주상복합건물의 용도지역별 개발특성 분석에 관한 연구

Abstract

최근 국내외에서 도심공동화 및 낙후된 도심의 활성화를 위한 해결 방안으로 도심재생에 관한 관심이 증가하고 있으며, 도시재생 방안으로 복합용도개발이 활발히 진행되고 있다. 서울시에는 1960년대 세운상가아파트를 시작으로 새로운 형태의 주상복합건물이 많이 나타나고 있다. 현재 건설되어 있는 주상복합건물은 1990년대 후반 건설경기 활성화를 위한 규제완화를 시작으로 급격히 증가하게 되었으며, 많은 문제점을 나타내고 있다. 이에 본 연구에서는 현재 서울시에 건설되어 있는 주상복합건물이 계획적 개발이 아닌 시장의 논리에 의해 개발되지 않았는지에 대해 주상복합건물의 개발특성을 다각도로 분석하여 살펴보고자 하였다. 이를 위하여 서울시에 건설된 주상복합건물의 용도지역별 개발특성을 파악하였다. 576개 건물의 공간적, 시대적 분포패턴은 인터넷 지도 시스템을 활용하여 분석하였으며, 452개 건물의 위치적, 물리적 특성은 건축물대장 자료를 이용하여 분석하였다. 또한 주거기능 대비 복합용도기능의 용도혼합비율 결정요인을 분석하였다. 분석결과를 종합하면 다음과 같다. 분포현황 분석에서는 일반상업지역에서 가장 많은 주상복합건물이 건설되었으며, 일반주거지역에서는 비역세권에 건설된 주상복합건물이 많은 것으로 나타났다. 물리적 개발특성 분석에서는 일반상업지역과 제2시기에서 물리적 특성들이 높게 나타났다. 또한 주거비율 대비 복합용도특성 분석에서는 용도지역별 결정요인이 다르게 나타났다. 분석결과를 바탕으로 효율적인 주상복합건물 개발의 정책적 방향을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 주상복합건물 개발에서 용도지역에 따라 특화된 개발을 유도할 필요가 있다. 둘째, 서울시 주상복합건물 개발의 지역별 균형발전 전략이 요구된다. 셋째, 효율적인 용도혼합 비율의 관리를 통한 상업 및 문화기능의 관리가 필요하다. 이와 같이 서울시 주상복합건물의 개발특성을 분석하였으며, 정책적 방향을 제시 하였지만, 본 연구가 가지는 몇 가지 한계를 인정하지 않을 수 없다. 첫째, 분석을 위한 분류를 실시함에 따라 주상복합건물 샘플수가 적어짐에 따라 분석에서 제외되거나, 분석결과에 개발특성이 나타나지 않는 한계이다. 둘째, 수도권의 경계가 불분명한 현재 서울시만을 대상으로 분석을 실시하였다. 셋째, 분석에 사용한 변수의 선정 및 자료의 수집에서 오피스텔의 사용용도를 정확하게 반영하지 못하였다. 넷째, 정책제언에서 주상복합건물 개발의 관리방안에 대한 기본방향만 제시했을 뿐, 구체적인 지침을 제시하지는 못했다. 따라서 이와 관련한 구체적 연구는 향후 과제로 남겨둔다.