자산시장 관련 변수가 주택가격에 미치는 영향

Abstract

본 연구의 목적은 자산시장 관련 변수, 특히 아파트의 전세-매매가격비율이 아파트 가격상승률에 미치는 영향을 분석하는 데 있다. 분석대상은 서울지역 아파트시장 전체와 서울지역 아파트시장을 군집분석에 의해 5개의 그룹으로 분류한 군집별 아파트시장으로 한정하였다. 본 연구는 다음과 같은 네 가지의 결론에 도달하였다. 첫째, 서울지역 아파트시장을 분석대상으로 할 때 전세가격상승률, 전월의 주택가격상승률과 당월의 주택가격상승률과는 정의 관계가 존재하고. 전세-매매가격비율과는 역의 관계가 존재한다. 둘째, 서울지역 아파트시장을 5개의 군집으로 분류하여 분석한 결과, A군집(강남구, 서초구, 용산구)의 주택가격상승률은 다른 군집들에 비해 사회적‧ 지역적 영향과 같은 여타 변수들에 의해 받는 영향이 더 크다는 것을 추론케 한다. 셋째, 최근 10년 동안 전세-매매가격비율의 지속적인 하락으로 부동산 보유에 따른 부의 이전 효과가 발생했을 것으로 예상할 수 있다. 이는 실물자산과 금융자산 사이의 자본이득 차이가 심화됨을 의미한다. 넷째, 아파트의 전세가격과 매매가격 사이에는 지역에 따라 각기 다른 적정한 전세-매매가격비율이 존재하므로 정부가 전세가격 및 매매가격의 관련정책을 시행할 때에는 지역적 특색을 반영하여 차별화해야 한다.; The purpose of this study is for analyzing the impact of variables relevant to the asset market, especially the impact of the ratio of deposit money and sale price of a condominium market, on the price increase of a condominium. The study is limited to analyze a whole condominium market in Seoul and five sub-markets which are classified by a cluster analysis. This study reaches four conclusions as follows. At first, as a condominium market in Seoul is observed, an increase of housing price has a positive relationship with both increases of the housing price in a previous month and in that month but a negative relationship with a ratio of deposit money and sale price. Secondly, as a result of analyzing five sub-markets, the growth rate of housing price for region A (Gangnam-gu, Secho-gu, and Yongsan-gu) may be greatly more influenced by variables such as social and regional factors than other regions. Thirdly, a shift of wealth may come into effect depending on holding a real estate due to a continuous decrease of deposit money and sale price for recent ten years. It means that the gap of capital gains between real assets and financial assets deepens. In conclusion, the government should carry out a discriminatory housing policy by reflecting the regional characteristics since a moderate ratio between deposit money and sale price is different from each region.