공동주택 기본설계단계의 건축마감 개산견적 산정모델

Abstract

인터뷰를 통한 설계단계별 공사비 견적방법 및 조정방법을 조사하고 분석한 결과, 다음과 같은 결론을 얻었다.

(1) 각 공사현장 4곳을 대상으로 건축공사비를 기획조사, 계획설계, 기본설계, 실시설계의 4단계로 구분하여 각 설계단계별 견적내역을 비교⦁ 최근 국내의 건설 산업은 FTA 등 급격한 시장 변화와 무한 경쟁 체제로 나아가고 있다. 특히 공동주택의 입찰견적의 경우 사업초기에 정보가 부족한 상태에서 의사 결정의 기준이 되는 기본설계가 이루어지기 때문에 개산견적의 중요성이 더욱 증가되고 있다. 또한 신규 건설 시장 감소에 따른 국내건설 산업의 포화 상태로 인한 공동주택 원가 경쟁의 심화로 공사비 선정 시 개산견적과 상세견적에서 차이로 발생하는 예산 오류에 따른 리스크 관리의 중요성도 커지고 있다. 건축 프로젝트 초기단계에서 수행하는 개산견적은 건축주, 설계자, 시공자에게 효율적이고 수익성이 보장되는 원가 관리를 위한 공사비 측면에서 프로젝트 진행에 대한 의사결정에 도움을 주기 때문에 매우 중요하다. 그러나 건축 프로젝트의 초기단계에서는 기본설계만 실시된 상태에서 공사견적에 영향을 미치는 모든 요인을 파악하여 그들의 지식과 경험을 바탕으로 확정되지 않은 도면부분을 예측하여 개산견적을 수행하게 된다. 우리나라 관발주의 경우 건축설계 사무소에서 내역서를 작성하게 되어있고, 민간발주의 경우 건설사에서 직접 공사비 내역서를 작성하고 있다. 그러나 현실적으로는 견적사무소에서 용역을 받아 수행하게 되므로, 계획 및 기본설계단계부터 설계자가 자재 단가 검토 및 견적사무소의 견적 전문가에 의한 컨설팅 및 개산견적을 통해 예산을 초과한 과잉설계로 인한 인력 및 비용 낭비를 줄일 수 있다. 공사 발주자는 개산견적 결과뿐만 아니라 개산견적이 얼마의 오차범위를 가지고 있는지를 파악하여야 한다. 그러나 개산견적의 평가요인인 견적의 신뢰도는 여러 가지 요인들에 의해서 영향을 받으므로, 이러한 요인들이 견적의 신뢰도에 어떠한 영향을 미치는지를 파악하여야 한다. 기존 연구를 살펴보면 유닛법(Unit Method), 단위체적법(Cube Method), 단위면적법(Super Method), S.E법(Story Enclosure Method), 적상(積上)개산법, 조건대응법 등 다양한 개산견적법에 따라 개산견적이 산출되어 개산견적에 미치는 영향들이 연구자들에 따라 상이한 것을 확인할 수 있다. 따라서 본 연구에서는 건축프로젝트의 마감공사에서 설계단계별 공사비 견적방법과 기본설계단계에서의 개산견적과 실시설계단계에서의 상세견적과의 오차를 최소화하는 방안을 파악하는 것을 목적으로 한다.

제 1 장에서는 본 연구의 배경 및 목적과 연구방법 및 범위에 대하여 기술하였다. 제 2 장에서는 설계단계의 업무내용과 견적의 종류 및 특징들을 살펴보았으며, 개산견적의 종류 및 견적방법에 대한 이론적 고찰을 하였다. 그리고 개산견적의 영향 요인 및 문제점들을 살펴보았다. 제 3 장에서는 실제 공사 현장 4곳을 정하여 설계단계별 공사비 견적 사례조사를 실시하여 실시설계단계 대비 각 단계별 견적 오차를 분석하였다. 제 4 장에서는 공사비 조정방법에 대한 설문조사 및 인터뷰를 통해 실시설계단계에서 공사비의 예산 초과 시 조정방법과 개선방안을 제시하였다. 제 5 장에서는 공사현장의 설계단계별 공사비 견적 사례와 설문・ 분석한 결과, 평균적으로 실시설계 대비 기획조사에서는 약 12%, 계획설계에서는 약 7%, 기본설계단계에서는 약 4%의 오차율을 나타내었으며, 개산견적은 상세견적 대비 약 6%의 오차율을 나타내었다. 이렇듯 실시설계단계로 진행됨에 따라 오차율이 점차 감소하였다. (2) 설계단계별 공사비 견적 방법에 대한 면담 및 설문 결과, 기획조사 단계에서는 100% 단위면적에 따라 공사비가 산정되는 것으로 나타났고. 설계정보가 도출되는 계획설계 단계에서는 단위면적당 공사비가 59%로 여전히 가장 높지만, 부위별 공사비(13%), 공종별 공사비(13%), 주요자재 및 시스템 공사비(15%)를 일부 반영하는 것으로 나타났다. (3) 계획 및 기본 설계단계에서 정확한 공사비를 예측하는 방법은 건축주 입장에서 발주당시 예상수익을 판단하고 사업성 여부를 결정짓는 중요한 요소가 된다. 그래서 계획, 기본설계단계에서의 개산견적과 실시설계단계에서의 상세견적 오차를 줄이기 위해서는 발주처와의 긴밀한 협조, 실적 데이터에 근거한 현 프로젝트와 기존 프로젝트의 평면, 입면, 단면상세 및 마감재의 성능 및 단가분석, 물가정보와 조달청 실적단가와 국토부 실적단가 차이 등을 분석하여 기획 및 계획단계에서 견적오차를 더 줄일 수 있을 것이다.