주민참여형 정비사업의 개발밀도에 관한 연구

Abstract

우리나라는 1960년대 후반 ~ 70년대 초의 근대화와 국토개발로 상징되는 성장의 과정에서 대도시를 중심으로 부족한 택지를 대체하고 오염으로 인하여 도심지의 불량환경 군에 속하던 하천의 환경개선 이라는 두 마리의 토끼를 잡기위하여 하천을 복개하여 주상복합의 공동주택으로 건축한 “복개지상가아파트”는 현재 일고 있는 개발이나 환경 개념의 지각으로 바라본다면 문제가 많다고 볼 수 있다. 상당한 시간이 흐른 지금 건물의 노후와 주변의 개발 등으로 인하여 주거 여건과 환경이 나빠지고 그 외관 자체로도 도시의 미관을 저해하는 요소가 되었다. 더구나 복개로 인하여 햇빛이 전혀 유입되지 않은 하천의 생태계는 그야말로 심각하다고 할 수 있다. 고층화․ 거대화 등으로 상징되는 현재의 대도시에서는 쾌적한 환경에 대한 요구와 구축을 위한 여러 가지 시도들이 이루어지고 있으며 과거 성장위주의 시대에 개발 논리에 밀려 후순위가 되었던 환경보전의 문제는 이 시대에 가장 핵심적으로 인식하고 관리하여야 할 대상이 되었다. 이러한 인식들은 최근 청계전 복원, 성북천 복원 등 많은 복원사업으로 이어지고 있으나 주로 대도시에서 이루어지고 있으며 지방도시는 재정적 문제로 인하여 사업이 이루어지지 못하고 있는 실정이다. 한편, 대지권이 없는 시설(복개지상에 있는 주상복합아파트)의 경우 해당 지자체에서 정비하기에는 많은 재정적 부담이 있으므로 본 연구에서 정비사업이 가능하도록 주민이 참여할 수 있는 개발밀도를 Cost Volume Profit(CVP)에 의한 Break Even Point(BEP)분석, 결합개발(CRP)방식, 유사보상선례 적용 및 유사개발사업을 통한 개발밀도를 분석한 결과는 다음과 같다. 현황용도지역에 의한 개발밀도는 점용할 수 없는 하천이 포함되어 대지권이 없는 시설물에 대한 밀도가 누락되어진 개발 용적률 392%로 분석되었다. 홍제균형발전촉진 개발기본계획상의 밀도는 대지권이 없는 유진상가아파트에 대하여 인센티브로 인정하고 현황 용도지역의 밀도를 모두 부여할 때 개발 가능한 용적률은 539%인 것으로 분석되었다. 이 방법론의 문제점으로는 하천은 점용할 수 없는 토지이며 매각도 할 수 없다. 따라서 개발기본계획상의 개발밀도에 대한 적정성 여부를 판단할 수 있는 기준이 없기 때문에 다소 주민을 설득하기에는 어려움이 있다. 유사 보상선례에 비례하여 분석한 개발밀도는 560%이며, 이 수치는 기존 대지권이 없는 시설에 대한 보상과 형평을 유지할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 시점, 지역적 여건, 분석자 및 사업의 특성에 따라 변동이 가능함으로 정확한 수치라고 신뢰하기에는 다소 문제점이 있다. CVP(BEP)에 의한 개발밀도는 620%로 분석되었으며, 이 방법론은 주민이 자발적으로 참여하여 개발을 유도할 때 제시하기 위한 수치이다. 이는 주민이 직접작성하기 때문에 수치가 다소 높게 책정된다. 그러나 주민의 자발적인 참여에 의해서 책정된 밀도임으로 조정하여 주민의 참여를 이끌어 낼 수 있다. 유사정비사업을 통해 분석한 개발밀도는 628%이며, 이는 적용대상의 특성에 따라 다소 변경될 수 있지만 개발 전후의 밀도 차이는 모든 경우의 수와 인센티브를 포함하고 있으므로 그대로 적용 가능한 수치이다. 앞에서 분석한 결과를 간단하게 요약 정리하면 현황용도지역에 의한 개발 용적률은 392%, 홍제균형발전촉진 개발기본계획 상의 용적률은 539%, 보상선례를 통한 분석에서는 560%, CVP(BEP)분석을 통한 밀도는 620%, 유사정비사업에 의한 개발밀도는 628%인 것으로 분석되었다. 위의 방법론으로 분석되어진 밀도는 현재 개발사업에 사용되어지고 있는 방법으로써 어느 하나만을 선택하여 신뢰하기는 어려운 실정이다. 왜냐하면 주민들은 가장 높게 나오는 밀도로 개발을 요구할 것이며 이에 부응하지 못하면 주민 참여는 어려울 것이다. 따라서 개발을 주도하는 민간이나 이를 유도하는 관이나 모두 만족할 수 있는 수치를 취하는 것이 바람직하기 때문에 현황용도지역 방식 및 결합개발(CRP)을 제외한 방법론으로 산출된 개발밀도의 평균치인 580%의 전후에서 개발의 특성을 고려하여 선택하는 것이 바람직할 것으로 여겨진다.; In order to achieve two goals simultaneously: to make up for shortage of housing lands centered around large cities caused during growing period symbolized as modernization and land development from late 1960s to early 1970s, and to improve the environments of rivers in the cities that have worsened from pollution, our country covered up rivers and built up "Apartments On Covered River" as shared houses of commercial residential composite complex. However such apartments involve many problems regarding development and environment, due to the aging of buildings and development of nearby area, deteriorating residential conditions and environment and aggravating the beauty of city. Several attempts are underway to build up cozy environment in large cities which are characterized with heightening and enlargement of buildings, and environment issue which used to be neglected with priority on development in the past growth oriented days is now gaining recognition as the key issue to be managed with top priority in this era. Owing to such recognitions, many river restoring projects like Cheonggae river restoration and Seongbuk river restoration etc are well on their way for execution recently, however that is mostly only in large cities, and provincial cities cannot afford such projects due to financial problems. In the case of facilities like residential commercial composite apartment on the covered river with no land title, applicable municipal government bodies are likely to undertake severe financial burden for renovation, so in order to analyze the development density for residents participation to capacitate renovation projects in several ways and to seek for application plan, this research examined the development density in intended area of Yujin Shopping Street Apartment located in Seodaemun district of Seoul metro city. As a result, break even point(BEP) analysis and assessment analysis by Conjoint Renewal Program(CRP), Cost Volume Profit(CVP) have shown the following results: As for the development density of the intended area which includes unoccupiable river, development floor area ratio was analyzed 392% excluding the density of facilities with no land title. As for the density per Hongjae balanced advance promotion development basic plan, the ratio of floor area that can be developed was analyzed 539% when incentives are admitted and density of all the intended area are assigned for Yujin Shopping Street Apartment. The problem of this method is that river is not a land that can be occupied or for sale. Therefore, since there is no criterion with which to determine the conformity of development density per development basic plan, persuasion of residents is faced with difficulty. The development density in analysis done in proportion to similar compensation precedents is 560%, and this value has the advantage that it can maintain balance with the compensation for facilities with no existing land title. However, since the value can change depending on time point, local condition and analyzer and project characteristics, it may not be trusted as accurate value. The development density by CVP(BEP) was analyzed 620%, which is the value to be proposed when inducing development through voluntary participation of residents. As this value is composed personally by residents, the value is determined somewhat high. But still, this method can induce residents participation. The development density analyzed through similar renovation projects is 628%. Though it can be modified to some degree depending on the characteristics of applied subject, the difference of density before and after development includes numbers and incentives of all cases, so the number can be applied directly. In summary of the results analyzed above, the development floor area ratio by intended area was analyzed 392%, the floor area ratio per Hongjae balanced advance promotion development basic plan 539%, that by analysis through compensation precedents 560%, the density by CVP(BEP) analysis 620%, and the development density by similar renovation projects 628%. The density analyzed in the above method, which is used in present development project, is hard to trust by selecting only one. That is because residents will demand development with highest density, and if this demand is not met, residents participation will be difficult. Therefore, since it is best to adopt the value that can satisfy both the private party leading the development and the government that induces it, it is analyzed best to select a value more or less 580% the average value of development density calculated in method other than intended area method and combined development(CRP) by considering the characteristics of the development.