지역특성이 전세매매가격비율에 미치는 영향요인분석

Abstract

최근 주택의 매매가격이 약보합 및 하락세를 나타냄에도 불구하고 수도권 및 일부 지방 광역시를 중심으로 전‧ 월세 등 주택임대료의 상승추세가 지속되고 있으며 정부에서는 서민주거 안정을 위해 시장 상황에 따라 다양한 전월세시장 안정방안을 강구하고 있으나, 금융위기 직후 하락세를 보였던 전세가격이 2009년 3월을 기점으로 상승세로 전환된 이후 꾸준한 상승세를 나타내고 있다. 이러한 현상은 전세 및 매매가격의 흐름이 다르게 변하고 있으며 내제가치인 전세가격과 향후 자본이득 기대를 포함하고 있는 매매가격이라는 두 개의 상이한 가격에 대한 복합적인 분석이 필요하다. 본 연구에서는 주택시장의 매매가격 대비 전세가격비율을 활용하여 서울, 인천, 경기지역의 주택시장을 하위시장으로 구분하여, PLS 회귀분석을 통해 전세매매가격비율이 지역별 하위시장에 따라 다르고, 규모별로 차이가 있음을 규명하고, 이러한 전세매매가격비율에 영향을 미치는 지역특성 요인 중 주요요인이 무엇이며 규모별 지역별 차이를 분석하고자 한다. 지역별, 규모별 전세매매가격비율의 영향요인 분석은 지역, 규모의 특성에 맞는 효율적인 주택정책수립 과정에 기초자료로 제시해 보는데 그 목적이 있다.

이러한 분석 결과 다음과 같이 몇 가지 결론들이 도출 되었다.

첫째, 전반적으로 구분된 하위시장에서 전세매매가격비율에 중요 영향을 미치는 지역특성요인은 입지특성과 산업특성 그리고 개발여부와 대중교통이었다. 이것은 해당지역의 금융기관수, 산업체수, 개발호재여부, 지하철수, 도시공원 조성면적, 대학수를 대표하는 요인들로 서울, 인천, 경기지역의 전세, 매매가격비율은 물리적 환경에 민감하다는 것을 보여주고 있다. 둘째, 전세매매가격의 비율은 매매대비 전세가격의 비율이므로, 지역특성 변수에 따라 전세 또는 매매가격에 다르게 영향을 미침을 확인 할 수 있다. 셋째, 지역 내에서 소형, 중형, 대형에 따라 영향을 미치는 변수가 다름을 알 수 있고, 이는 같은 변수라도 지역별 또는 규모별에 따라 전세 또는 매매에 다르게 영향을 미치는 것을 확인할 수 있다.

따라서 본 연구의 결과는 향후 주택정책에서 지역적 특성을 반영한 지역별 주택정책의 필요성을 시사하고 있다. 과거부터 우리나라는 시도별, 전국을 대상으로 하는 정책을 구사해왔다. 그러나 본 연구를 통해 지역별, 규모별 영향력이 다름을 보았고, 이에 따라 각 지역의 특성을 반영한 특성화된 지역별 규모별 주택정책이 필요하다는 것을 보여준다.