부동산 펀드 제도와 분산효과 분석

Abstract

본 연구는 부동산 펀드 제도 변화를 분석하고 시장 경기에 따른 분산 효과 차이점을 밝혀내고자 하는데 초점을 맞추고 있다. 특히 자본시장법 이후, 미국 REITs와 국내 REITs, 그리고 부동산 펀드와 REITs(부동산 투자회사)의 차이점을 분석하고 제도적 문제점과 해결방안을 제시하였다. 또한 부동산 펀드 수익률에 대해 경기를 주식시장과 부동산 시장 두 가지로 나누어서 각각의 분산 효과를 분석을 진행하였다. 본 연구의 시계열 Data는 2005년 1월부터 2011년 3월까지이며, 금융투자협회 펀드 공시를 통해 수집하였다. 그리고 기간 동안의 부동산 펀드 시장을 임대형과 대출형 두 가지로 구분하여 분석을 진행하였다. 부동산 펀드 분산효과를 분석하기 위해 쓰인 경제지표로는 KOSPI200과 국채 및 회사채, CD금리, CPI 지수를 이용하였으며 부동산 펀드 수익률의 경우 월별 데이터로 공시가 되기에 각 지수들도 월별 기준을 중심으로 실증분석에 사용하였다. 분석을 통해서 다음과 같은 결과를 얻을 수 있었다. 첫째, 전체 기간으로 분석한 결과 부동산 펀드는 유형 구분 없이 채권과 1% 유의수준에서 각각 임대형 부동산 펀드는 0.514, 대출형 부동산 펀드는 0.309라는 상관계수를 구할 수 있었다. 하지만 KOSPI200과는 유의한 결과가 나오지 못했지만 음의 상관관계를 가진다는 결과만 볼 수 있었다. CD 금리에 대해서도 1% 유의수준에서 임대형 부동산 펀드가 0.447, 대출형 부동산 펀드가 0.388로 유의한 결과값을 보여주었다. 이는 부동산이 금리에 민감한 것처럼 펀드도 영향을 받는 것으로 풀이된다. 둘째, 주식시장의 상승과 하락으로 나누어서 비교를 했을 때는 임대형 부동산 펀드는 주식 상승장에서 KOSPI200과 0.161, 주식 하락장에서 0.84로, 대출형 부동산 펀드의 경우는 주식 상승장에서 -0.396, 주식 하락장에서 -0.303으로 나타났다. 그러므로 임대형 부동산 펀드는 주식 상승장보다는 주식 하락장에서의 헤지 기능이 더 강한 것으로, 대출형 부동산 펀드는 주식 상승장에서 헤지 기능이 더 좋은 것으로 고려된다. 전체적으로 KOSPI200과는 주식 상승장, 하락장 각각 -0.178, -0.189로 약한 음의 상관관계를 지니고 있음을 알 수 있는데 미국의 부동산 간접투자가 주식시장과 양의 상관관계를 지니고 움직이는 것과는 달리 국내 부동산 간접투자는 주식시장에서 미국 시장보다 포트폴리오 분산효과가 더 크다는 것으로 국내 부동산 고유 특성이 더 반영되어 있다고 해석이 가능할 것이다. 마지막으로 부동산 시장의 호황과 불황으로 나누어서 분석을 진행하였다. 호황과 불황으로 나누는 기준은 부동산 펀드의 신규 설정 수 기준으로 삼았으며 2007년 5월 이전을 호황, 그리고 현재까지를 불황으로 구분하였다. 부동산 시장 경기를 구분 지었을 때는 유의한 결과가 나오지 못했다. 각 지수별로 호황과 불황에 따른 갭도 너무 크다. 유의한 결과가 나오지 못한 이유는 국내 부동산 시장의 특성 때문이라고 해석된다. 국내 부동산 시장의 경우 정부의 정책에 따라서 경기가 조정된다. 특히 2007년 정부의 1.11 부동산 대책에서 건설사에 불리한 법안이 많았기에 신규 아파트 물량이 급감하는 등 부동산 시장 경기가 얼어붙고 말았다. 이는 부동산 펀드 시장에도 큰 여파를 가져왔을 것이라 예측된다. 또한 부동산 시장의 형태 때문에 유의한 결과가 나오지 못했다. 부동산 시장은 주식시장처럼 변동성이 크지 않고, 그 변동성도 시장에 반영되기까지는 비교적 오랜 시간이 걸린다. 그러므로 주식시장처럼 상승과 하락으로 나누는 것처럼 단순히 부동산 시장을 부동산 펀드 신규 설정 수에 따라 나누는 것에는 무리가 따르는 것으로 판단된다. 본 연구의 공헌점은 기존의 국내 연구가 REITs에 집중되었지만, 자본시장법 이후의 부동산 펀드에 초점을 맞추어 진행이 되었다는 것과 부동산 펀드에 대해서 유형별로 구분하여 분산효과를 알아보았다는 것에 있다. 다만 데이터가 적고 분석기간이 짧기에 실증분석을 가지고 일반화하기에는 한계가 있다. 향후 데이터가 축적된다면 더욱 정교한 분석과 연구가 가능해질 것이다.| The objective of this study is to analysis of real estate fund system change and dispersion effect due to the economic boom and bust. Especially since the Capital Market Consolidation Act, this study analyzed the differences between U.S. REITs and domestic REITs. Also, analyzed the differences between real estate fund and REITs. Through the difference, suggested system problems and solutions. Time-series data of this study from January 2005 to March 2011 published by Korea Financial Investment Association. This study examines PF type and Buy-lease type real estate funds by comparing and analyzing their return behavior. Economic indicatiors used for analysis is KOSPI200, government and corporate bond, CD interest rate, CPI index. Economic indicator is based on monthly because real estate fund returns based on monthly. The empirical results are as follows. First, during the entire period correlation coefficient of buy-lease type real estate fund and bond is 0.514 in 1% significance level. PF type real estate fund is 0.309 in 1% significance level. But significant value from KOSPI200 did not come. Just has a negative correlation. Correlation coefficient of buy-lease type real estate fund and CD interest rate is 0.447 in 1% significance level. PF type real estate fund is 0.388 in 1% significance level. This result show that CD interest rate also affecting real estate fund. Second, this study divided by the stock market rise and fall. In rising stock market, correlation coefficient of buy-lease type real estate fund and KOSPI200 is 0.161. In falling stock market, correlation coefficient of buy-lease type real estate fund and KOSPI200 is 0.84. In rising stock market, correlation coefficient of PF type real estate fund and KOSPI200 is -0.396. In falling stock market, correlation coefficient of PF type real estate fund and KOSPI200 is -0.303. The results were not statistically significant, but Buy-lease type real estate funds are superior in falling stock market. PF type real estate funds are superior in rising stock market. Coefficient of all type real estate fund and KOSPI200 is -0.178 in rising stock market, and -0.189 in falling stock market. So this result, all type real estate funds have weak negative correlation. Unlike the U.S. have positive correlation, domestic real estate fund have negative correlation. Therefore, domestic real estate fund dispersion effect is greater than the U.S. It is because of domestic real estate characteristics. Finally, this study divided by real estate boom and recession. Setting standards is the number of new real estate fund. A significant value when divided into the real estate market did not come. It is because of real estate market characteristics. In the domestic real estate market, the policy is big impact on the real estate market. Especially, government real estate policy in 1.11, 2007, there were many provisions in construction companies. So real estate market has entered a recession. Also, form of real estate market is affect the result. The real estate market variance is smaller than stock market and takes a long time to appear on the market. To obtain a significant value is needed for a long observation period. However, this study did not have a long observation period. The contribution of this study is unlike previous studies focus on real estate fund and examined the dispersion effect by separating different type. Because of less date and short analysis period, there are limits to generalization. If the accumulation of data, sophisticated analytical and research will become available.; The objective of this study is to analysis of real estate fund system change and dispersion effect due to the economic boom and bust. Especially since the Capital Market Consolidation Act, this study analyzed the differences between U.S. REITs and domestic REITs. Also, analyzed the differences between real estate fund and REITs. Through the difference, suggested system problems and solutions. Time-series data of this study from January 2005 to March 2011 published by Korea Financial Investment Association. This study examines PF type and Buy-lease type real estate funds by comparing and analyzing their return behavior. Economic indicatiors used for analysis is KOSPI200, government and corporate bond, CD interest rate, CPI index. Economic indicator is based on monthly because real estate fund returns based on monthly. The empirical results are as follows. First, during the entire period correlation coefficient of buy-lease type real estate fund and bond is 0.514 in 1% significance level. PF type real estate fund is 0.309 in 1% significance level. But significant value from KOSPI200 did not come. Just has a negative correlation. Correlation coefficient of buy-lease type real estate fund and CD interest rate is 0.447 in 1% significance level. PF type real estate fund is 0.388 in 1% significance level. This result show that CD interest rate also affecting real estate fund. Second, this study divided by the stock market rise and fall. In rising stock market, correlation coefficient of buy-lease type real estate fund and KOSPI200 is 0.161. In falling stock market, correlation coefficient of buy-lease type real estate fund and KOSPI200 is 0.84. In rising stock market, correlation coefficient of PF type real estate fund and KOSPI200 is -0.396. In falling stock market, correlation coefficient of PF type real estate fund and KOSPI200 is -0.303. The results were not statistically significant, but Buy-lease type real estate funds are superior in falling stock market. PF type real estate funds are superior in rising stock market. Coefficient of all type real estate fund and KOSPI200 is -0.178 in rising stock market, and -0.189 in falling stock market. So this result, all type real estate funds have weak negative correlation. Unlike the U.S. have positive correlation, domestic real estate fund have negative correlation. Therefore, domestic real estate fund dispersion effect is greater than the U.S. It is because of domestic real estate characteristics. Finally, this study divided by real estate boom and recession. Setting standards is the number of new real estate fund. A significant value when divided into the real estate market did not come. It is because of real estate market characteristics. In the domestic real estate market, the policy is big impact on the real estate market. Especially, government real estate policy in 1.11, 2007, there were many provisions in construction companies. So real estate market has entered a recession. Also, form of real estate market is affect the result. The real estate market variance is smaller than stock market and takes a long time to appear on the market. To obtain a significant value is needed for a long observation period. However, this study did not have a long observation period. The contribution of this study is unlike previous studies focus on real estate fund and examined the dispersion effect by separating different type. Because of less date and short analysis period, there are limits to generalization. If the accumulation of data, sophisticated analytical and research will become available.