오피스 빌딩 임차인 입주 결정 영향 요인 중요도 분석

Abstract

우리나라의 오피스시장은 1990년대 후반까지는 경제성장과 더불어 기업들의 자체사용 목적이 대부분이었다. 그러나 외환위기 이후 국내의 자본시장이 개방되고 국내기업이 구조조정 목적으로 시장에 내놓은 대형오피스빌딩을 외국인투자자가 매입을 하게 되면서 부동산 시장은 자본시장으로 편입되기 시작하였다. 이를 계기로 오피스와 같은 수익형 부동산은 전문적인 부동산 투자자에게는 일반적인 투자 상품으로 정착되었고 부동산의 거래도 활발하게 되었다. 이에 본 연구에서는 수익형 오피스 빌딩 경영이익의 극대화를 위해서 가장 필수적으로 고려되는 수익 공급원인 임차인이 지불하는 임대료에 대한 결정요인의 연구에 집중되었던 기존의 연구에서 벗어나 수요자 입장에서 임차인이 입주 결정시 중요하게 여기는 평가항목이 무엇인지를 규명하고자 한다. 본 연구를 위해 4단계로 구분하여 접근 하였으며, 다음과 같다. 첫째, 오피스 빌딩의 임대료 결정요인 및 운영수익 제고와 관련하여 미진한 부분과 필요하다고 판단된 요인들을 검토하여 본 연구의 착안점을 도출 하였다. 둘째, 기존문헌과 선행연구에서 검토된 변수와 본 연구에서 새롭게 도출된 요인을 통합하여 1차 요인을 선정하였다. 셋째, 선정된 1차 요인의 적합성을 판단하기 위해 일 표본 t-검정 분석을 실시하였다. 넷째, 최종 분석모형을 도출하고 계층적 분석법(AHP)을 적용하여 중요도를 산출하였다.

본 논문의 주요한 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 중요도 분석을 위한 1차 요인을 선정하여 일 표본 t-검정을 실시하여 중심지 특성, 차량 접근성, 대중교통 접근성 등 12개의 요인으로 구분 하였다. 둘째, 평가항목의 중요도 분석결과, 대분류 평가항목 중 입지적 특성(0.519), 관리․운영특성(0.312), 물리적 특성(0.169)의 순으로 가중치가 도출 되었으며, 입지적 특성에 대한 요인이 상대적으로 중요한 것으로 분석되었다. 셋째, 3대 권역에 위치하면서 대중교통과 차량의 접근성이 양호할수록 입주 결정에 가장 중요한 영향 요인임을 확인 할 수 있었다. 넷째, 다양한 요인 중에서 건물내부 특성과 건축 특성 즉 빌딩외관이나 내부 인테리어 수준 그리고 건물의 연면적이나 노후 년도 등에 비해 임차인은 사무환경의 쾌적성, 기능적 편리성, 보안 관리의 신뢰성, 임차공간의 효율성이 중요한 고려 요인인 것으로 분석되었다. 본 연구를 통해서 산출된 임차인 입주 결정 영향 요인들에 대한 중요도는 향후 오피스 경영이나 리모델링 혹은 개발 사업에 필요한 주요 인자들을 제공 할 수 있다고 판단된다.

핵심어: 오피스 시장, 임차인, 수익형 오피스 빌딩, 계층적 분석기법(AHP)