정비계획에서 용적률 인센티브 제도의 개선방안에 관한 연구

Abstract

정비계획은 낙후된 도시의 개발을 위해 공익을 추구하는 도시계획과 민간의 이익을 추구하는 건축계획을 연결하는 성격의 제도이다. 서로 상반되는 입장의 계획을 연결하고 조화시키는 계획이기에 이를 효율적으로 운영하기 위해 인센티브 제도를 활용하고 있다. 정비계획의 인센티브 제도는 규제의 성격을 지니는 항목들을 지정하고 항목에 따라 일정 용적률을 부여하여 각 항목을 이행하였을 시에 해당 용적률을 제공하는 유인책이자 보상책이다. 따라서 정비계획이 효율적으로 작동하기 위해서는 인센티브 제도의 합리적인 운영이 필요하다. 정비계획의 인센티브는 크게 공공부지의 제공에 의한 기부채납 인센티브와 허용용적률 인센티브로 나뉜다. 하지만 토지주나 건축주 입장에서 보다 유용하게 이용 가능한 인센티브가 활성화 되어야 한다. 현실적으로 모든 정비계획에서 전체 구역면적 중에서 공공부지를 제공하는 기부채납 인센티브는 한 곳도 빠짐없이 적용되고 있지만, 정작 우수디자인 등의 주거 환경과 삶의 질 개선의 바람직한 방안으로 제시되는 허용 용적률 인센티브는 거의 적용을 못하고 있는 실정이다. 이에 따라 크게 두 가지의 이유로 정비계획에서 인센티브 제도의 다양화가 필요하게 된다. 첫째로 지나치게 높은 공공부지 제공에 따라 순부담률의 증가로 인해 구역 면적의 축소로 사업성이 저하되고, 동시에 지역 주민의 사적 재산권을 저해하고 있는 실정에서 기부채납 인센티브 제도의 개선이 요구되고 있다. 둘째로 기부채납 인센티브에서 순부담률을 축소시킬 때 발생할 수 있는 개발가능 용적률의 감소를 허용용적률의 인센티브 적용에 의해 회복이 가능하고 개발가능용적 연면적의 증가까지도 가능하게 된다. 현행 인센티브 제도는 토지주 입장에서 보다 현실성 있는 유인책으로써 한계가 있다. 따라서 정비계획에 있어 기부채납 인센티브 만에서 탈피하여 우수디자인, 친환경계획, 지속가능형 구조의 채택 등 허용용적률 인센티브의 적극 활용 등 인센티브 운영의 다양화가 필요하다. 본 연구는 서울시에서 정비계획에 적용하고 있는 인센티브 운영의 다양화에 대한 정량적인 근거 자료를 제시하고 그 가능성을 도출함을 목적으로 하였다. 이를 위해 기부채납 인센티브의 순부담률을 축소하고, 상대적으로 허용용적률 인센티브 항목 중 지속가능형 구조의 도입을 적극 활용하였을 때의 정비계획 사례의 시뮬레이션을 통해 보다 발전적인 용적률 인센티브 방안을 강구하고자 한다. 시뮬레이션의 결과를 토대로 보다 합리적인 항목별 요율 적용 방안을 도출해 구역별로 지역 특성을 반영한 다양한 허용용적률 항목 적용을 유도해 나갈 수 있을 것이다. 서울시에서 달성하고자 하는 다양하고 수준 높은 주거문화의 창출과 도시 미관의 향상을 통해 디자인 수도 이미지를 제고할 기회가 될 것이다. 아울러 세계적으로 초미의 관심사인 저탄소, 녹색성장을 기반으로 한 지속가능한 도시개발의 방향과 발맞추어 친환경계획, 지속가능형 구조의 채택을 적극적으로 실현할 수 있는 발판을 구축해 나가고자 한다. 이는 또한 서울시에서 2011. 5. 31일까지 한시적으로 운영하기로 고시된 공동주택 허용용적률 인센티브 제도의 굳건한 정착을 위한 밑거름이 될 것이라 기대해 본다.

※ 주요어 : 정비계획, 인센티브, 기부채납, 허용용적률, 지속가능형 구조