주택소비의 결정요인과 주택의 자산효과에 관한 연구

Abstract

이 연구는 세 개의 독립적인 논문으로 구성되어 있다. 각 논문은 크게 자녀출산과 주택소비, 주택자산, 주택시장 체감지표와 관련되어 있다. 제1장 서론에서는 연구의 배경 및 목적, 연구의 구성 등을 설명하고, 제2장에서 주택시장과 주택정책 현황을 살펴본 후, 제3장～제5장에서 각기 다른 주제별로 연구를수행하였다. 마지막으로 제6장은 이 연구의 결론으로서 연구를 종합하여 시사점을 도출하고, 연구의 한계 및 향후 과제 등을 제시하였다. 첫 번째 논문의 주제는 자녀출산과 주택소비의 관계 분석이다. 현재 정부에서 시행 중인 3자녀 이상 가구, 신혼부부에 대한 특별 주택공급과 관련하여 3자녀 이상, 혼인 후 3년 이내 자녀출산이 주택소비에 어떠한 영향을 미치는 지를 분석하였다. 다자녀와 주택소비의 관계 분석에서는 다자녀 출산 변수의 내생성(endogenity)을 해결하기 위해 도구변수를 이용하였다. 분석한 결과를 요약하고 시사점을 정리하면 다음과 같다. 첫 번째로 자가의 주택소비함수에서 첫째, 둘째 자녀의 성별이 같은 도구변수가 3자녀 이상의 도구변수로서 역할을 더 잘하였다. 둘째, 자녀가 늘어날수록 가구의 주택소비가 감소하는 것으로 나타났다. 특히 주택소비 감소효과는 3자녀 이상 가구에서 가장 크게 나타났다. 셋째, 결혼 후 3년 이내의 자녀 출산은 최초 구입당시와 현재의 주택소비를 줄이는 요인으로 작용하는 것으로 나타났다. 넷째, 결혼 후 3년 이내의 자녀 출산은 자가를 선택할 확률을 감소시키는 것으로 나타났다. 이를 종합해 볼 때, 다자녀 가구와 결혼 후 일찍 출산한 가구는 주택소비 측면에서 다른 가구에 비해 불리한 여건에 있다는 것을 알 수 있다. 두 번째 논문의 주제는 주택자산이 소비에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 가구의 인구통계학적 특성뿐만 아니라 소비, 자산 등이 자세하게 조사된 미시데이터를 이용하여 자산이 소비에 미치는 영향을 분석하였다. 더 나아가 표본을 가구특성별로 세분화하여 자산에 대한 소비탄력성을 연령대, 주택유형, 부채-자산비율별로 비교분석하였다. 또한 자산유형별로 자산효과를 측정하였으며, 총자산에서 총부채를 차감한 순자산, 주택에 대한 연평균 자본이득의 효과도 분석하였다. 연구 결과를 요약하고 시사점을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 주택자산에 대한 소비탄력성은 0.05로 추정되었다. 이는 금융자산, 주택이외 부동산자산에 대한 소비탄력성에 비해 월등히 높은 수치이다. 이러한 결과는 대부분의 선행연구 결과와 일치한다. 유동성이 높은 금융자산이 주택자산에 비해 소비탄력성이 낮은 이유는 가구는 금융자산의 증가를 일시적이거나 불확실한 것으로 인식하기 때문이다. 둘째, 연령대를 은퇴 이전인 60대 미만과 은퇴 이후인 60대 이상으로 구분하여 살펴본 결과 60대 이상 계층의 주택자산에 대한 소비탄력성이 높은 것으로 나타났다. 이는 미국을 대상으로 분석한 선행연구의 결과와 상반된다. 한국의 경우 은퇴하여 소득이 감소하더라도 자산을 처분하지 않으려는 성향이 강해 60대 이상의 예산제약에서 자산의 중요성이 상대적으로 높아지기 때문이다. 셋째, 주택유형별로 살펴보면 아파트에 거주하고 있는 가구의 주택자산에 대한 소비탄력성이 다른 주택유형에 거주하고 있는 가구에 비해 높은 것으로 나타났다. 이는 아파트가 다른 주택유형에 비해 많은 가구가 선호하는 주택유형으로 환금성이 높고 담보로 대출을 받기가 수월하기 때문으로 판단된다. 또한 아파트 이외 주택유형 거주가구의 연평균자본이득에 대한 추정계수가 통계적으로 유의하지 않았는데, 이는 단독주택에서 자본이득이 발생되더라도 소비하기보다 더 선호되는 아파트로 이주하기 위한 자금으로 활용할 가능성이 높기 때문이다. 주택은 일종의 자산의 축적, 즉 저축임과 동시에 소비재라고 할 수 있으며, 주택가격이 오르면 주택소유자의 자산의 증가를 하며 이는 더 좋은 주택을 구매하는데 이용되기도 한다. 넷째, 부채가 낮은 가구의 주택자산에 대한 소비탄력성이 높다. 부채-자산비율이 높은 가구는 부채의 증가가 부의 효과를 제약하고 있기 때문이다. 세 번째 논문의 주제는 주택시장 체감지표의 주택시장지표 예측력을 분석하는 것이다. 주택시장 체감지표 중 시계열이 충분히 길고, 현재도 조사가 시행 중인 주택시장 관련 체감지표를 분석대상으로 삼았다. 분석 결과, 주택수요BSI는 주택가격과 주택거래를 예측하는데 가장 유용한 것으로 나타났다. 전세수요BSI는 주택가격, 전세가격, 미분양주택을 예측하는데 유용하다고 평가할 수 있다. 건설업 경기실적BSI, 경기전망BSI는 주택공급에 대한 예측력을 상대적으로 크게 개선하는 것으로 나타났다. 주택시장을 정확하게 분석하기 위해서 지속적으로 주택시장의 내재적인 심리요인을 체계적으로 발굴하고 분석하는 것이 필요하다.