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임차인의 자산축적이 전월세선택에 미치는 영향에 관한 연구

Title
임차인의 자산축적이 전월세선택에 미치는 영향에 관한 연구
Other Titles
Study on the Effect of Choosing Chonsei or Monthly Rent under Tenant's Asset Constraint
Author
성은영
Alternative Author(s)
Seong, Eun Yeong
Advisor(s)
최창규
Issue Date
2011-08
Publisher
한양대학교
Degree
Master
Abstract
외환위기 이후 은행권의 가계대출의 비중의 증가로 주택금융시장이 급변하는 등의 많은 변화 속에서 기존에 전세 위주로 형성 되어온 임대시장은 보증부 월세의 증가라는 주택점유 형태의 변화가 나타났다. 이러한 상황에서 이창무·정의철·이현석(2002)은 전세나 보증금의 존재 이유를 투자를 위한 레버리지 수단으로 정의하며 전월세 관련연구의 새로운 개념을 만들었다. 하지만 이들의 연구를 이어 최창규·지규현(2007, 2008)은 이창무·정의철·이현석(2002)의 선행연구에서 임대인의 차입가능성과 임차인의 자산제약을 고려하지 않은 한계점을 지적하면서, 임대인의 금융조건 및 임차인의 자산제약을 고려한 모형식을 이론적으로 제시하였다. 그러나 이들의 주장은 실증적인 연구가 부족하였고, 조준우·최창규(2011)는 다가구 주택과 오피스텔을 대상으로 이들의 모형을 실증하였다. 이에 본 연구는 임차인의 전월세 선택은 무차별 하지 않고 자산제약에 의해 영향을 받는다는 최창규·지규현(2007, 2008)의 이론적 유효성을 전국의 임차가구를 대상으로 실증적으로 증명하고자 한다. 또한 위환위기 이후 3시기(1999년, 2003년, 2008년)의 전·월세 선호 특성을 분석함으로서 주택금융의 증가라는 시장상황이 임차인의 전월세 선택에 영향을 미치는 가를 파악하고자 하였다. 우선 주거 선택관련 연구와 주택금융규제 관련 연구를 살펴보고, 전월세 선택에 관한 기존의 이론적 전개를 통해 전월세시장의 특성과 전세에 관한 기존 논의에 대해 검토하였다. 이창무·정의철·이현석(2002)과 최창규·지규현(2007)의 전·월세 구조적 해석 등 선행 연구에서 제시한 전월세 선택 모형과 전월세 선택에 영향을 주는 요인에 관하여 검토하였다. 이를 바탕으로 선행연구의 한계점과 본 연구의 차별성을 고안하였다. 본 연구의 방법은 다음과 같이 진행하였다. 우선 분석에는 부채와 자산관련 통계가 구축되어있어 본 연구의 목적에 부합하는 한국노동패널조사 자료를 이용하였다. 자산관련 조사가 처음 시작된 2차년도(1999년), 마지막 조사인 11차년도(2008년) 그리고 그 중간시기인 6차년도(2003년)의 전국의 임차가구를 선정하였다. 변수는 선행연구에서 유의미하게 나타나는 가구특성과 경제적 특성을 중심으로 구성하였으며, 노동패널자료에서 취득이 어려운 변수는 제거하였다. 이를 바탕으로 임차인의 전월세 선택의 영향관계를 이항 로지스틱 회귀분석을 통해 결론을 도출해 보았다. 실증분석을 통한 주요 결과는 다음과 같다. 우선 경제적 특성 변수 중 월세에 비해서 전세선택에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 총자산으로 나타났다. 총자산은 전세선택에 정(+)의 효과를 보이는 것으로 나타났다. 이는 총자산이 높은 가구일수록 전세를 선호하는 경향을 보였다. 부채는 전 시기에서 전세선택에 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났으며, 통계적으로 유의하였다. 이는 전세가구는 전세자금대출을 통해 주택을 점유하고 있을 것이고, 따라서 전세가구의 경우 부채가 더 많을 것이라는 예측에 어긋난 것이었다. 11차년도 부채의 이유를 빈도분석한 결과 자산 축적의 정도가 낮은 월세가구의 경우 주택점유에 필요한 자금보다 생계를 위한 생활비나, 더 높은 기회비용을 창출할 수 있는 창업 및 사업자금으로의 투자로 인해 이미 대출을 이용하고 있는 상태이고, 주택마련을 위한 대출에 여유가 없는 것으로 그 이유를 추정하였다. 이것으로 보아 전세자금대출은 저소득 월세가구에게 큰 효용을 보이지 못하고 있는 것으로 추정된다. RI스프레드는 전 시기에서 양의 방향을 보였으며, 더 높은 스프레드를 보이는 6차(2003년)년도에는 통계적으로 유의하였고, 11차(2008년)년도에는 유의하지 않았다. 그러나 11차(2008년)년도에는 유의확률 값이 0.103으로 추정계수를 90% 신뢰수준에서 살펴보았을 때 그 경계치에 위치해 있었다. 이는 전월세전환율과 대출금리의 차가 클수록 전세를 선택할 확률이 높아지는 것으로 최창규·지규현(2007, 2008)의 이론적 가능성을 확인하였다 하겠다. 월평균소득은 전 시기에서 전세선택에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 2차년도와 11차년도에 통계적으로 유의하였다. 즉 월평균소득이 많은 가구일수록 월세를 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다. 차이검정 결과 월평균소득의 평균값은 전세가구가 높았으나 로짓모형의 설정 결과는 반대로 나타났다. 다른 변수를 제어 했을 때 월평균소득이 높으면 월세를 선택할 확률이 높다는 의미로 해석되어진다. 월세가구는 저소득가구라는 기존의 통념을 깨는 결과로 다양한 소득계층의 월세선택이 주택유형별로 실제 하부시장에서 일어나고 있는 것으로 추정된다. 결론적으로 임차인의 전·월세 선택은 무차별적인 선택이 아닌 자산제약에 따라 선호가 있음을 분석을 실시한 3시기 모두에서 확인하였으며 이로서 최창규·지규현(2007, 2008)의 연구의 유효성을 검증하였다 하겠다. 이상의 연구를 통해서 향후 임대주택 공급 시 물량 위주의 공급이 아닌 실수요자인 임차인의 자산제약을 고려한 주택금융정책의 제고가 필요할 것으로 보인다. 이는 본 연구가 기존의 공급자위주의 연구에서 벗어나 수요자 측면에서의 전월세 시장에 대한 분석으로 임대주택 공급의 정책적 시사점을 주었다 하겠다. 그러나 내용적 범위가 전국적이고, 전체주택유형을 대상으로 분석하여서 지역별, 주택유형별 특수성을 고려하지 않아 심화된 분석에 미흡하였다. 또한 패널분석하지 못했음과 부채와 월평균소득이 전세선택에 음(-)의 영향을 주는 것에 대한 결과의 해석 등의 한계는 향후 연구에서 개선되어야 할 연구과제로 남으며, 보완되어질 경우 국내 임대차시장을 이해하는데 보다 명확해질 것으로 판단된다.
URI
https://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/138525http://hanyang.dcollection.net/common/orgView/200000417884
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GRADUATE SCHOOL OF URBAN STUDIES[S](도시대학원) > URBAN DESIGN AND LANDSCAPE ARCHITECTURE(도시설계·조경학과) > Theses (Master)
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