노후불량주택지의 재개발 우선순위 평가에 관한 연구

Abstract

본 연구는 계층화분석법(Analytic Hierarchy Process, AHP)을 활용하여 노후불량주택지의 재개발 사업의 우선순위를 평가할 목적으로 수행되었다. 즉 노후불량주택지에서의 재개발 우선순위에 영향을 미치는 다양한 요인을 도출하여 분석ㆍ평가하고 합리적인 정비사업의 우선순위를 제시하는데 본 연구의 목적이 있다. 이를 위해 본 연구는 문헌연구를 통해 재개발 등의 제도적 현황 및 관련 선행연구를 분석하고 본 연구의 차별성을 제시하였다. 재개발 우선순위 평가를 위한 지표를 선정하고 분석방법을 설정하여 설문조사, AHP 계층의 설정, 분석방법을 정립하고 평가항목별 요인에 대한 중요도를 통해 우선순위를 분석한다. 본 연구의 공간적 범위는 지난 몇 년간 지속적인 성장 속에 기존 시가지의 노후ㆍ불량도가 높아지거나 신규로 조성된 신시가지와의 환경적 격차를 나타내고 있는 경기도 파주시이다. 이러한 급격한 변화를 겪고 있는 파주시 주택재개발 정비예정구역에서 정비사업의 우선순위를 합리적이고 객관적인 방법으로 도출하는 것은 정비사업의 우선순위를 선정함에 있어 그 의의가 매우 크다고 할 수 있다. 나아가 체계적 우선순위 선정과 관련한 일반론적 공간적용을 할 수 있다는 점에서 연구의 의의가 매우 크다고 할 수 있다. 재개발 우선순위를 평가할 수 있는 지표를 편리성, 쾌적성, 안전성, 입지잠재성(경제성) 등으로 선정하고 각각에 대하여 세부지표를 선정하였다. 편리성의 세부지표는 도로접도율, 공공기관접근성, 편의시설 접근성, 쾌적성은 호수밀도, 인구밀도, 이용가능한 공원녹지비율, 안전성은 노후불량 건축물비율, 재해발생현황, 그리고 입지잠재성은 역세권과의 거리, 주변자족시설과의 거리, 평균지가 등을 선정하였다. 그리고 각 지표를 평가하여 재개발의 우선순위를 위한 설문조사를 실시하여 AHP분석을 실시하였다. 1계층의 주거환경 요인 중 전문가집단이 가정 선호하는 것은 노후불량도와 재해발생현황을 세부요인으로 갖는 안전성이었으며, 쾌적성과 편리성, 잠재성이 뒤를 이었다. 특히 잠재성의 경우 안전성대비 50%정도 수준의 중요도로 전문가의식이 주거환경정비의 우선순위가 미래가치보다는 현재적 만족도에 중요도를 부여함을 알 수 있다. 2계층의 세부요인 중요도 비교에서는 재해발생현황 > 노후불량도 > 공원녹지비율 > 접도율 > 편의시설접근성 > 호수밀도 > 인구밀도 > 역세권거리 > 자족시설 거리 > 공공기관접근성 > 평균지가의 순으로 중요도의 순위가 부여되었다. 실증분석을 위해 검토한 파주시는 도시 및 주거환경정비기본계획을 통해 18개소의 주택재개발구역을 선정하였다. 하지만 2012년 현재 단 2개소만 조합에 의한 구역지정 신청절차를 밟고 있을 뿐 정비기본계획이 제 역할을 하지 못하고 있다. 공공에서 정비예정구역의 우선순위를 사전에 검토하여, 공공차원의 정비구역 지정 및 정비계획을 수립하였다면, 좀더 기성시가지의 정비가 계획한 바에 근접하게 될 수 있었을 것이다. 기성시가지의 정비 및 주거환경의 개선을 위하여 적절하게 정비구역이 필요한 지역을 선정하고, 지원하는 것이 필요하다. 특히 정비사업이 필요한 지역의 단계별 계획 및 우선순위를 결정함에 있어 요인별 중요도를 부여하여 객관적이고 명확한 근거제시가 필요하다. 객관적이고 명확한 근거를 제시함에 있어, 각 요인별 상대적 중요도를 고려할 수 있는 AHP 기법을 적용하여 객관적인 우선순위 선정에 대한 기법을 적용해 보았다는 것에 본 연구의 의의를 둔다. 또한, 향후 도시 및 주거환경정정비 기본계획의 재수립시에는 이번 결과로부터 도출된 주거환경 요소중 우선 고려대상인 재해발생현황, 노후불량도, 이용 가능한 녹지비율 등을 활용하여, 구역설정 및 단계별계획 수립과정에서 검토 반영할 수 있도록 제안하고자 한다. 다만 본 연구를 수행함에 있어 정성적 주거환경 요인, 기 추진중인 정비사업과의 연계성, 그리고 가중치 적용 전후에 대한 명확한 개선정도에 대한 판단 등이 명확하지 못한 것은 향후 연구과제로 삼도록 한다.