임차인의 자산축적 및 금융지식에 따른 전&#8228

Abstract

2000년 전국의 세입자 가구 중 2/3정도가 전세 가구로서 전세는 우리나라에만 존재하는 독특한 임대차제도이며 임대차시장에 가장 대표적인 임차형태이다. 하지만 전세의 존재이유로 대변되었던 주택금융에 대한 제약과 낮은 주택보급율이 개선되고 있는 상황으로 과거 전세위주로 형성되어 온 임대주택시장에 월세의 비중이 높아지고 있다. 이러한 환경변화는 임대주택시장 연구의 방향에도 많은 영향을 미치고 있지만 지금까지 전세나 보증부 월세에 대한 연구는 많지 않은 상태이다. 이에 이창무․ 정의철․ 이현석(2002)는 보증부 월세시장에 대한 구조적 해석을 기반으로 모형식을 제시한다. 그들 연구의 초점은 “완전월세와 완전전세를 포함한 어떠한 스팩트럼을 선택하든지 직접투자액에 대한 총 수익률은 동일”하다는 것이다. 그러나 외환위기 이후, 임대인의 차입 가능성과 임차인의 자산 제약 상황에 따라 전․ 월세선택은 무차별하지 않을 것이다. 이런 한계점을 보완하여 최창규․ 지규현(2007)은 임대인의 금융조건 및 임차인의 자산제약 상황에 따라 시장에서 전세 및 월세 선택이 변화될 수 있음을 이론적으로 제시하였다. 하지만 그들의 연구는 구체적인 실증적 증명이 추가되어있지 않은 상황으로 한계점을 가지고 있다. 본 연구의 목적은 최근 제시된 최창규 ․ 지규현(2007)의 이론적 유효성을 검증해보고자 한다. 연구의 초점은 임차인의 자산축적 및 금융지식에 두었으며, 이에 따른 임차인의 전․ 월세 선택 특성을 설명하고 예측하여 보고자 한다. 이를 위하여 국내 임대차시장의 중요한 역할을 담당하고 있는 다가구주택 및 오피스텔 임차인을 대상으로 실증 분석하였다.

본 연구는 다음과 같이 진행하였다. 우선, 이론고찰을 통하여 임대주택 및 전세에 대한 기존의 논의들을 알아보고, 선행연구들을 고찰하여 차별성을 갖고자 하였다. 두 번째로 다가구주택 및 오피스텔 전․ 월세 밀집 행정동을 통계청「인구주택총조사」Data를 통해 최종 대상지를 선정하였다. 이를 근거로 최종 대상지에서 직접 설문조사를 실시하였다. 설문의 내용은 크게 4가지로 구분하여 가구 일반특성, 가구의 경제적 특성, 금융지식특성, 주택특성으로 조사하였다. 마지막으로 조사 내용을 바탕으로 다가구주택 및 오피스텔 임차인의 전․ 월세 선택에 영향을 미치는 변수를 이항 로지스틱 회귀분석 및 다항 로지스틱 회귀분석을 통해 분석하였다.

분석한 결과를 종합하면 다음과 같다. 전체 임차가구와 각각의 주택유형을 대상으로 한 분석에서 이론적으로 예상한 결과를 보였다. 우선, 월세에 비하여 전세를 선택할 확률에서 임차인의 자산축적변수인 총자산에 정(+)의 효과를 보이는 것으로 나타났다. 반대로, 유동자산의 경우는 부(-)의 효과를 보이는 것으로 나타났다. 이 의미는 총자산이 높은 가구일수록 전세를 선호하는 경향을 보이며, 전세 거주자의 경우 전세보증금에 총자산의 상당부분을 지불하였기 때문에 유동자산이 낮을수록 전세에 거주할 가능성이 높은 것으로 해석된다. 둘째, 보증금 지원의 경우도 지원규모가 높을수록 전세를 선택할 확률이 높게 나타났으며, 전반적으로 부모로부터 무상대여 받는 것으로 나타났다. 이 의미는 금융권 차입 가능성을 통한 전․ 월세 선택보다 부모의 경제적 지원가능규모에 따라 전․ 월세 선택차이가 나타남을 판단할 수 있었다. 셋째, 금융지식 관련 변수에서 전월세전환율은 부(-)의 효과를 보이는 것으로 나타났다. 이 의미는 임차인의 경우 자산 축적을 고려하여 월세를 선택한다면 임대인이 요구하는 연세(R)가 지급 가능한 수준인지를 먼저 고려하게 된다. 반면, 전세를 선택한다면 연세(R)에 대한 고려를 할 필요가 없기 때문에 전월세전환율을 인지 못하는 것으로 판단된다. 하지만 주택전세대출자금은 아무런 영향을 미치지 않는 것으로 나타났으며 R≥r비교는 정(+)의 효과를 보이는 것으로 나타났다. 이는 실제적으로 주택전세대출자금 인지도는 전․ 월세 가구 둘 다 차이가 없다고 볼 수 있지만, R≥r비교에 있어서는 정(+)의 효과인 것을 고려해보면 월세 거주자는 주택전세대출자금에 관해서 인지는 하고 있지만 지식의 현실적인 한계 때문에 차입을 통한 합리적 결정을 못하는 것으로 판단된다. 넷째, 거주지역의 경우 부(-)의 효과를 보이는 것으로 나타났다. 이는 지역별 수요와 공급의 차이가 존재하며, 강남구의 경우 지역여건상 직장인 수요가 높기 때문에 임대인들이 월세를 선호하는 것으로 판단된다. 마지막으로 다가구주택과 오피스텔에서 보증금과 월세, 관리비에서 큰 차이로 오피스텔 임차인이 더 높은 비용을 지불하며 거주하는 것으로 나타났다. 이는 높은 비용을 지불하고서 오피스텔에 거주하는 임차인에게서 기회비용이 존재하는 것으로 판단된다. 또한 단순한 자산축적 이외에 임차인들의 주택유형선택에 선호 차이가 있을 것으로 추정된다.

이러한 분석결과를 통해 도출할 수 있는 연구의 의의와 시사점은 다음과 같다. 첫째, 임차인의 전․ 월세 선택은 무차별적인 선택이 아닌 자산축적과 금융지식에 따라 선호가 있음을 확인하였으며 최창규․ 지규현(2007) 연구의 유효성을 검증하였다. 둘째, 전체 주택임대차시장에서 주요한 역할을 담당하고 있는 다가구주택 및 오피스텔의 단면을 보여주었다. 이를 통해 임대주택 공급자의 입장에서 하부시장별 월세 및 전세선호 특성에 따른 공급계획 및 가격결정을 수립할 수 있을 것이다. 셋째, 다가구주택 및 오피스텔 임차가구의 주택선호차이가 있음을 확인하였다. 이에 임대주택 공급에 있어서 기존의 공급자 중심에서 벗어난 임차인의 수요특성이 반영된 유연한 임대주택 공급이 이루어 질 수 있는 방안마련이 필요할 것이다.