자산관리측면에서 부동산 가치평가를 위한 지표개발

Abstract

유로존의 재정위기 등 최근 들어 잇따라 발생한 글로벌금융위기에다 국내적으로는 고령화, 가계부채증가 등 인구 및 소득구조의 변화, 부동산경기에 대한 부정적 전망확산 등으로 부동산시장이 장기침체에 빠지고 부동산 투자의 패러다임이 바뀌면서 부동산 자산관리에 대한 중요성이 커지고 있다. 부동산 자산관리란 포트폴리오 측면에서 자산과 부채의 관리 및 최적의 투자전략을 통하여 부동산의 자산 가치를 극대화하기 위한 전문적이고 종합적인 관리를 말한다. 그런 의미에서 자산으로서의 부동산이 가지는 내재가치를 객관적, 종합적으로 평가할 수 있다면 자산관리업무의 효율성을 더욱 높일 수 있을 것이다. 이에 본 연구는 부동산자산에 내재하는 것으로 추정되는 근본적인 경제적 가치를 객관적, 종합적으로 평가하기 위한 가치평가지표를 개발하고자 하였다. 연구방법은 첫째, 부동산에 내재된 경제적 가치를 객관적으로 평가하기 위한 구체적인 가치평가항목을 정립하였다. 둘째, 항목별로 필요한 세부적인 지표를 개발하였으며, 지표의 중요도를 고려하여 가중치를 부여하였다. 셋째 가치평가지표체계를 구축하고 이를 실증분석을 통해 검토하였다. 이중 지표정립은 관련이론 고찰 및 표적집단면접(Focus Group Interview)을 통해 분석하였으며, 지표별 중요도 분석은 전문가 설문을 활용하여 ANP(Analytic Network Process)방법을 통해 도출하였다. 우선 아파트의 가치평가지표 정립결과, 가치평가 항목으로는 입지가치, 수익가치, 미래가치, 희소가치 등 4가지 항목이 도출되었고 검증과정을 거쳐 최종 18개의 지표가 구축되었다. 다음으로 아파트의 가치평가 지표로 도출된 18개 지표들을 대상으로 지표별 중요도 분석을 실시하였다. 분석결과, 1순위가 ‘공시지가 변동률’, 2순위가 ‘매매가격 변동률’, 3순위가 ‘전세가격변동률’, 4순위가 ‘매매가격 상승률’, 5순위가 ‘역세권’, 6순위가 ‘전세가격 상승률’, 7순위가 ‘인구증가율’, 8순위가 ‘서비스 LQ지수’, 9순위가 ‘건물 노후도’, 10순위가 ‘가구증가율’, 11순위가 ‘주택보급률’, 12순위가 ‘정비계획 및 각종개발계획 유무’, 13순위가 ‘부동산 소비심리지수’, 14순위가 ‘아파트거래량’, 15순위가 ‘대중교통망 계획 유무’, 16순위가 ‘아파트 미분양규모’, 17순위가 ‘공원 및 집객시설계획 유무’, 18순위가 ‘아파트 인허가규모’로 분석되었다. 이렇게 도출된 18개의 지표 중 종합 가중치 값이 1위부터 9위까지인 ‘공시지가 변동률’, ‘매매가격 변동률’, ‘전세가격변동률’, ‘매매가격 상승률’, ‘역세권’, ‘전세가격 상승률’, ‘인구증가율’, ‘서비스 LQ지수’, ‘건물 노후도’ 등은 아파트 가치평가시 보다 중요하게 고려될 필요가 있는 지표로 도출되었다. 다음으로 중요도 분석결과를 기반으로 가치평가체계를 설정하고, 시범평가 아파트단지를 선정해 적용해 보았다. 시범평가 아파트단지는 강남(서초구, 강남구) 2개구, 강북(마포구, 성동구) 2개구의 총 4개 단지를 평가하였으며, 분석결과를 비교하기 위해 서울시 내 2658개 아파트단지의 매매가격, 전세가격, 공시지가 등을 조사하였다. 실증분석 결과, 본 연구의 가치평가체계는 매매가격과 공시지가를 비교적 잘 예측하는 것으로 나타났으며, 반면에 전세가격의 경우 예측력이 상대적으로 떨어지는 것으로 나타났다. 이는 본 연구의 가치평가체계가 부동산의 가치 상승 및 하락 추세 즉, 아파트 가격의 변동성을 예측하는데 어느 정도 유효하다는 것을 의미하며, 향후 추가적인 연구를 통해 평가체계를 보완한다면 보다 진전된 유효한 연구 성과를 이끌어 낼 수 있을 것으로 기대된다.