공간 구조와 보행량 측정을 통한 대형 복합시설물 상가 임대료 특성에 관한 연구

Abstract

최근 들어 소규모 상가들은 점차 사라지고 주변지역의 유동인구를 흡입하는 대형 쇼핑몰들이 속속들이 생겨나고 있는 추세이다. 이러한 과정에서 대형 쇼핑몰들은 점차 그 크기를 확대해 가며 내부 상가들의 복합화 양상을 보여 왔다. 이러한 과정에서 대형 상가들의 내부공간은 상업 및 공간구조에 따라서 보행량의 변화를 가져왔으며 내부 공간의 보행량이 증가하며 상업 활동의 활성화를 가져왔다. 보행량이 증가함에 따라 상업 시설의 임대료와 상가의 가치가 증진시킨다. 현재 국내에 자리 잡은 대형 복합 시설물은 상가 내부 각 점포의 대형화, 전문화, 이미지화를 추구하여 중심상권에 자리를 잡으며 상권에 상당한 변화를 일으켰다. 상가중 소규모, 중·저가 상품을 취급하는 영세성을 면치 못하던 일반 상점들의 임대료 인상으로 이어졌으며 고가의 임대료를 감당키 어려운 상인들은 자연 도태적으로 중심상권에서 밀려나는 현상이 발생하고 있다. 변화의 과정에서 과다하고, 원칙과 기준에서 벗어난 임대료 인상으로 많은 선의의 임차인들이 피해를 보는 경우도 다수 발생하고 있으며, 경쟁 입찰로 인한 임대시장의 교란을 초래하여 왜곡을 유발하고 있어 적정 임대료 산정에 대한 연구·분석이 시급히 요구되고 있는 실정이다. 이에 공간분석을 실시하여 현재 코엑스몰의 공간 활용 형태와 실제 측정된 보행량 자료를 분석하여 공간분석 데이터와 보행량의 차이를 알아보고 다중회귀분석을 실시하여 각 독립변수가 실제 임대료에 미치는 영향을 조사하였다. 분석 결과 ‘보행량이 많은 곳은 임대료가 높게 책정 된다’라는 가설을 깨고 코엑스몰 상가 임대료에 가장 영향을 많이 주는 것은 영화관. 수족관. 서점, 은행과 같은 보행자들이 많이 이용하는 주요 거점을 기준으로 임대료가 높게 책정되는 양상을 보여준다. 이와 같은 상황으로 볼 때 코엑스 측과 임차인은 현재 활용되고 있는 길별 기준가격과 주요 거점과의 관계, 보행량을 감안한 임대료를 산정한다면 앞으로 임대료 분쟁에 큰 도움이 될 수 있으리라 판단된다.