주택정책이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

국 문 요 지

시장경제원리 아래 가격은 수요와 공급에 의해 결정되나 우리나라의 주택 가격은 수급원리 외에 다양한 변수가 작용하였다. 특히 정부의 시장개입은 가격을 왜곡시킬 가능성이 적지 않다. 2000년대 들어 서울시내 재건축 사업이 활기 띠면서 개발수요가 크게 늘었으나, 공급은 수요에 턱없이 부족해 주택 가격을 끌어 올렸다. 이 시기에 시장 개입을 선호하는 정부가 출범하면서 주택가격 상승의 원흉으로 재건축을 지목하고 각종 규제책을 쏟아내었다. 2007년 말에는 규제철폐를 정책기조로 내건 신정부가 등장해 지난 정부의 재건축 규제를 없애거나 완화하였다. 정부의 시장 개입이란 역사가 되풀이되고 있는 것이다. 본 연구는 주택정책이 주택가격에 어떠한 영향을 주는 분석하여 정부의 주택정책 수립시 주택가격을 안정적으로 유지하게 하는 방향을 제시하고자 한다. 분석 대상은 2003년부터 2008년까지 진행된 서울시 재건축 추진 단지들이며 5층 이하 저층 재건축 아파트 단지를 강남권과 비강남권으로 나누어 조사하였다. 재건축 정책의 종류는 규제와 규제완화 정책으로 나누고, 이를 다시 거래, 개발, 재정으로 세분화해 분석하였다. 그 결과, 정부의 재건축 정책이 전반적으로 재건축 아파트 가격에 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 먼저, 강남권의 경우 독립변수인 재건축 정책변수만 고려하여 분석한 결과 모든 규제 정책들은 정부의 의도와 달리 주택가격의 상승폭을 낮추는데 기여하지 못했으며, 규제완화 정책 가운데 개발완화 정책 역시 마찬가지로 주택가격 상승을 저지하는 것으로 분석되었다. 다만 거래완화 정책은 주택가격을 다소 상승시키는 것으로 나타나 정부 의도와 부합한 결과로 나타났다. 거시경제 지표를 추가하여 분석한 결과는 규제 정책 변수들이 모두 유의하지 않은 것으로 분석되어 규제 정책의 실질적인 효과가 없었던 것으로 판단되며, 거시경제 지표들에 따라 주택가격의 변화가 나타난 것으로 생각된다. 반면 완화 정책들은 주택가격의 변화에 영향을 주는 것으로 분석되었다. 다음으로 비강남권은 모형의 설명력도 현저히 떨어지며, 정책변수 만으로 분석한 결과에서는 규제 정책은 비강남권의 주택가격 변화에 영향을 주지 못한 것으로 나타났다. 이에 반해 완화 정책들은 다소 영향을 준 것으로 나타났다. 하지만 거시경제 지표를 추가하여 분석한 결과 모든 정책 변수들이 유의하지 않은 것으로 조사되어 비강남권의 주택가격은 정부 정책에 영향을 받지 않는 것을 알 수 있었다. 본 연구를 통해 정부의 주택정책, 특히 재건축 정책이 재건축 아파트 가격에 대체로 영향을 주지 못하는 것으로 드러났다. 일부 정책은 정책목표와 상반되는 역효과가 나타나기도 하였다. 정부의 의도대로 효과가 나타나지 않은 이유는 먼저, ‘일관성 없는 주택정책’을 꼽을 수 있다. 시장변화에 맞춰 시시각각 바뀌는 주택정책은 가격안정에 도움을 줄 수 어렵다는 것이다. 다음으로, ‘사후약방문식 주택정책’이다. 이미 투기열풍으로 주택가격이 치솟은 다음에 정부개입이 이뤄져 정책효과를 내기가 어렵기 때문이다. 정부가 주택시장 안정을 위해서는 첫째, ‘지속적인 주택공급’이 가장 중요하게 요구된다. 투기적 수요를 제외한 일반적인 수요를 감안해 주택공급이 지속적으로 이뤄져야 할 것이다. 또한 양질의 택지를 적절히 공급하는 것 역시 주택가격을 안정시킬 수 있는 방안가운데 하나다. 둘째, ‘일관성 있는 주택정책’을 펼쳐야 한다. 주택정책이 시장변화 또는 정권교체를 이유로 수시로 바뀌는 경우 투기적 가수요를 양산하거나 주택가격 급등락이 야기될 수 있다. 셋째, ‘선제적인 주택정책’이 필요하다. 투기로 인한 불로소득을 차단하기 위해 주택 관련 세제를 정비하고 주택시장으로 유동자금이 흘러 들어가지 않도록 과잉 유동성 흡수방안도 사전에 세워두는 게 바람직하다.