지역별 주택가격 변동에 관한 연구

Abstract

본 연구는 정부의 주택시장 안정화를 위한 정부의 정책이 2000년대 들어서 계속 실패하고 있는 것의 원인이 주택정책의 입안에 있어 지역별 주택시장을 고려하지 않고 단일 주택시장 가격만을 가지고 시장을 예측하는 것이 주택정책의 실패가 일어나는 것이라 생각하였다. 따라서 지역별 주택시장의 예측을 위한 지역별 주택가격 예측모형을 개발하고 거시경제 변수에 의한 영향이 지역별로 어떠한 차이가 있는지 파악하고자 본 연구를 진행하였다. 본 연구의 주요 결과는 다음과 같다.

첫째, 지역별 주택매매가격 변동성을 분석하였다. 분석결과를 살펴보면 GARCH(1,1) 모형 추정 결과 모든 시계열에서 ARCH 효과의 존재와 서울, 대구, 인천, 울산, 경기, 경북의 경우 GARCH 효과의 존재를 확인할 수 있었으며, 변동성의 영향력은 오래 지속될 것으로 예상되었다. 그리고 EGARCH 모형 추정 결과에서는 부산과 광주를 제외한 나머지 전 지역에서 GARCH 효과가 존재하는 것으로 나타났으며, 부산, 인천, 대전, 울산 지역에서는 비대칭성이 나타났지만 양수로 나타나 비대칭성은 존재하지만 레버리지 효과는 없는 것으로 나타났다.

둘째, 주택전세가격의 지역별 변동성을 분석하였다. 분석결과를 살펴보면 GARCH(1,1) 모형 추정 결과 대구, 충남, 경남을 제외한 지역에서 ARCH 효과가 존재하며, 울산, 경북을 제외한 지역에서 GARCH 효과가 나타나는 것으로 분석되었으며, 지속성 모수는 1에 가까워 충격의 영향이 오래 지속되는 것으로 분석되었다. 또한 EGARCH 모형 추정 결과에서는 대전, 충남, 경북을 제외한 지역에서 GARCH 효과가 존재하는 것으로 나타났으며, 레버리지 효과의 경우 강원과 전남지역에서 나타나는 것으로 분석되었다.

셋째, 주택가격과 경기변동과 관계를 분석하였다. 분석결과를 살펴보면, 대도시권의 경우 주택매매가격과 전세가격 모두 경기변동과 밀접한 연관이 있는 것으로 나타났다. 특히 주택전세가격의 경우 주택매매가격에 비하여 경기변동에 더 큰 영향을 받는 것으로 분석되었다. 이는 주택전세시장의 경우 실수요자 중심의 시장이기 때문이라 판단된다. 대도시권에서 주택매매와 전세 모두에 영향을 미치는 경기 변수로는 콜금리와 회사채수익률로 나타났는데 이는 주택매매가격과 전세가격의 결정에 있어 콜금리와 회사채수익률로 대표되는 금리가 큰 역할을 하고 있는 것으로 판단된다. 즉, 한국의 주택은 주거의 수단과 함께 투자를 통한 자산의 증대 수단이 되고 있는 것을 말한다 할 수 있다. 대도시권에서 지가의 경우 주택의 매매가격에 영향을 서로 주고받는 것으로 나타났는데 지가와 주택매매가격은 큰 영향이 있는 것으로 나타났지만, 주택전세가격에서는 큰 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 물가지수의 경우 주택매매가격과 전세가격에서 상당한 영향을 주고받는 것으로 나타났다. 특히 주택전세의 경우 그 영향이 큰 것으로 나타났는데 이는 물가의 상승은 주택가격 상승을 초래하고, 주택가격의 상승이 다시 물가를 상승시키는 요인이 되는 것으로 나타났다.

넷째, 지방지역의 경우 대도시지역에 비하여 경기변동과 큰 영향이 없는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 대도시권의 경우 주택수요와 공급이 많고 실수요 외에 투기목적의 가수요가 있는 반면, 지방의 경우 실수요 중심의 시장이며, 실수요 자체도 그 양이 많지 않기 때문이라 판단된다.

마지막으로, 주택규모와 경기병동과의 관계분석에서는 규모에 따른 큰 차이는 없이 금리에 의해서 주택가격이 영향을 주고받는 것으로 나타났으며, 주택가격이 지가에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 또한 물가지수의 경우 주택가격에 일방적인 영향을 주는 것으로 분석되었다.; This study has thought that the reason for failure of government housing policy for the stabilization of housing market since 2000's is from predicting the market only with the housing market prices without considering the housing market by regions in drafting the housing policy. Accordingly, this study has been performed to develop a housing price prediction model by regions for the prediction of housing market by regions and to identify what differences of influence from macroeconomic variables exist by regions. The main results of this study are as follows.

First, the housing sales price fluctuations by region have been analyzed. If we look into the analyzed results, the existence of ARCH effect in all time series and the existence of GARCH effect in case of Seoul, Daegu, Incheon, Ulsan, Gyeonggi Province and Gyeongbuk Province could be seen while the influence of fluctuation is expected to last for a long period of time as a result of estimating the GARCH(1,1) model. And in the estimation results of EGARCH model, the existence of GARCH effect was shown in all remaining regions except for Busan and Gwangju while the asymmetry was shown in Busan, Incheon, Daejon and Ulsan areas so that the leverage effect was not shown although the asymmetry exists.

Second, the fluctuation of deposit-based lease prices by region has been analyzed. If we look into the analyzed results, the ARCH effect exists in regions excluding Daegu, Chungnam Province and Gyeongnam Province, the GARCH effect was shown in regions except for Ulsan and Gyeongbuk Province while the durability parameter was close to 1 so that the influence of shock has been analyzed as lasting for a long time as a result of estimating the GARCH(1,1) model. Also in the estimation results of EGARCH model, the existence of GARCH effect was shown in all regions except for Daejon, Chungnam Province and Gyeongnam Province while the leverage effect was analyzed as being shown in Gangwon Province and Jeonnam Province areas.

Third, the relationship between housing prices and economic fluctuation has been analyzed. If we look into the analyzed results, both the housing sale prices and deposit-based lease prices were shown as having close relationship with the economic fluctuation in case of large cities. Especially in case of deposit-based lease prices, it was analyzed has getting greater influence from economic fluctuation than the housing sale prices. This is estimated to be caused by the fact that the deposit-based lease market is an actual demand based market. While the call rate and company bond profit rate were shown as economic variables having influence on both the housing sale prices and deposit-based lease prices in large cities, this is estimated as the interest rate being represented as the call rate and company bond profit rate are playing a great role in determining the housing sale prices and deposit-based lease prices. In other words, the housing of Korea could be seen as indicating that it is becoming a method of increasing the assets by investment along with being the means of residence. In case of land prices in metropolitan area, while it was shown as exchanging influence with the sale price of the housing, although the land prices and housing sale prices were shown as having great influence, it was shown has not having much influence in the deposit-based lease prices. In case of the price index, the housing sale prices and deposit-based lease prices were shown as exchanging a considerable influence. Especially, the effect was shown as being great in case of deposit-based leases, this has been shown as the increase of prices causing the increase of housing prices while the increase of housing prices once again becoming the factor to increase the prices.

Fourth, the provincial areas were shown as not having great influence from economic fluctuations compared to metropolitan area. Such results are estimated as being cased by the fact that the provincial area is an actual demand based market and even the actual demand itself is not great in the quantity while the metropolitan area have a great housing supply and demand along with an imaginary demand of speculation purposes.

Finally, in the analysis of relationship between housing scale and economic fluctuation, the housing prices were shown as exchanging influence according to the interest rate without much difference followed by scale while the housing prices have been analyzed as affecting the land prices. Also in case of price index, it was analyzed as having a one-sided influence on housing prices.