오피스빌딩의 賃貸管理 改善方案에 관한 硏究

Abstract

본 연구는 오피스빌딩의 자산관리에 있어 표준화를 통한 체계적인 임대관리 방식을 제시함으로서 투명한 임대차계약이 가능해 지고, 임대차 계약의 합리성을 부여하여 임차인의 만족도와 임대관리의 효율성을 제고하는데 그 목적이 있다. 이러한 선진화된 자산관리 방법은 오피스빌딩의 적정한 운영수익을 가능하게 하고, 국제표준에 부합된 가치평가의 합리성을 부여 오피스빌딩의 자산수익을 극대화 할 수 있다. 자산수익(capital gain)을 중시하던 국내 부동산시장에서 IMF이후 현금흐름과 운영수익(operating income)을 중시하는 해외투자자들이 진출하였고, 이런 해외투자자들은 단기간에 재매각을 통한 막대한 수익을 실현시키면서 국내 부동산 투자의 패러다임을 바꾸어 놓았다. 즉, 단순매입과 매각에 의한 자본수익보다는 보유하는 기간 동안에 효율적이고 체계적인 부동산 자산관리를 통하여 운영수익을 적정화 하는 것이 무엇보다도 중요하며 결국 운영수익이 높은 부동산은 매매차익이 극대화 된다는 것이다. 이러한 오피스빌딩 자산관리의 효율성증대와 체계화를 위한 연구 결과를 다음과 같이 제시한다. 첫째, 오피스빌딩의 등급제도의 개선을 제안한다. 오피스빌딩 등급제도는 단순히 오피스빌딩이 외형적으로 좋고 나쁨을 구분하기 위한 것이 아니라, 일종의 산업표준으로 우리나라 부동산 시장의 현황을 파악하는 기준이 되어야 한다. 둘째, 오피스빌딩의 면적산정기준의 표준화를 제안한다. 현재 우리나라에서 흔히 사용하고 있는 면적기준으로는 합리적인 면적을 산출 할 수 없고 국제기준과도 차이가 큰데 이를 표준화하여 오피스 임대시장의 합리성을 확보하고자 한다. 셋째, 관리용역분야의 시행설계기준의 표준화를 제안한다. 이미 공공기관이나 조달청 등의 입찰에 적용하고 있는 입찰기준을 보편화시켜 관리현장의 부실화를 방지하고 영세업체의 난립과 과도한 경쟁으로 인한 부정적 영향을 최소화 할 수 있다. 넷째, 임대서비스의 기준 마련을 제안한다. 기재 가능한 임대서비스의 내역을 임대차 계약 시 표준계약서에 기재함으로써 임대서비스 기준을 마련함과 동시에 사실상의 임대서비스를 강화하고자 한다. 입지나 특성에 있어서 개별성이 강한 오피스빌딩 전체를 획일적으로 표준화하기는 다소 무리가 있지만, 적정한 기준을 제시하여 임대차 계약의 합리성을 부여한다면 임차인과 임대인 사이의 투명한 임대차계약이 가능하고 임차인의 만족도 제고와 임대관리의 효율성이 증가하는 효과가 있을 것이다.