私立大學 不動産의 效率的 管理 活用方案

Abstract

글로벌 경쟁시대를 맞이하여 우리나라 사립대학은 국내 대학 간의 경쟁을 넘어 세계의 대학들과 상대하고 있다. 대학은 교육 수요자 즉 '학생' 중심의 교육서비스를 지속적으로 개발하고, 새로운 시대가 요구하는 인재를 끊임없이 배출해야만 생존할 수 있다. 대학이 이런 생존의 의미를 넘어 자생적인 경쟁력을 강화하고 학교의 위상을 제고하기 위해서는 대학 재정이 얼마나 튼튼히 지지해 주느냐가 관건이다. 최근 우리나라 사립대학들은 위와 같은 문제점을 인식하고 대학의 재정을 강화하기 위한 여러 가지 노력을 하고 있다. 연구에서 살펴보았듯이 사립대학 재산의 대부분이 부동산으로 구성되어 있어, 효율적인 '부동산 관리 및 활용'은 대학 재정 건전화를 위한 최우선 과제일 것이다. 본 연구에서는 사립대학의 재정과 부동산의 관계, 교육용ㆍ수익용 부동산 관리 및 활용에 따른 문제점 제기하고 이에 따른 개선방안을 교육용 부동산은 관리적 측면에서, 수익용 부동산 활용에 관점에 다루었다. 이러한 일련의 연구과정이 실질적인 정책으로 연결되기 위해서는 관할청의 사립대학 부동산에 대한 인식과 정책방향의 일관성이 선행되어야 할 것이다. 여기서 '사립대학 부동산에 대한 인식'이라 함은 사립대학의 부동산, 더 확장해서는 '교육용ㆍ수익용 기본재산'을 확보해야 하는 근본적인 목적이 무엇인가를 고민하는 과정으로 대학의 설립, 운영, 청산 과정에 있어서 학교법인의 의무와 역할에서 발견할 수 있을 것이다. 사립대학 설립에 있어서 일정기준의 '기본재산'을 보유하기 한 이유는 학생들이 기본적인 교육권을 담보하기 위한 것이다. 관련 통계인 <표 2-8>에서 살펴보았듯이 이런 '기본재산'의 대다수 부동산이고, 그 중 토지가 절대적이며, 토지의 대다수가 임야로 구성되어 있는 현실적인 문제로 인하여 토지수익률이 0.2%에 불과한 실태를 볼 때 보유 부동산 특히 저수익성 자산인 유휴부동산을 개발하여 부가가치를 올리고 개발이익을 창출하는 것이야 말로 가장 확실한 재정확충 방안이라고 할 수 있다. 이렇게 든든하게 확충된 대학 재정은 '교육 소비자'인 학생에게 '혜택'으로 돌아가게 된다. 따라서 사립대학의 부동산을 활용한 재산의 증가와 수익성 제고는 학생의 교육권을 보장하기 위한 과정으로 교육이라는 본연의 목적과 분리하여 생각할 수 없다. 특히 연구에서 언급한 교육용 부동산의 관리 개발 사례인 '지하 및 수도권 광역캠퍼스 개발' 과 수익용 부동산 활용 사례인 '건국대학교 스타시티 사업'과정에서의 시사점을 잘 살펴야 할 것이다. 본 연구는 사립대학 부동산을 교육용과 수익용을 나누어 분석하고 문제점을 제기하고 6장에서 개선방안을 제시하였다. 우선 교육용 부동산의 효율적 관리를 위해서는 기업회계 기준과 같이 많이 인정되고 있고 보편적인 회계제도의 도입과 비과세 제도를 활용하자는 것이다. 그리고 교육용 부동산의 ‘매매나 담보제공 금지’의 원칙은 학생 교육권 안정을 위하여 인정할 수 있으나, 이를 너무 경직되게 적용해서는 안 될 것이다. 고등교육 전반의 경쟁력 강화를 위해서 사립대학의 구조조정이나 대학 간 흡수&#8228; 합병 시 이를 예외적으로 인정하여 보다 원활하게 잔여 재산을 처분 할 수 있는 길을 열어 주여야 한다. 한편으로 ‘교육용과 수익용 경계’에 있는 애매한 부동산의 경우 대학설립목적과 사회적 기여도를 살려 ‘비과세’ 적용하는 등 규제 완화 정책이 필요하다. 또한 수익용 부동산에 대해서는 개발 프로그램에 적극 참여하여 수익의 극대화 방안을 강구하여야 할 것이다. 수익성을 제고를 위해서는 기존 세제제도의 정비가 필요하다. 즉 ‘법인세, 상속세 및 증여세’ 뿐만 아니라 ‘취&#8228; 등록세, 재산세’ 등의 지방세까지 과감한 규제 완화가 필요하다. 그리고 수익용 부동산에서 수익이 발생했을 때 80%이상을 대학에 전출하는 의무 부담을 완화시켜 수익의 유보를 통하여 재투자 Track을 활성화 시키는 것이 필요하다. 결국 당장의 전출보다는 미래에 투자하고 재정을 튼튼히 하여 보다 많은 전출금을 대학으로 보내는 것이 현명한 방법이라고 제안 하였다. 교육용 부동산 관리와 수익용 부동산 활용은 과정은 약간 틀릴 수 있어도, 그 지향점은 같다. 바로 교육수혜자인 학생들에게 '질 좋은 대학교육을 저렴한 비용'으로 제공하는 것이다. 교육용 부동산 관리를 통한 캠퍼스 확장을 통한 쾌적한 환경은 제공은 '질 좋은 교육'을 이루어주고, 수익용 부동산 활용으로 재정을 안정적으로 만들어 대학의 총 지출 중 학생이 부담하는 부분인 '등록금 의존율'을 줄여준다면 '저비용 고효율'의 이상적인 교육시스템을 갖출 수 있는 것이다. 특히 '건국대학교 스타시티 사업'에 시사한 바와 같이 부동산 전문가를 영입, 활용하고 보유 부동산의 용도변경 등의 위한 적극적 인허가 대응노력을 통한 결과는 다른 대학에게 타산지석의 사례가 되기 충분하다. 다만 이를 적용하기 위해서는 구체적이고 타당성이 사업계획을 수립하고 학교구성원들의 공감대를 충분히 확보하는 과정도 중요할 것이다. 최근에 사회적인 이슈가 되는 '높은 대학등록금 수준'도 '사립대학의 부동산 문제'와 밀접하게 연계되어 있다. '등록금이 높다'라는 명제에는 두 가지 의미가 동시에 내포되어 있는데, '첫째 국민소득 대비 절대적인 등록금 수준이 높다는 점이고, 둘째 지불되는 등록금에 비하여 교육의 질이 떨어진다.' 라는 것이다. 따라서 '사립대학의 부동산 관리 및 활용'이 지금보다 효과적으로 잘 이루어진다면, 수익용 부동산 활용을 통하여 개발이익을 창출하고 이 재원으로 등록금 수준을 낮출 수 있고, 교육용 부동산 관리를 잘하여 쾌적한 캠퍼스 환경을 조성한다면 교육의 질도 올라갈 것이다. 이처럼 '사립대학의 부동산 관리 및 활용'은 고등교육의 전반적인 부분에 걸쳐 영향을 발휘하는 것이다.