도시개발사업 방식별 개발이익에 관한 연구

Abstract

택지개발사업 등 획일적 수용방식으로 인한 주민 재산권제한 논란과 도시기반시설 부재, 난개발 우려, 개발이익 사유화 등이 문제로 지적되어온 토지구획정리사업, 각종 도시계획법상 조성사업을 보완하여 2000년 제정된 도시개발법에 의한 도시개발사업은 2009년 12월 현재 우리나라에서 260개 구역에서 정부, 지자체, 공공기관 등 공공부문과 조합, 토목사업자 등 민간부분에서 활발히 진행되고 있다. 도시개발사업 방식은 크게 수용 또는 사용방식, 환지방식, 그리고 이 둘을 혼합한 혼용방식 세 가지로 분류되고 있으며, 공공부분과 민간부분 모두 수용과 환지방식 사업이 가능함에도 불구하고 국토해양부에서 발표한 현황자료에 따르면 공공시행자의 68%가 수용방식이며, 민간시행자의 70%가 환지방식으로 추진되고 있어 사업시행방식 선택이 사업대상지의 특성보다도 주로 사업시행자가 누구냐에 따라 결정되는 특성을 보이고 있다. 따라서 본 연구는 사업시행자의 도시개발사업 시행방식 선택에 있어 가장 중요한 요소인 개발이익에 대하여 실제 사례지구를 통하여 분석함으로서 향후 도시개발사업이 공공성을 유지하면서 토지소유자들의 적정 개발이익을 확보할 수 있는 합리적인 도시개발사업의 활성화 방안을 도출할 목적으로 진행하였다. 주된 연구의 대상은 사업시행자와 토지소유자의 사업방식별 개발이익 비교분석과 환지방식 도시개발사업에 있어 토지소유자의 개발이익에 대한 외부민감도 분석이며, 토지소유자 개발이익 경우 가옥소유여부, 토지소유 면적의 크기 등 토지소유특성에 따라 개발이익을 비교 분석하였다. 이러한 연구목적을 가지고 진행된 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 사업시행자의 경우 수용방식의 개발이익이 환지방식에 비하여 약간 크게 나타나지만 사업초기 용지비 등 막대한 자금투입에 대한 리스크를 보여 현금흐름에 있어서는 환지방식이 수용방식에 비하여 양호함을 알 수 있었다. 둘째, 토지소유자의 경우 수용방식보다 환지방식의 개발이익이 높게 분석되었고 가옥을 소유한 대토지 소유자의 경우 환지방식이 수용방식에 비하여 개발이익을 높이는데 절대적으로 유리한 사업방식으로 도출되었다. 셋째, 환지방식에 있어 토지소유자들의 개발이익에 영향을 미치는 외부 민감도의 경우 가옥 소유자의 경우 지가변화가 감보율 변화에 비하여 더 큰 민감도로 반응하고 있으며, 가옥 미소유자의 경우 감보율 변화가 지가변화보다 약간 큰 수준에서 반응하고 있었다. 하지만 감보율의 경우 아무리 낮춘다고 하여도 0%가 될 수 없고 그 변화의 폭도 크지 못한 반면 지가의 경우 이론적으로 그 한계의 폭이 없으며 부동산 경기 등에 따라 그 등락폭이 심한 경우가 많으므로, 환지방식 사업에 있어 개발이익의 민감도는 환지처분시 지가의 변화가 우선순위로 도출되어 토지소유자의 입장에서는 부동산 경기가 상승기는 환지방식이 개발이익을 높이는데 유리한 사업방식임을 알 수 있다.