글로벌 시대의 선진 부동산정책 방향에 관한 연구

Abstract

世界 經濟危機의 역사적 배경은 미국의 부동산 버블의 붕괴로 진단되어 진다. 미국의 부동산 버블 형성의 원인은 2000년대 초반의 IT 버블 붕괴로 인한 경기침체를 벗어나기 위해 저금리 정책과 금융시장완화 정책을 유지한데서 비롯된다. 이러한 저금리 정책과 함께 그에 따른 중국 등 신흥국가나 산유국 등으로부터의 대규모 외국자본 유입은 미국 주택시장의 과열과 차입에 의한 소비증가 등을 초래하였다. 또한 미국의 모기지 전문 대출기관들은 부동산 활황을 틈타 대출자금을 조달하기 위하여 기초자산이 주택저당채권인 주택저당담보부증권(MBS:mortgage Backed Securities)이나 모기지 채권을 대량으로 발행하였고, 투자은행들이 이를 사들여 다시 회사채나 금융회사의 대출채권 등을 한데 묶어 합성하여 信用派生商品인 부채담보부증권(CDO:Collateralized Debt Obligation)을 유동화시켰다. 또한 다수의 MBS를 묶은 종합채권인 CDO를 발행할 때, 기초자산의 채무불이행 등이 발생 시 손실액 또는 일정금액을 보전 받기로 약정하는 거래를 상품화한 신용부도스왑(CDS:Credit Default Swap)이 발행되었다. 전 세계 CDS의 규모는 2008년 11월 현재 40∼60조 달러로, 전 세계 GDP 규모하고 비슷하며 동시에 전 세계 금융자산의 1/3 정도가 되는 것으로 추정된다. 그러나 낮은 이자율, 손쉬운 대출과 주택가격의 급등은 소득이 충분치 않은 家計들이 무분별하게 대출을 받아 주택을 구입하게끔 하였으나, 2006년 중반부터 주택의 過剩供給으로 인해 가격이 하락하기 시작하면서 많은 서브프라임 대출 가계들이 대출이자를 지불하지 못하고 債務不履行 상태에 빠지게 되었다. 또한 미국 주택가격의 하락으로 CDO에 포함되어 있는 MBS가 부실화 되면서, 주택담보대출 연체율이 높아져 CDO 역시 부실화되고, 결국 CDS의 값어치가 크게 하락하면서 이들 CDS와 CDO를 보유한 金融機關은 2007년 4분기부터 엄청난 규모의 적자를 기록하면서 리먼 브라더스와 같은 세계적인 투자은행이 청산하고 글로벌 경제위기로까지 이어지게 된 것이다. 이처럼 金融工學의 발달이 만들어 낸 派生金融商品의 큰 부분은 대체로 부동산자산을 기초로 하고 있기 때문에 부동산자산 가치의 하락은 금융기관의 부실로 이어지는 연쇄적 반응을 가져와 부동산시장과 금융시장은 不可分의 共生關係에 있다고 해도 과언이 아닐 것이다. 따라서 경제 활성화를 위해서는 무엇보다도 효율적인 부동산정책의 추진이 중요하다 하겠다. 그러나, 과거의 부동산정책은 다른 정책들과의 병행보다는 租稅政策 中心(양도세, 보유세 등의 부담 증가) 또는 공급확대 정책 중심으로만 대책을 세워 不動産市場을 안정시키려 하는 경향이 많았다. 글로벌 경제위기 하에서 국내 경제 활성화와 함께 先進 不動産政策을 추진하기 위해서는 개별 정책수단의 정합성도 중요하지만 타 정책과의 보완적 병행(政策調合, policy mix)을 통해 정책의 시너지 효과를 제고하는 것이 바람직하다고 할 것이다. 정부의 각종 규제완화 정책으로 인한 일시적인 부작용(가격급등, 투기유발 등) 우려는 금융정책과 투명성 제고 정책의 조합을 통해 해소할 수 있다. 특히, 효율적인 金融政策의 경우는 각종 규제완화 과정에서 한계기업의 희생이 없도록 기업 구조조정을 촉진하는 역할도 담당하기 때문이다. 구체적으로 부동산관련 정책들이 실효성을 거두기 위해서는 조세감면을 통해 거래활성화와 소비진작을 유도하고, 대출규제를 견고히 하되 미분양 주택 관련 금융지원을 하고, 실거래가 신고를 정착시켜 시장의 透明性을 높이며, 재건축 규제 등을 완화하여 정부 재정투자 없이 경기부양에 기여할 수 있게 해야 한다. 이러한 관련 정책들을 추진하면서 가장 중요한 것은 단기적으로는 시장 활성화를, 중장기적으로는 시장 안정화를 도모하기 위해서 시기적절하고 지속가능한, 그리고 내용에 따라서는 한시적으로만 적용해야 할 관련 정책들의 하모니를 이루는 것이다. 침체된 시장을 구제하기 위해 무차별적인 정책 쏟아내기가 아닌 긴 안목을 가지고 넓은 정책을 펴야 하는 것이다. 그리고 위기대응능력을 갖추기 위해서 점진적인 증세정책 등 장기적인 안목으로 국가재정안정확보 방안을 준비해야 한다. 그래야만 제2, 제3의 위기에도 선제적으로 대응할 수 있으며, 그 피해를 최소화 할 수 있기 때문이다. 또한 과학기술의 발달과 친환경 녹색산업의 성장 등에 따른 미래사회에 대비한 不動産政策이 필요하다. 그러나 무엇보다도 한국은 저출산과 함께 세계에서 가장 빠른 高齡化가 진행되고 있기 때문에 人口構造 變化에 대한 대비책이 절실하다고 할 것이다. 不動産市場에 가장 근본적이고 직접적인 영향을 미치는 것이 인구구조이기 때문이다. 총인구의 감소는 먼저 내수를 크게 위축하고, 생산가능인구의 감소가 질 좋은 노동력의 부족으로 저성장을 야기할 수 있다. 또한 그동안 교육ㆍ주택시장에서 주요 수요층을 형성했던 베이비붐 세대의 은퇴는 소비 및 주택수요의 둔화로 이어진다. 특히 인구수의 감소에도 불구하고 1인 가구나 부부 가구 등의 가구 수 증가는 주택수요를 대형에서 중소형 위주로 변화시킬 전망이다. 따라서 주택수급계획을 재검토하고, 도심 재개발ㆍ재건축 등을 통해 1인 가구나 부부 가구를 위한 중소형 주택 위주의 공급 정책을 추진하는 바람직할 것이다. 또한 未來 不動産市場 展望을 고려하여 종합부동산세 등 부동산 투기를 전제로 만들어진 세제나 제도 등은 재검토할 필요가 있다. 또한 부동산가격 하락 시 金融市場의 불안을 동반할 수 있기 때문에 주택담보대출비율 등은 현행 수준을 유지할 필요가 있다. 부동산가격이 하락하면 금융기관의 부실을 유발하여 경제위기로 이어지고, 부동산가격이 상승하면 가계의 순자산가치가 상승함에 따라 부동산수요가 증가하고 이는 다시 민간소비를 촉진하는 결과를 낳는다. 이처럼 부동산시장과 금융시장은 不可分의 共生關係에 있다. 세계 경제질서가 기존의 經濟放任的 新自由主義에서 多者主義로, 정부의 시장개입과 규제ㆍ감독 기능이 강화되는 새로운 금융패러다임의 시대로 변화하고 있기 때문에, 이에 발맞추어 앞으로 부동산정책은 개별정책들의 整合이 아닌 보다 세련되고 발전된 조세정책ㆍ금융정책ㆍ투명성제고정책ㆍ규제완화정책 등 부동산과 관련된 정책들의 政策調合(policy mix)을 통해서 정책의 시너지효과를 창출해야 한다. 부동산시장은 실생활과 가장 밀접한 관계이기도 하지만, 경제분야에서 가장 거대한 시장이기도 하기 때문에 효율적인 부동산정책은 그만큼 중요하다. 세계 속의 글로벌 선진 한국을 만들기 위해서는 무엇보다도 주거의 안정이 선행되어야 한다. 그렇기 때문에 세련되고 발전된 政策調合을 통한 글로벌 시대의 先進 不動産政策이 되어야 한다.