헤도닉 모형을 이용한 도시형 생활주택 가격의 결정요인 분석

Abstract

본 연구는 서울시 지역 특성차이에 따른 도시형 생활주택 가격결정에 영향을 미치는 요인들을 도출하고자 하였다. 가격의 유형의 경우 서울시 도시형 생활주택 전체와 군집분석을 통하여 구분된 가격이 높은 지역, 중간지역, 낮은지역을 그 대상으로 하였다. 그 방법으로는 선행연구 및 FGI(Focus Group Interview)와 적합성 검증을 통하여 객관적인 분석지표를 선정하였으며 도시형생활주택의 가격을 종속변수로 하고, 지역(구), 커뮤니티(동), 주택(건물) 특성자료들을 독립변수로 하여 헤도닉 모형을 구축하였다. 도시형 생활주택의 유형별로 도출된 결과를 요약해 보면 다음과 같다. 첫째, 서울시 도시형 생활주택 전체를 대상으로 한 가격결정모형에서 가격에 영향을 미치는 변수로는 주거지역, 전용면적, 도심, 복지시설수, 공시지가, 상업지역, 부도심, 지역범죄율, 대규모 사업체수, 버스노선수, 동 1인가구 비율, 연면적, 주차대수, 공원 및 하천거리, 지하철 거리 순으로 도출되었다. 둘째, 서울시 도시형 생활주택 가격 높은 지역을 대상으로 한 가격결정모형세에 가격에 영향을 미치는 변수로는 1인가구 비율, 연면적, 대규모 사업체수, 전용면적, 지하철까지 거리, 인구밀도, 용적률, 세대수 순으로 도출되었다. 셋째, 서울시 도시형 생활주택 가격 중간 지역을 대상으로 한 가격결정모형에서 가격에 영향을 미치는 변수로는 전용면적, 주거지역, 층수, 주차대수, 연면적, 공급면적, 지하철까지 거리, 대규모 사업체수, 공연 및 전시시설수, 복지시설수 순으로 도출되었다. 넷째, 서울시 도시형 생활주택 가격 낮은 지역을 대상으로 한 가격결정모형에서 가격에 영향을 미치는 변수로는 전용면적, 대학까지의 거리, 부도심, 공시지가, 공연 및 전시시설수, 주차대수, 세대수, 지하철까지의 거리, 공원 및 하천거리, 층수 순으로 도출되었다. 다섯째, 도시형 생활주택과 일반 주택가격에 영향을 미치는 요인들의 공통점과 차이점을 살펴보면 두 대상 모두 주택이라는 특성에서 지하철과의 거리, 상업시설, 주차대수, 연면적, 용적률과 같은 변수는 모두 중요한 요소로 도출되었다. 차이점으로 일반주택가격에 영향을 미치는 변수의 경우 학군이나 자연환경, 교육과 같은 자녀나 가족단위의 중심지표가 중요한 요인으로 나타난 반면 도시형 생활주택의 주요 영향 변수로는 1인가구 비율, 대규모 사업체수로 도출되었다. 연구결과에 따르면 도시형 생활주택에는 다양한 요인들이 가격에 영향을 미치고 있었으며, 지역적 특성요인에 따라 가격에 미치는 영향의 차이가 있음을 알 수 있었다. 또한 일반 주택가격의 경우 자녀나 가족단위의 특성요소가 중요한 변수로 나타난 반면, 도시형 생활주택의 경우 1인 가구 특성을 반영하는 변수가 중요한 것으로 도출되었다. 본 연구의 결과는 도시형 생활주택의 적정한 가격 산정과 향후 도시형 생활주택의 활성화 및 적정 공급 마련을 위한 정책 수립에 기여할 수 있는 기초자료로서 그 의의가 있다고 할 수 있다.