부동산 가격공시제도의 개선방안에 관한 연구

Abstract

우리나라 부동산에 대한 가격공시제도는 1971년 토지에 대한 가격공시로 시작되어 2005년 주택에 대한 가격공시제의 도입과 확대 이후 비주거용 부동산에 대한 가격공시를 제도적으로 검토하고 있는 상황에 있다. 이러한 제도의 변화와 확대는 다양한 정책적 함의(含意)가 있을 수 있지만, 무엇보다도 국가 재정의 근간이 되는 과세의 형평성과 과세행정의 효율성 제고에 기인한다고 볼 수 있다. 2005년 부동산가격공시법 개정을 통하여 토지와 주택의 적정한 가격평가를 위한 평가체계를 정비하고 일관성 있는 과표산정기준에 의한 공시로 납세자의 권리와 국가 과세정책의 신뢰성 확보 차원에서 중요한 기여를 하였다. 그러나 오피스 빌딩과 상업용 건물 등 비주거용 부동산에 대해서는 과표산정의 일관성과 통일성이 결여되어 있으며, 가격산정기관도 다원화되어 있는 등 이로 인한 과표산정의 불합리한 측면은 결국 납세자가 부담해야 할 최종 세 부담의 불균형으로 연결된다고 볼 수 있다. 이에 본 논문에서는 기존 공시제도권 영역 외인 비주거용 부동산을 중심으로 과세 형평성 실현을 위한 제도 개선방안을 마련해 보고자 하였다. 우선, 기존 부동산 가격공시제도에 내재된 문제점이 무엇인지 살펴보고, 집합건물을 대상으로 과표와 조사자에 의한 산정가격 및 실거래가격에 대하여 비율분석 방식으로 형평성을 실증 분석하였다. 이러한 분석과정을 통해 비주거용 부동산에 대한 가격공시제도 도입이 과세 형평성 개선에 기여할 수 있음을 제시하였다. 둘째, 비주거용 부동산 가격공시를 위한 체계 구축과 관련하여 건축물대장 등 기초자료의 정확도와 신뢰성 제고를 위한 중장기적인 개선방안이 필요하고, 비주거용 부동산의 특성을 고려한 다양한 평가방식 중 예산과 인력․조직 등 현실적 타당성이 높은 평가방법을 제시해 보았다. 셋째, 부동산 과세표준을 산정하는 기준 및 관련 제도의 개선과 관련하여 단기적으로 공시가격의 품질관리와 개선을 위해 성과분석을 실시토록 하고, 예산의 효율적 집행과 관련된 평가방식 및 평가주기 등에 대한 합리적 조정이 필요함을 제시하였다. 부동산 가격공시제도의 개선은 정책 당국의 방향성과 의지 그리고 국민적 공감대가 형성될 때 큰 변화가 있을 수 있는 영역으로 생각되며, 본 연구가 비주거용 부동산에 대하여 공시제도 도입을 통한 과세형평성 제고뿐만 아니라 조세행정과 국가재정의 효율적 운영에 작은 도움이 되기를 기대해 본다. 끝으로, 본 연구에서 비주거용 부동산의 적정한 가격평가를 위한 타당성 있는 구체적인 방안과 세 부담을 고려한 적정한 세율 등을 제시하지 못한 부분은 아쉬움으로 남는다. 이 부분은 비주거용 부동산에 대한 가격공시제도 도입을 추진함에 있어 향후 충분한 논의와 지속적인 연구의 필요성이 요구된다.