392 0

뉴타운사업지역 세입자 이주대책에 관한 연구

Title
뉴타운사업지역 세입자 이주대책에 관한 연구
Other Titles
A Study on the Movement Policy for the Tenant in New Town Area
Author
최승권
Advisor(s)
한상우
Issue Date
2011-08
Publisher
한양대학교
Degree
Master
Abstract
본 연구는 서울과 수도권 등 많은 지방자치단체에서 경쟁적으로 추진하고 있는 뉴타운사업에 있어서 사업시행자와 세입자 간의 갈등으로 크고 작은 문제들이 발생하고, 사회문제가 되며, 급기야 용산참사와 같은 대형 참사를 불러오게 된 세입자에 대한 적절하고, 합리적인 보상방안 및 현 이주대책의 개선방안을 연구하였고 대안을 제시하였다. 그동안 재개발사업 등 뉴타운사업은 토지등소유자 중심의 개발사업 이었기에 세입자문제는 소홀하게 다루어졌다. 그러나 사업전반에 걸쳐 세입자 이주문제는 점거와 농성, 생존권을 위협하는 강제철거를 통한 강제이주 과정에서의 과격한 행동으로 큰 불상사가 발생하고 있다. 서울시에서 지정한 2010년 정비구역 세입자와 소유자의 현황을 살펴보면 세입자 수가 소유자 수에 비해 적게는 1.7배에서 많게는 3배에 이르고 있으나 세입자 대책문제는 뒷전으로 밀려있는 것이 현실이다. 재개발 등 뉴타운사업에서 세입자관련 문제점으로는 우선 세입자들의 의견수렴의 기회가 적고, 기회가 있다고 하더라도 실제로는 반영이 되지 않아 세입자들의 불만을 사고 있다는 것이다. 둘째, 주거세입자나 상가세입자에 대한 보상기준이 명확하지 않고, 보상 또한 미흡하다는 것이다. 셋째, 세입자에 대한 주거권, 생활권, 영업권, 임차보증금에 대한 재산권 등 법적지위를 전혀 고려하지 않고 있다는 것이다. 세입자들에 대한 적정한 이주대책과 이주보상문제는 「도시 및 주거환경정비법」 등에서 일부 명시하고 있으나 아직 세입자들의 요구와 현실보상 문제가 해결되지 못하고 있다. 세입자 보상문제는 그동안 연구가 많지 않았고, 중요시 하지 않았다. 특히 상가세입자 보상문제는 매우 신중하게 접근을 해야 한다. 여기에는 많은 금액의 권리금과 시설비가 포함되기 때문이다. 권리금과 시설비 보상문제를 세입자입장에서 생각한다면 사업의 주체인 토지등소유자의 많은 부담으로 이어질 것이고, 토지등소유자입장에서 본다면 세입자보상은 지금처럼 문제를 안고 지속적인 갈등으로 더 많은 문제를 발생시킬 것이다. 사업지구 보상의 현실은 상가세입자에 대한 보상이 미흡하거나, 정당한 보상이 이루어지지 않고 있다. 뉴타운사업지역의 상가세입자들이 사업완료 후 높은 임대료를 감당하지 못하고, 분양권을 우선 지급한다고 하더라도 영세한 세입자들로서는 높은 가격에 분양 받지 못하는 실정이다. 이들에게 장기 저리의 임대보증금을 융자해주고, 제도적으로 용적률을 높여 임대전용상가를 분양해 세입자들이 재정착 할 수 있게 해야 할 것이다. 우리나라는 세입자 이주대책 관련법제가 통일되지 않아 보상기준에 따른 형평성 논란이 있다. 일본의 경우 손실보상에 대한 법적인 근거로는 「토지수용법」, 「보상기준요강」, 「보상기준요강시행세칙」, 「용대련보상기준」, 「용대련보상기준세칙」 등을 들 수 있다. 「보상기준요강」 이하의 규정들은 법적 구속력이 없으나, 일본은 사업시행자의 임의단체인 용대련을 통하여 실무적인 차원에서 통일적인 기준을 설정하고 이를 시행하고 있다. 독일의 재개발사업에서 세입자의 이주대책에 관한 법제 중 가장 관심 있게 보아야 할 것이 “사회계획”이고, “사회계획”을 통하여 이주대책은 물론 생활대책까지 고려하고 있다는 점은 우리에게 관심을 끌만한 제도이다. 프랑스의 손실보상 법제는 우리나라에서 현재 제기되고 있는 손실보상에 관한 법적문제, 특히 생활보상에 관한 논의에 많은 시사점을 주고 있는데, 완전보상에 따른 개념은 피수용자가 수용전과 유사한 상태를 회복하는 것을 뜻하고, 이러한 견해는 손실보상의지향점을 생활보상에 둔 것이라 보여진다. 또한 수용으로 인한 부수적손실의 경우 그것이 직접적이고, 확실할 경우 전부 보상의 대상이 된다. 보상의 대상이 되는 부수적 손실은 기본적으로 판례에 의해 구체화 된다. 이와 같은 외국의 손실보상제도는 우리에게 시사하는 바가 크다. 뉴타운사업의 시행과정에서 행정대집행에 의한 강제철거에 따른 인권침해와 주거권의 침해는 「행정대집행법」의 문제점을 드러냈고, 세입자 주거권과 관련한 국제 인권기준 등을 검토하여 강제철거에서의 주거권보호를 위한 입법적 개선방향을 강구해야 할 것이다. 세입자 보상문제 발생원인 중 사업진행과정을 모르고 있어 갑작스런 이주통보로 인한 문제와 임대차 계약시 지구지정사항과 사업이 진행되고 있는지 여부를 모르고 계약을 하였다는 점은 세입자들의 보상에 있어서 매우 중요한 문제이다. 세입자 보상문제를 사전예방적차원의 제도적인 보완이 필요한 부분이다. 뉴타운지역 안에 있는 부동산을 임대차계약 하는 공인중개사에게 사업지구의 진행과정을 상세하게 설명하도록 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」 을 개정하여 임차인이 사업진행 사항을 계약전에 미리 알도록 하고, 스스로이주대책을 미리 세워 피해를 줄이도록 하는 등 사전예방제도는 보상문제의 논란을 잠재울 수 있는 방안으로 인식되었다. 또한 토지이용계획서에 재정비촉진지구 지정에 따른 사업진행 과정을 기록하여 누구나 진행사항을 알도록 하는 것도 세입자 이주보상문제에 대한 사전예방 조치로 볼 수 있다. 사업지구에 임차계약을 하는 임차인이 언제 이주를 해야 하는 지 스스로 알고 들어가게 해야 한다. 기존의 세입자에게도 사업진행과정을 상세히 알려 추가 시설비의 투자 및 장기적인 영업활동 목적의 홍보비 투자 등의 지출을 막고, 충분한 시간을 가지고 스스로 이주대책을 세워나갈 수 있는 방안도 마련해야 할 것이다.
URI
https://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/138965http://hanyang.dcollection.net/common/orgView/200000417488
Appears in Collections:
GRADUATE SCHOOL OF PUBLIC POLICY[S](공공정책대학원) > LOCAL AUTONOMY(지방자치학과) > Theses (Master)
Files in This Item:
There are no files associated with this item.
Export
RIS (EndNote)
XLS (Excel)
XML


qrcode

Items in DSpace are protected by copyright, with all rights reserved, unless otherwise indicated.

BROWSE