新都市 人口變動에 따른 不動産價格 豫測에 관한 硏究

Abstract

國 文 要 約

1988년 서울올림픽경기 후에 서울을 비롯한 首都圈에 不動産價格이 걷잡을 수 없이 폭등하여 서민주거 안정정책으로 수도권 1기 신도시를 개발하였고 특히 분당신도시는 강남 생활권에 속하여 편리한 교통여건, 우수한 생활환경 등 주거 만족과 아파트가격 측면에서 가장 성공한 신도시라고 평가를 받아왔다. 그 후 신도시를 중심으로 인근지역에 많은 곳이 택지로 개발되어 신도시의 집중효과가 희석되기 시작하였고 인구의 집약도가 약해지면서 아파트가격에 변화가 발생할 수 있을 것이다. 본 논문은 어느덧 개발한지 20년이 된 분당신도시의 인구는 향후 얼마나 변동할 것이며 이에 따라 부동산가격은 어떻게 변동될 것인가에 대해서 조사하고 豫測하여 보았다. 人口變動의 분석을 통해 1995년부터 2010년까지의 전국과 분당구의 인구 구성비 증감률을 추정한 결과 증감 폭 차이는 있지만 향후 학령인구는 감소하고 경제활동인구와 노령인구는 증가하였다. 2015년부터 2030년까지의 전국 추계인구와 분당구 추계인구 구성비 증감률 또한 증감 폭의 차이는 있지만 학령인구와 경제활동인구는 감소하고, 노령인구는 증가하여 1995년부터 2010년까지의 전국과 분당구 인구 구성비 증감률과 다른 인구변동을 보였다. 不動産價格의 豫測을 통해 주택을 구매할 수 있는 경제활동인구를 중심으로 향후 2015년부터 2030년까지 아파트 평형별 매매가격이 어떻게 변동될 것인지 예측한 결과, 야탑동, 정자동, 수내동의 동별 아파트가격의 편차와 85.95㎡, 105.78㎡, 125.62㎡의 평형별 아파트가격 편차는 없었다. 2010년 아파트 가격대비 2015년과 2020년 아파트 평균가격은 54,214만원으로 약 1%, 518만원 상승하였고, 2010년 아파트 가격대비 2025년 아파트 평균가격은 51,787만원으로 약 3.5%, 1,893만원 하락, 2010년 아파트 가격대비 2030년 아파트 평균가격은 48,550만원으로 약 9.5%, 5,130만원 하락하였다. 분당구 경제활동추계인구가 2020년 이후로 2030년까지 계속 감소하는 추세를 나타낼 때 아파트가격도 人口減少와 함께 하락하였다. 이는 인구변동이 발생하므로 부동산가격의 변동도 발생한다고 할 수 있다. 또한 인구감소와 더불어 분당구의 아파트는 대부분 20년이 넘은 노후된 아파트이며, 아파트 공급면적 또한 국민주택규모 보다 큰 평형이 많아 경제활동인구의 활동이 활발한 현재도 국민주택규모 보다 작은 평형보다 매매가격의 하락폭이 크며 노령인구가 증가하는 시점에서는 큰 평형의 選好度는 더욱 떨어질 것으로 보인다. 2010년 일본의 다마신도시는 일본의 베이비붐세대의 고도성장과 함께 부동산가격의 폭등을 가져왔으나 또 그들이 은퇴함으로써 부동산가격이 약 35%가 폭락하였다. 우리나라에 비해 20년 정도 노령화 속도가 빠른 일본을 비교해보면 우리나라도 베이비붐세대가 은퇴 절정에 속하는 2020년 이후의 인구감소는 시작될 것이고 이와 함께 부동산가격도 폭락할 것이다. 우리나라가 꼭 일본의 전처를 밞는 다고 할 수는 없지만 부동산가격의 변동이 그 나라의 국민들에게 미치는 영향이 큰 만큼 인구감소가 가져올 상황은 필연적이기에 향후 인구변동과 관련하여 신도시가 변화하는 社會構造的 低出産 高齡化 趨勢를 인식하여 젊은 세대가 함께 공존할 수 있는 인프라를 형성할 수 있도록 여러 가지 대책을 마련하여 슬럼화도시가 되지 않도록 꾸준히 대비해야 할 것이다. 不動産價格의 변동에 영향을 주는 요인들은 글로벌 시대의 국제 정세, 금융시장 환경, 정부의 부동산정책, 인구변동 등 많은 요인들이 있지만 인구변동을 중심으로 분석하는데 한계가 있었다. 끝으로 본인의 논문은 이런 社會構造的 人口變動의 흐름을 잘 파악하여 앞으로의 부동산가격을 예측하고 보다나은 삶의 질을 영위하는데 많은 도움이 되었으면 한다.