도시 내 접근성 향상이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

접근성은 주택시장에 매우 중요한 부분을 차지하고 있다. 특히, 지하철은 대량으로 고속수송이 가능하고 에너지 효율이 높을 뿐 아니라 환경비용과 사고비용이 거의 들지 않아, 다른 어떤 교통수단보다도 경쟁력이 높은 환경친화적인 교통수단이다. 그리고, 지하철 건설비와 시설유지비는 물론, 운전비, 연료비 등 모든 운영비용을 정부에서 부담하므로, 시민은 정시성과 신속성을 갖춘 지하철을 싼 요금으로 이용할 수 있어, 지하철은 도시 내 접근성에 있어 중요한 부문을 차지하며, 대도시의 서민 생활에 없어서는 안 될 시설이라 할 수 있다. 최근 역세권 개발이 촉진되고 대중교통을 중심으로 도시개발이 이루어지는 등 도시구조가 개편되면서, 지가, 주택가격, 임대료 상승 등 간접적 효과역시 매우 중요하게 인식되고 있다. 따라서 본 연구는 지하철로 인한 도시 내 접근성 향상이 가져다주는 간접효과 중 주택가격에 초점을 두고 그 영향력을 분석 하였다. 이를 위해 먼저 지하철 건설 이전과 이후의 주택가격 변화를 살펴보고, 다음으로 향상된 접근성과 인접 지역 주택가격과의 관계에 대하여 분석하여 주택가격에 미치는 영향 중 접근성이 어느 정도 영향을 주고 있는지 분석하였다. 이를 통해 지하철로 인한 도시 내 접근성 향상의 효과를 분석하여 향후 지하철 건설로 인한 지역 주택시장의 변화 동향을 예측해 보았다. 연구 결과를 요약해 보면, 먼저 지하철 9호선의 개통으로 인한 도심, 여의도, 강남의 서울 주요 업무지구까지의 총 통행시간에 따른 접근도 변화를 살펴본 결과 기존의 대중교통체계에서 업무지역으로의 접근이 어려웠던 지역들이 지하철 9호선 개통으로 인해 접근성에 많은 향상을 가져왔다. 따라서 접근도 지수가 높게 나타난 지역은 그렇지 않은 지역에 비하여 주택가격의 변화가 높을 것으로 예상되며, 이를 지하철 개통 전 후 주택가격의 변화와 접근성이 주택가격에 미치는 영향을 통해 분석해 보았다. 지하철 개통 전 후 주택가격의 변화를 분석한 결과, 지하철 개통으로 인해 전체적으로 주택가격이 상승하는 효과를 보인 것으로 판단된다. 이는 지하철의 개통으로 인한 접근성의 변화로 인한 것으로 판단된다. 또한 앞서 분석한 접근도 지수가 높은 지역의 주택가격 상승이 다른 지역들에 비해 두드러지는 경향이 있는 것으로 나타나 접근성 향상이 주택가격에 영향을 주는 것으로 판단되었다. 접근성 향상이 주택가격에 미치는 영향이 어느 정도인지를 회귀분석을 통해 살펴보았다. 그 결과 동수, 노후도, 최고층수 등 주택의 일반적인 특성이 주택가격의 상승에 크게 영향을 미치는 것을 알 수 있다. 그러나 본 연구에서 관심을 가지는 접근도 지수 역시 일반적으로 주택가격에 영향을 많이 미치는 것으로 알려진 단지의 일반적인 특성 중 전용면적, 초등학교 등의 변수보다 영향력이 큰 것으로 나타났으며, 노후도와도 비슷한 정도의 영향력을 갖는 것으로 나타났다. 연구 결과 도시 내 접근성 향상은 주택가격의 변화에 상당한 영향을 미치는 것으로 판단된다. 주택가격에 영향을 가장 많이 미치는 요인은 기존연구들에서 나타난 바와 같이 주택의 물리적인 특성들이 가장 많은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러나 분석 결과 접근성 역시 이와 비슷한 정도의 영향을 주고 있음을 알 수 있었다. 또한 지하철역의 특성 중 환승역의 경우 주택가격의 상승에 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 급행역의 경우 그 영향이 유의한 수준이 아님을 알 수 있었다. 이를 통해 향후 도시 내 접근성 변화로 인한 주택가격의 상승은 기존 대중교통을 통한 접근성이 상대적으로 떨어지는 지역과 환승역을 중심으로 하는 지역들에 대하여 나타난 가능성이 높음을 알 수 있다. 또한 향후 급행역 주변의 주택가격에도 변화가 나타날 것으로 판단된다.