어메니티 요소가 공동주택 가격에 미치는 영향

Abstract

최근 들어 주택보급률의 증가로 단순히 의식주로써의 주택이 아닌, 다양한 의미를 가진 공간으로써의 주택의 수요를 팽창시키고 있다. 이제 주택 수요자들의 구매기준은 기존의 것에 더불어 경과조망의 여부와 그 대상, 교육 여건 등이 추가되고 있다. 또한 공동주택의 신규 분양시 마케팅의 전면에 내세우는 것도 이러한 경관조망의 여부와 좋은 입지조건, 쾌적한 단지 환경 등과 같은 어메니티 요소들이다. 본 연구에서는 어메니티의 가치가 내재된 주택가격의 정확성에 대한 문제를 해결하기 위해서 실거래가격과 이에 대응하는 각 세대별 일조, 개방감 및 조망여부, 각 조망대상별 정량화된 수치를 통하여 어메니티의 특성 차이가 주택가격에 미치는 영향력을 측정하였다. 그리고 각 세대별로 다른 어메니티 요소별 특성차이가 얼마만큼이나 존재하는 지를 분석하는 것이 본 연구의 목적이다. 어메니티 요소가 주택가격에 미치는 영향을 분석하기 위해 강남구의 129개 아파트단지 총 5,586세대를 조사대상 아파트로 정한 후 종속변수로는 ㎡당 실거래가격을, 독립변수로는 주택특성, 단지특성, 시점특성, 조망특성, 일조특성, 이용특성의 변수를 사용하여 어메니티의 가치를 추정하였다. 연구결과에서는 개방감이 좋을수록, 양호한 일조시간을 가질수록, 조망이 잘 되는 세대일수록 주택가격에 양(+)의 영향력을 주는 것으로 나타났다. 일조의 가치는 양호한 일조 여건을 가진 주택의 경우 약 5∼7%의 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 불량한 일조 여건을 가진 주택의 경우는 ㎡당 주택가격에 대한 영향력이 약 -3∼-4.5%로 분석되었다. 개별적인 경관 조망의 변수가 주택가격에 대한 영향을 주는 크기는 한강 후면 완전 조망>한강 후면 부분 조망> 한강 전면 완전 조망>한강 전면 부분 조망> 산 전면 완전 조망>산 전면 부분 조망의 순서로 나타났다. 양재천의 조망가치는 유의하지 않은 것으로 분석되었는데, 양재천의 경우는 조망가치보다는 이용가치 측면에서 유의 수준 내에서 양(+)의 영향을 주는 것으로 분석되었다. 전체적으로는 조망 가치와 개방감, 일조 가치가 주택가격에 미치는 영향은 실질적으로 존재하고, 실거래가에도 내재되어 있다는 사실을 알 수 있었다. 또한 실거래가 자료가 가지는 장점으로 인해 이러한 어메니티 요소의 영향력을 더욱 상세히 반영하고 있다고 할 수 있다.