주상복합건물의 유형별 가격결정요인 및입지특성에 관한 연구 : 부산시를 중심으로

Abstract

본 연구는 서울시 다음으로 주상복합건물이 많이 공급된 부산시를 대상으로 주상복합건물의 가격결정요인과 입지특성을 알아봄으로써 수요자들의 요구와 선호를 파악하고 공급에 의한 개발 실태를 통해 향후 주상복합건물의 개발 및 공급 방향을 제시하는 것을 목적으로 하였으며 이로 인해 주상복합시장에 대한 전반적인 이해를 돕고 효율적인 도시공간을 유도고자 하였다. 이에 본 연구는 주택가격과 주택가격에 영향을 미칠 것으로 예상되는 변수들을 조사하고 조사된 변수들 간 다중공선성 검토 및 변수통합을 거쳐 분석을 위한 최종 분석변수를 구축하였다. 다음으로 주상복합건물의 주요 기능(업무, 상업, 주거기능)비율을 가지고 군집분석을 통해 유형화하였으며 분석결과 업무중심형, 상가중심형, 주거중심형의 세가지 유형으로 구분되었다. 이를 통해 부산시 전체모형과 유형별 분석모형을 설정하였으며 설정된 분석모형은 다중회귀분석을 통해 가격결정요인을 분석하고 교차분석을 통해 유형별 입지특성을 분석하였다. 가격결정요인 분석결과 우선 부산시 전체 주상복합건물의 가격을 결정하는 주요한 요인은 교육환경을 비롯한 자연환경 등의 생활환경이며 건설사의 브랜드와 단지규모 역시 중요한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 그러나 ‘개발밀도’의 경우 개발밀도가 높을수록 거주환경 및 쾌적성 저하로 인해 가격에 부정적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 다음으로 유형별 가격결정요인 분석결과, 업무중심형 주상복합건물의 경우 ‘단지규모’, ‘자연환경’, ‘교육환경’이 가격에 긍정적인 영향을 미치는 요인으로 분석되었는데 물리적 개발규모에 가장 큰 영향을 받으면서 교육 및 자연환경 등의 생활환경이 중요한 요인으로 작용하는 것으로 나타났다. 상가중심형 주상복합건물은 ‘전용면적’과 ‘단지규모’ 변수가 가격에 영향을 미치는 요인으로 분석되었는데 이것은 단지규모가 곧 상권의 크기를 의미하는 것이기 때문에 ‘단지규모’요인이 중요한 변수로 작용하는 것으로 생각된다. 마지막으로 주거중심형 주상복합건물의 경우 ‘전용면적’과 ‘건설사지명도’가 가격에 영향을 미치는 요인으로 분석되었는데 주거중심형의 경우 다른 유형에 비해 건설사지명도가 중요하게 고려되는 것으로 분석되었다. 입지특성 분석결과 부산시 주상복합건물은 공간위계 상 도심과 부도심지역이 가장 활발하게 개발된 것으로 나타났다. 생활권 중에서는 중부산권에 집중적으로 개발된 것으로 나타난 것에 비해 서부산권의 경우 주상복합 개발이 거의 이루어지지 않은 것으로 분석되었다. 용도지역 별 입지특성은 대부분의 경우 본래의 용도 허용지역인 상업지역에 위치하는 것으로 분석되었으나 준주거ㆍ일반주거지역에도 개발이 확산되어 나타나는 것을 알 수 있었다. 이를 주요기능별로 유형화한 유형별로 입지특성을 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 업무중심형 주상복합건물은 공간위계상 도심과 부도심지역에서 많이 개발된 것으로 나타났다. 그러나 상업지역에 위치하긴 하나 상대적으로 업무기능 수요가 크지 않은 지역중심이나 지구중심에도 일정수준 개발된 것으로 나타났다. 용도지역의 경우 일반상업지역에만 공급된 것으로 나타났다. 둘째, 상가중심형 주상복합건물은 공간위계상 부도심에서 많이 개발된 것으로 나타났으며 도심지역에 비해 지구중심에서 더 많은 개발이 이뤄진 것으로 분석되었다. 생활권에서는 중부산권을 중심으로 개발되었으나 중부산권과 동부산권에 비해 서부산권의 개발빈도는 낮은 것으로 분석되었다. 용도지역의 경우 일반상업지역 외에 준주거ㆍ일반주거지역에서도 개발된 것으로 나타났다. 셋째, 주거중심형 주상복합건물은 공간위계상 도심에서 가장 많이 개발된 것으로 나타났으며 부도심지역에 비해 가장 작은 위계단위인 지구중심에 상대적으로 많이 공급된 것으로 분석되었다. 중부산권을 중심으로 집중적으로 개발되었으며 용도지역의 경우 일반상업지역 외에 준주거ㆍ일반주거지역에서도 개발된 것으로 나타났다. 연구결과를 바탕으로 부산시의 향후 주상복합건물의 개발 및 공급방향에 대한 정책적 시사점을 제시해 보면 다음과 같다. 첫째, 양호한 생활환경의 조성과 지나친 대형화의 방지이다. 둘째, 도입취지에 맞도록 공간위계 상 적합한 개발이 이루어져야 한다. 셋째, 주거지역에서의 개발행위를 제한하여 주거지역으로 확산을 방지하여야 한다. 넷째, 서부산권 내 지역성장을 견인할 상가중심형 개발이 필요하다.