不合理한 住宅投機地域 指定政策의 改善方案에 관한 硏究

Abstract

2000년대 초반 부동산경기의 과열로 부동산가격의 안정화를 위하여 2003년 정부는 주택투기지역의 지정이라는 부동산 규제정책을 실시하였다. 이러한 정부정책은 최근 부동산경기의 침체로 경제적인 상황이 나빠지자 주택투기지역을 해제하였다. 주택투기지역으로 지정된 지역 중 유독 강남구`서초구`송파구만 해제하지 않고 타 지역은 모두 해제한 것이다. 이 세 개구를 강남3구 또는 강남권이라고 한다. 정부는 부동산가격이 상승하면 강남구 또는 강남3구가 항상 부동산가격 상승의 진원지라는 편견을 가지고 있어 강남권에 대해서만 획일적인 규제정책에 실시하고 있어 강남권에 거주한다는 이유로 선의의 재산상의 피해를 보고 있다. 이러한 배경 하에서 본 논문의 연구에서는 주택투기지역 중 강남3구 중에서 대표라 할 수 있는 강남구를 중심으로 2009년 1월부터 5월까지 5개월간 국토해양부에서 발표하고 있는 아파트 실거래가격 현황표를 근거로 강남구 동별로 아파트단지의 거래빈도수와 거래금액을 조사하였다. 거래빈도수와 거래금액을 분석한 결과 한 개동만 있는 아파트단지와 연립주택 및 단독주택 등은 거래가 적거나 없음에도 불구하고 주택투기지역 지정으로 이곳에 거주하는 주민들은 선의의 피해를 보고 있다고 분석되었다. 또한 아파트단지가 크더라도 실거래빈도수가 적은 단지도 있었다. 주택투기지역의 지정이란 투기의 우려가 있어야 하는데도 불구하고 아파트 거래빈도수가 적은단지도 주택투기지역으로 지정한 것은 주택투기지역의 지정에 있어서 내재하고 있는 문제점이라 할 수 있을 것이다. 이러한 배경으로 조사해 보니 정부가 주택투기지역을 지정할 경우에 문제점으로는 정책결정자의 편견, 부동산 거래의 감소, 다주택보유자의 주택처분 곤란, 주택투기지역의 일률적 적용으로 선의의 피해자가 발생 하는 것으로 분석 되었다. 이러한 여러 가지 문제점에 대한 개선방안을 제시해 보면, 첫째, 투기지역지정의 합리적 결정에서는 부동산의 가격 상승은 정부의 정책에 따른 결과이므로 강남구가 부동산가격 상승의 진원지라는 편견을 버리고 정책결정을 해야 할 것을 제시하였다. 둘째, 양도소득세의 완화로 부동산 거래를 활성화 시킬 것을 제시하였다. 셋째, 다주택보유자 주택 처분의 활성화에서는 금융권에서는 주택매매가 있을 시 매매잔금으로 주택대출을 완화하여 줄 것을 제시하였다. 넷째, 주택투기지역 결정의 차등화에서는 강남구 동별로 거래빈도수의 평균치를 구하여 평균치 이하의 거래빈도가 있는 아파트단지는 주택투기지역에서 해제해야 한다는 개선방안과 동별 거래금액의 평균치를 구하여 평균치 이하의 아파트단지는 주택투기지역에서 해제해야 한다는 개선방안도 제시하였다. 이상과 같이 정부의 불합리한 주택투기지역 지정정책에 대한 문제점을 도출하고 개선방안에 제시하였으므로 향후 정부는 부동산정책을 결정할 경우 현실을 직시한 후 현실에 적합한 결정을 하였으면 하는 바람이다.