서울시 아파트 전세 및 매매가격 결정요인의 권역별 특성 변화에 관한 연구

Abstract

본 연구의 목적은 서울시 아파트시장을 전세와 매매시장으로 구분하여 전세 및 매매가격 결정요인의 특성을 고찰하고, 2005년과 2010년의 시기별 분석과 다수의 지역변수를 반영한 권역별 분석을 통해 보다 객관적인 서울시 아파트 전세 및 매매가격 결정요인의 시기별, 권역별 특성 및 특성변화를 도출하여 향후 정책수립 등에 기여하는데 있다. 연구방법은 주택가격 결정요인의 특성 및 변화를 시기별, 권역별로 분석하기 위하여 단계선택방식(Stepwise)을 적용한 다중회귀분석을 실시하고 상관분석 및 요인분석, 분산분석을 통해 다중공선성 및 변수간 상관성 검토와 변수의 신뢰성 검증 그리고 유사변수를 통합하여 변수 손실 최소화 등으로 최종 분석 결과의 내실과 객관성을 확보하였다. 먼저 서울시 아파트 전세 및 매매가격 결정요인의 특성과 시기별 특성 변화의 분석 결과는 첫째, 전세 및 매매가격은 2005년과 2010년 모두 지역경제 변수와 단지밀도, 단지규모 변수가 큰 영향을 미쳤다. 둘째, 매매가격은 시기에 상관없이 접근성 변수가 큰 영향을 준 반면, 전세가격은 편의성 변수가 큰 영향을 주었다. 셋째, 전세가격은 2010년에 주택규모와 물리적 환경의 영향이 감소한 반면, 문화적 환경 변수의 영향이 증가한 것으로 나타났다. 넷째, 전세가격과 매매가격 모두 2005년에 비해 2010년에는 문화적 환경 변수의 영향이 증가한 것으로 확인되었다. 다음으로 전세가격 결정요인 중 2005년과 2010년의 권역별 특성 변화의 분석결과는 첫째, 권역별, 시기별에 상관없이 단지밀도와 주택규모 변수가 전세가격 결정에 강한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 도심․ 서남권은 2005년에 접근성과 주택규모 변수에서 2010년에는 편의성과 문화적 환경 변수로 결정요인이 변화된 것으로 나타났다. 셋째, 서북권은 2005년에 편의성과 교육시설에서 2010년에는 지역경제 변수로 변화되었으며, 동남권은 2005년에 접근성과 물리적 환경 변수에서 2010년에는 지역경제와 교육시설 변수로 그 특성이 각각 변화된 것으로 나타났다. 마지막으로 매매가격 결정요인 중 2005년과 2010년의 권역별 특성변화는 첫째, 권역별, 시기별에 상관없이 단지밀도와 단지규모가 매매가격 결정에 큰 영향 변수로 나타났다. 둘째, 도심권은 시기에 상관없이 지역경제 변수가 큰 영향을 미쳤고, 2005년에 편의성과 주택규모 변수가 2010년에는 쾌적성과 문화적 환경 변수로 결정요인이 변화된 것으로 나타났다. 또한 동북․ 서남권은 시기에 상관없이 접근성과 교육시설 변수가 강한 영향을 주었고, 2005년에 비해 2010년에는 단지밀도 변수의 영향이 증가한 것을 확인할 수 있었다. 셋째, 서북권은 2005년에 단지밀도가 2010년에는 주택규모와 문화적 환경 변수로 그 특성이 변화되었다. 또한 동남권은 2005년에 큰 영향을 미쳤던 접근성 변수의 영향이 줄었으며, 2010년에는 지역경제 변수의 영향이 증가한 것으로 나타났다. 이와 같이 다수의 권역에서 2005년 매매가격에 영향을 미쳤던 편의성, 단지밀도, 접근성 변수가 2010년에는 지역경제, 문화적 환경, 주택규모 변수로 주요 결정요인이 변화되었음을 확인할 수 있었다. 이는 전세가격 결정요인의 권역별 특성 변화와 유사하며, 매매 수요의 특징은 소형 주택규모의 대형 단지를 선호하고, 경제적․ 문화적 환경이 양호한 즉, 삶의 질을 우선시하는 방향으로 변화하는 현상이 확인되었다. 따라서 향후 주택정책 수립시에는 전세 및 매매하위시장별, 권역별 및 시기별 특성과 특성변화에서 나타난 주택가격 결정요인의 차이점을 충실하게 반영해야 한다. 또한 실제 주택시장에서 주택정책의 실효성을 증진시키는 방향으로 나아가야 한다. 주요용어 : 전세가격, 매매가격, 결정요인, 권역별 특성 변화, 다중회귀분석