서울시 오피스빌딩의 임대료결정요인에 관한 연구

Abstract

본 연구는 서울시 오피스임대시장에서 오피스임대료에 영향을 미칠 것으로 예상되는 요인들을 실증자료를 통해 분석하여 서울시전체 및 권역별 임대료 결정요인과 결정구조를 밝히는데 목적이 있다. 지금까지의 선행연구에서는, 전세와 월세가 공존하는 우리나라의 특수성을 고려하여, 학자에 따라 상이한 환산임대료와 전세보증금을 선택적으로 종속변수로 사용하고 있고 환산임대료와 전세보증금은 빌딩별로 조사된 전환율 또는 시장수익율을 적용하여 산출되고 있다. 이러한 종속변수들은 임대료자료의 기준과 적용하는 전월세전환율의 차이에 따라 왜곡이 발생할 수 있는 문제점을 가지고 있다. 또한 선행연구에서는, 오피스임대료에 영향을 미칠 것으로 예상되는 인접한 철도역의 규모와 철도이용의 편의성은 다루어지지 않고 있으며 임대료결정요인으로 나타나고 있는 근생시설의 입지와 소유구분, 접면도로수 등은 단순분류 하에서 분석되고 있어 현실을 반영하지 못하였다. 따라서 본 논문은 기존의 연구들과 차별화되는 시도로써 현실에서 가장 보편화된 보증부월세를 기준으로 임대료자료를 구축하였으며 종속변수로써 전월세전환율의 영향을 최소화하는 실제현금수입인 순현금임대료를 사용하였다. 이와 함께 유동인구와 출근시간대하차인구를 기준으로 철도역의 규모를 산정하고, 역세권의 개념을 도입하여, 인접한 철도역의 규모와 임대료와의 관계를 분석하였다. 이 외에 대중교통의 편의성지표인 철도노선, 역, 버스노선수와 오피스 내에 소재하는 근생시설의 입지와 소유구분이 임대료에 미치는 영향들을 보다 세부적으로 분석하였다. 본 연구의 결과는 첫째, 서울시 오피스임대에 영향을 미치는 요인은 오피스가 입지한 권역, 지하철역과의 거리 40M이상 접면도로수, 간접역세권내 유동인구, 연면적, 층수, 경과년수, 관리비, 우량법인의 소유여부, 3층 이상 근생시설 활용여부 등으로 나타났으며 오피스권역별로는 영향을 미치는 요인들이 다르게 나타났다. 이는 오피스임대료가 다양한 변수에 의하여 결정되며 권역별로 오피스임대료에 영향을 미치는 변수가 다르다는 기존의 연구결과를 뒷받침하고 있다. 둘째, 관리수준을 나타내는 관리비와 규모를 나타내는 연면적과 함께 간접역세권내 출근시간대 하차인구수가 임대료와 높은 관련성을 가지는 것으로 나타났다. 셋째, 대중교통접근요인으로 예측한 철도역수, 철도노선수는 유동인구와의 상관관계로 인하여 변수로 채택되지 못하여 직접적인 관계를 밝힐 수 없었다. 그러나 버스노선수는 유의확률 10%수준에서 오피스임대료와 관계가 있는 것으로 분석되었다. 넷째, 순현금임대료, 환산임대료, 전세보증금을 종속변수로 한 분석결과를 비교한 결과, 순현금임대료를 기준으로 한 분석결과가 모형의 설명력 및 변수의 설명력이 모두 높은 것으로 나타났다.

이러한 연구결과가 나타내는 시사점은 첫째, 오피스임대료관련 연구 수행시 전월세전환율의 영향을 최소화하는 것이 임대료와 임대료결정요인간의 관계를 보다 명확히 한다는 점이다. 또한 임대료기준정립에 대한 추가적인 연구노력과 함께 향후 오피스임대료관련 연구에서 순현금임대료를 사용한 연구의 필요성을 제기하고 있다. 둘째, 역과의 거리뿐 아니라 인접한 역들의 규모(유동인구수, 출근시간대 하차인구수)가 클수록 오피스임대료도 상승하는 것으로 나타나 역세권의 유동인구가 임대료의 새로운 결정요인임을 밝히고 있다. 셋째, 근생시설이 3층 이상에 소재하는 경우 임대료가 하락하고, 가시성이 확보되는 40m이상의 도로에 많이 접할수록, 소유자의 신용도가 높을수록 임대료가 상승한다는 사실을 밝히고 있다. 이는 오피스투자자 및 관리자에게 임차인구성이나 소유주체의 결정 등 업무수행과정에서 전략적인 판단이 자산의 가치를 상승시킬 수 있음을 의미하고 있다. 본 연구는 자료구축의 어려움으로 인하여 거시경제변수 및 주변상황의 변화에 따른 임대료변화 및 예측 등 시계열적인 분석을 수행하지 못한 한계를 가지고 있다. 이러한 부분에 대해서는 향후의 연구과제로 남겨둔다.