환으로 시행되는 각종 사업들이 주변 상권에 미치게 될 영향을, 멀티에이전트 시스템(MAS)을 이용하여 소비자가구(household) agent와 점포(shop) agent의 상호작용의 관점에서 시뮬레이션하고 개발에 따른 시장점유의 잠식수준을 정량적·공간적으로 예측함으로써, 복합개발이 주변지역에 미치는 영향을 살펴보았다. 연구의 범위로는 서울시에서 균형발전촉진지구로 지정한 청량리지구와, 그에 인접하여 대규모의 민자역사 개발이 계획되어 있는 왕십리지구를 중심으로 설정하였다. 시스템의 기본 메커니즘으로 소비자가구가 점포를 선택할 때의 확률적 선택모형 가운데 허프모델을 이용하였고, 허프모델에서의 거리저항계수를 O-D 매트릭스를 통해 도출하였다. 영향의 분석은 점포에이전트의 매출액 변화율로써 측정하였으며, 잠식수준의 판정기준을 높음, 보통, 낮음으로 설정하여 시뮬레이션의 결과를 구분하고 이를 바탕으로 네 가지로 설정한 세부 분석대상에 따라 비교분석하였다. 분석에 의해 도출된 결과는 다음과 같다. 첫째, 각각의 단독 개발은 개발지를 중심으로 인접한 지역에서의 잠식효과가 큰 데 반해, 두 개발이 모두 완료된 경우에는 인접지역과 더불어 주변의 일반상업지역에까지 잠식효과가 넓게 미치게 됨을 알 수 있었다. 즉, 이미 일정 규모의 개발로 어느 정도 부족한 상업수요가 충족되었음에도 불구하고 그에 인접하여 대규모 복합개발이 이루어질 경우, 상권 잠식효과가 배가되어 개발지 주변부까지 그 파급효과가 미치게 된다고 해석할 수 있다. 둘째, 업종별 세부 상권을 고려해 보면 소매업종은 각 개발이 어느 정도 권역을 이루나, 오락·문화업종에의 잠식수준은 왕십리 민자역사 개발 후 크게 나타나는 것을 알 수 있었다. 이는 한편으로 대상지역의 오락 및 문화요소를 누릴 상권이 많이 발달되어 있지 않음을 시사한다고 할 수 있겠다. 셋째, 대규모 개발은 근거리보다는 중·장거리상권에서의 수요를 많이 흡수하며, 인접지역에 신규 대규모개발이 연이어 일어날 경우, 후에 개발되는 시설의 파급효과가 상대적으로 크고 넓게 나타났다. 이는 일정 규모와 이격거리 내에서는 대규모상권 상호간 시너지효과가 발생하여 주변의 기존 상권의 매출액 감소가 가중될 수 있다는 것을 뜻한다. 넷째, 두 개발이 모두 완료된 경우에는 용도지역과 잠식수준이 함께 매출액 차이에 영향을 주는 요인으로 작용하며, 용도지역별 잠식수준의 차이는 일반상업지역보다 근린상업 등 기타지역이 높게 나타났다. 다섯째, 청량리지구 개발 시 주택개발도 동시에 실시되면 이는 잠식이 어느 정도 완화되나, 왕십리역 개발 후에는 그 유입의 효과가 미약해짐을 알 수 있었다. 본 연구에서는 수정 허프모형에 기반하여 두 가지 에이전트의 폐쇄된 일정 지역 내에서의 시장점유 경합관계에 대하여 예측하였으므로 모형의 일반화에 한계가 있다. 향후 예측된 결과의 타당성에 대한 연구가 필요하다. 또한 도시 내에 존재하는 다양한 에이전트를 설정하고, 그것을 MAS에 적용하기 위한 데이터 확보 및 메커니즘의 개발이 필요가 있다고 판단된다.; The purpose of this study is to estimate the impacts of several large-scale mixed-use developments on inner city, which form parts of the urban regeneration plan, in the sight of the level of market-share. Using MAS(Multi-agent System), it is possible to simulate the state of spatial market competition whose structure is based on modified Huff's model. According to the results of this study, two simultaneous developments make more inroads into surrounding markets compared with each individual development, and the impact was much stronger in the cultural factors than convenience&shopping goods. In addition, the trading areas of two development sites for pedestrians do not mutually influence, while those for cars and public transportation are merged. Moreover, the impact is more apparent in other commercial area like neighborhood markets than planned general commercial zone. These outcomes imply that it is necessary to consider adequate volume of commercial facilities and distance to relieve the sales decrease of existing markets.