오피스텔 호별 가격결정 모형

Abstract

Korea is defined as an aging society and a low birth rate country. Additionally, Korean family structure is changing from extended to nuclear family. The emergence of one person households in Korea is due to the desire to get the efficiency of working and living. With this, the concept of officetel was birthed. The officetel’s concept is an office and a hotel in one so that people can work and live together through one space. Accordingly, the occupant of an officetel does not need to commute. The officetel has strong good points making the demands rise more and more. However, a study on officetel price does not exist. This is because it has to consider variables of office and house together, making it difficult to create a database since every building has different designs and lack of standardization. Thus, this study aimed to analyze the determinants of officetel price, considering each unit by actual price in Gangnam-gu. The methodology of the study is site researching and survey in Gangnam-gu. To reflect the cost that is characteristic of dealing, a Multiple Regression Model is used by using GIS, SAS and database. The study’s conclusion can be summarized as below. First, the “character” of the building does not affect the price. However, increasing management expenses affects the sales price negatively. There is preference for fine view and sunlight. Second, the officetel that has both office and housing is divided by usable character, regional character and floor heating. Residential officetel has a higher price than “official” as a division of usable character. It means that a part of the establishment is included in the price. In case of usability of floor heating is remarkable price, consequently government’s policy is suitable to supply for residential officetel. Third, amenity factor affects the price positively as a conclusion of distance variable with amenity factor. Otherwise a multiple-purpose building, the officetel that is purposed to be supplied for the aging society is affected by the distance of school zone. The reason is an officetel user is not a family unit and has a different lifestyle. An analysis of consumer’s lifestyle is necessary to establish an efficient supply policy, where supply would be intentionally aligned to custom fit the consumers’ lifestyles. With this, officetel market will grow consequently and dynamically.; 핵가족화, 노령가구와 독신세대의 증가 등은 1인 가구 증가와 더불어 변화하는 사회 구조의 변화를 보여주고 있으며, 기존의 주거를 위한 공급형태인 대규모 아파트 단지 또는 업무를 위한 초고층 오피스 이외의 수요를 창출하였다. 이러한 새로운 부동산 수요와 사회현상을 위하여 업무와 주거를 동시에 할 수 있는 오피스텔이라는 새로운 공급형태가 하나의 부동산 공급분야로서 자리를 잡아가고 있지만, 단일화되지 않은 공급형태 및 복합용도 개발이라는 다양성으로 인하여 연구가 거의 이루어 지지 않았다. 이러한 이유로 본 연구는 부동산 매매 실거래가를 이용하여 오피스텔 가격결정 요인을 분석하게 되었다. 연구의 방법은 실거래가의 특징인 호별가격을 반영하기 위하여 강남구를 대상을 현장조사 및 전화설문을 실시하였으며, 이를 공간정보분석 프로그램(GIS)을 이용하여 데이터베이스화, 통계프로그램(SAS)을 이용하여 회귀분석을 실시하였다. 분석의 주요 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 먼저 건물특성으로서의 오피스텔 규모는 가격에 큰 영향을 미치지 않았다. 하지만 관리비의 증가는 매매가격에 부정적 영향을 미치고 있음을 알 수 있었다. 그리고 호별특성으로서의 일조와 조망이 양호한 물건을 선호하는 경향을 보이고 있다. 둘째, 오피스와 주거의 특징을 동시에 가지고 있는 오피스텔의 특징을 구분하기 위한 방법으로 용도특성, 지역특성, 바닥난방을 이용하여 분석한 결과는 다음과 같다. 용도특성 분류상 주거용이 겸용, 업무용 오피스텔보다 가격이 높게 나타나고 있었다. 이는 주거용에 필요한 바닥난방 등 시설적인 면이 가격에 반영되어 있다고 할 수 있다. 바닥난방에 여부에 따른 분석결과는 바닥난방이 가능한 경우 가격이 높게 나타나고 있어, 정부의 주거용 오피스텔 공급정책방법이 적합한 것으로 판단된다. 셋째, 어메니티 요소와의 거리변수 분석결과는 어메니티 요소가 가까울수록 가격에 긍정적인 영향을 준다고 할 수 있다. 하지만 주상복합과는 다르게 정책적으로 1인가구를 대상으로 공급이 목표인 오피스텔은 중·고등학교와 거리가 멀수록 긍정적인 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다. 이는 오피스텔이용자가 가족단위의 사용자가 거의 없다는 것을 의미하며, 또한 주거가 목적인 아파트 생활자와는 다른 생활패턴을 지닌 사람들이 이용하고 있음을 나타내고 있다. 이러한 분석결과의 시사점은 새로운 수요층인 수요자의 생활패턴을 분석하고 그에 맞는 공급정책을 수립하고 공급을 하게 된다면, 오피스텔 공급자는 계획적인 공급이 가능할 것이고, 수요자 또한 본인에게 적합한 오피스텔을 공급 받을 수 있어 오피스텔 시장이 더욱 활성화 될 수 있을 것이다.