지구단위계획구역내 건축물의 디자인 평가체계 도입방안

Abstract

도시관리를 위한 계획 중 하나인 지구단위계획은 서울시 중심지 및 역세권 등에 다양한 방식으로 지정되어 왔다. 지구단위계획구역의 양적 확대는 지구차원의 정비 및 관리 의지를 반영한 것으로 제도가 정착된 지금 시점에서 질적 향상을 위해서 구역내 건축물의 종합적 환경관리의 필요성 인식은 연구의 시작이 되었다. 서울시의 지구단위계획 계획지침의 적용 및 운영과정을 살펴보면, 건폐율·용적률·높이 등 몇 개의 개별항목만이 적용되고 있으며, 디자인적 요소인 정성적 항목은 포함되어 있지 않아 도시설계제도로서 제도 발전에 문제점으로 지적되고 있다. 또한 구역내 건축물 심의시 평가에 대한 객관적인 기준이 불분명하여 도시의 총체적 환경관리를 위한 계획요소의 반영을 평가하고 있지 못하고 있다. 이에 본 연구에서는 정성적 평가를 포함한 평가항목의 도출을 통해 기존 평가방식을 보완 할 수 있는 평가체계의 도입 방안을 제시하고자 한다. 지구단위계획구역내 건축물 디자인에 대한 평가체계는 향후 지구단위계획구역내 건축물의 허가시 체크리스트로 활용이 가능하며, 심의과정에서 발생되던 문제점 개선에도 일조할 수 있을 것이다. 또한 지구단위계획의 인센티브와 연계도 고려하여 평가체계의 활용방안을 모색할 수 있을 것이다. 연구의 주요 방법론으로는 첫째, 서울시 지구단위계획의 계획지침 및 인센티브항목, 국내외 도시디자인 평가시스템 비교분석, 전문가 심층면접토론(FGI), 적합도 검증을 통해서 평가모형을 설정하였다. 이 평가항목의 중요도 분석을 위해서 항목간 상관관계 분석을 통한 네트워크 구조의 설정, 네트워크 분석적 의사결정방법(ANP)으로 가중치 분석을 하였다. 둘째, 지구단위계획구역내 건축물의 디자인 평가체계의 검증 및 적용에서는 서울시 동작구를 사례지로 선정하여 실제 구청에 허가를 신청했던 건축물을 대상으로 평가체계의 적용가능성을 검토하였다. 도출된 대분류와 중분류를 바탕으로 FGI를 통한 평가지표의 중요도를 도출(AHP)하고, 평가점수배점표를 개발하여 전문가 평가를 진행하였다. 또한 이를 동작구에서 실제 건축물 평가에 적용했던 평가항목, 인센티브항목과 비교분석하였다. 지구단위계획구역내 건축물의 디자인 평가를 위한 평가항목은 주변과의 조화에서 주변건축물과의 조화, 건축재료 색채, 지역주민 이용가능 공간제공을, 건축물의 형태에서는 건축물 형태·매스, 입면디자인을, 차량 보행접근성에서는 차량동선주차장, 건축물 출입구위치를, 외부공간의 수준에서는 공지조성, 보행통로, 조경의 평가항목을 도출하였다. 평가항목간의 상관관계를 고려한 중요도를 분석한 결과, 전문가는 주변과의 조화, 외부공간의 수준 순으로 중요시 여기고 있었다. 이는 계량화를 통해 비교적 평가가 쉬웠던 외부공간의 수준보다, 정량적 평가에서는 어려움이 있었지만 주변과의 조화 측면이 구역내 건축물 디자인 평가에서 중요하게 다루어져야 함을 보여주고 있다. 중분류의 외부공간의 수준에서는 보행통로가 중요하게 나타났고, 차량보행접근성에서는 건축물출입구위치가 중요하게 나타나 주변 건축물과의 조화와 지역주민 이용가능 공간제공에서 보행으로 지역주민의 접근에 대한 피드백 작용이 높았던 것을 알 수 있었다. 평가체계의 적용가능성 검토에서는 지구단위계획의 지구별로 제안되어져야 하는 평가체계의 특성을 고려하여 사당·이수·신대방지구에 해당하는 평가지표의 중요도를 각각 도출하였다. 사당·이수지구는 조화로운 개발 및 배치계획, 스카이라인, 주변과의 건축재료·색채의 조화, 건축물 내외부 공간 조성이 높은 중요도를 나타났다. 신대방지구는 조화로운 개발 및 배치계획, 지역주민과 연계 가능한 지원시설, 건축물 내외부공간과 공지조성이 중요하게 나타났으며, 대체로 세 지구 모두 주변과의 조화가 가장 중요한 항목으로 나타났다. 사당·이수지구의 평가항목의 중요도가 비슷하게 나타난 것에는 재정비 시점이 유사하고, 동일한 설계회사에서 결정도서를 작성하여 각각의 지구의 특성을 배제, 동일한 목표와 기준을 수립했던 것이 원인으로 분석되었다. 이는 평가체계의 구축 이전에 지구별로 목표와 비전, 이상이 반영된 계획도서의 작성이 선행되어져야 함을 나타냈다. 평가지표의 가중치를 바탕으로 개발된 평가점수배점표를 활용하여 세 지구의 5개 사례에 대한 전문가 평가를 진행하였고, 동작구 평가내용과 비교분석하였다. 분석 결과 4개의 사례에서 건축물의 형태에 대한 배점이 50%미만으로 나타나 디자인 수준 향상을 위한 노력이 필요함을 보이고 있었다. 사례 평가를 통한 평가결과를 종합해 보면, 개별항목에 대한 준수를 용적률 인센티브로 바로 연결짓고 있는 현행 인센티브 적용방식은 지구단위계획의 본 목표인 종합적 환경 관리를 어렵게 하고 있다. 이에 대한 개선안으로 평가체계의 도입을 제안하였으며, 이를 통해 일관성 있는 지구단위계획구역내 건축물 디자인을 평가하고, 더 나아가 도시의 일정구역에 대한 종합적 환경 관리를 가능하게 해야 할 필요성이 있다고 생각된다.