주택규모별 가격간의 공간적 인과성분석에 관한 연구 - 수도권을 중심으로 -

Abstract

IMF 외환위기 이후 하락추세를 보이던 수도권 지역의 아파트를 중심으로 한 주택 매매가격이 1998년 11월을 저점으로 상승추세로 반전하였다. 특히, 2001년 이후 주택가격 상승세가 급등함에 따라 정부는 강남의 주택가격이 다른 지역의 주택가격을 주도한다는 믿음 하에 주택가격상승의 진원지인 강남지역의 아파트가격 안정이 다른 지역의 부동산가격 안정을 가져올 것이라는 전제하에 강남아파트 가격상승을 통제하기 위한 다양한 정책수단을 동원하고 있다. 우리나라의 주택시장의 구조는 사실상 독립적인 여러 하부시장으로 분리되어져 구성되어 있어 주택정책 수립에 있어서 차별성을 두어야 하지만 이러한 현상에 대하여 실증적으로 분석된 연구는 미흡한 상태이다. 따라서 본 연구에서는 서울시 주택규모별 가격변화예측을 통하여 서울 주변의 수도권 주택가격의 움직임을 분석하려고 한다. 서울시 주택시장의 아파트가격변동의 지역사이의 인과관계를 분석하여 주택규모별로 각각의 가격변동 중심지역을 찾고, 그 중심지역에서의 주택가격변동이 다른 수도권 지역에 어느 정도의 영향을 주며 얼마간의 시차로 주는지에 대한 파급효과를 분석하고자 한다. 동시에 수도권 지역사이의 주택가격변동의 인과경로를 파악하고 움직임을 예측하여 정부의 주택정책을 실시 할 수 있는 기초 자료로 제시해 보는데 그 목적이 있다. 본연구의 범위는 2001년 1월부터 2009년 6월까지 서울시와 수도권 지역의 월별 평당 평균 주택매매가격 시계열자료를 이용하였고, 연구의 방법은 문헌연구와 실증분석으로 이루어졌다. 실증분석에서는 주택매매가격변동 시계열자료의 추이와 시계열자료의 안정성을 검증하고, 그랜져 인과관계검정과 VAR모형의 충격반응분석을 통하여 주택규모별 하위시장을 중심으로 주택가격변동의 인과성을 비교분석하였다.

그 결과 첫째, 주택시장을 주택규모별로 세분화하여 분석한 결과, 소형규모의 경우 노원구가 포함된 동북권이 가격의 중심지역으로 나타났다. 반면 중· 대형규모의 경우 전체적인 가격변동의 중심지역인 동남권이 각각 다른 모든 권역에 영향을 미치며 지역에 따라 인과관계가 형성되는 것을 알 수 있었다. 둘째, 특정지역의 주택가격변동이 다른 지역에 미치는 시· 공간적 반응 역시 지역규모별 가격변동이 다른 지역에 영향력을 미치는 것으로 확인되었다. 그러나 그 영향력이 미치는 시간적 범위는 전체적으로 평균 1∼3개월 정도의 낮은 영향력으로서, 지역 내에서의 개발호재나 여건 등의 외부적 영향을 받는 것으로 예측되었다. 실제 주택시장을 단위시장 단위로 분석하였을 경우 주택규모별 주택가격변동이 영향을 미치는 지역의 경로와 반응도가 각각 차이를 보이는 하위시장이 형성되는 것을 확인함으로써 주택가격의 안정화를 위해 특정지역의 급격한 주택가격상승 억제 정책을 통해 전국의 주택가격을 통제하고자 하는 정책을 수립하기보다는 주택규모별로 순환인과관계를 가지는 지역의 움직임을 파악하고 그 주변지역 재개발이나 개발호재와 같은 지역적인 특성을 고려한 주택가격 안정화 정책이 필요하다고 사료된다.

주요용어 : 그랜저인과관계, 하부시장, 인과성, 주택규모별, VAR모형, 충격반응