도심 속 상업가로 내 개별건축물 공개공지의 공공적 활용에 관한 연구

Abstract

인간 삶의 질이 향상됨과 동시에 도시의 질적 향상에 대한 관심도 높아져 그에 따라 불특정 다수가 사용하는 공적 공간인 공공공간의 역할이 주목받고 있다. 건축으로 이미 포화상태에 이른 기존의 도심에서는 도시 환경의 질적 개선을 위한 공공용지의 확보와 자본의 확보는 현실적인 어려움이 뒤따라, 이에 대한 해결책으로 공개공지 제도가 등장하였다. 공개공지는 민간 자본의 공적활용으로 사유지 내 공공공간이라는 의미를 가지며 현재 도시공간으로 볼 때, 일상적 공간에서 가장 널리 개발 가능성이 큰 외부공간이라 할 수 있다. 이러한 공개공지를 공공공간으로 조성하는 데 있어, 가장 큰 효과를 누릴 수 있는 곳은 도심 속 상업지역이다. 상업지역은 도시 속에서 유동인구가 가장 많은 지역으로 공개공지를 통해 확보하려는 공공성의 필요가 가장 큰 지역으로 볼 수 있다. 이렇듯 상업가로 내 공개공지의 공공적 개발은 도심의 기존 공간을 활용하여 부족한 공공공간을 확충함과 동시에, 가로와 지역의 정체성을 확립한 시민을 위한 열린 공간으로 도시의 매력을 느낄 수 있는 도심 속 커뮤니티 공간으로 활용함으로써 큰 의의를 가진다.

이에 본 연구에서는 도심 속 상업가로 내 공개공지를 공공적으로 활용하기 위한 특성들에 주목하여 국내·외 공개공지 조성 사례의 비교를 통해 차이를 알아본다. 이를 통해 국내 상업가로 내 공개공지가 해당 가로와 지역의 정체성을 향상시키며 도시 내에서 시민들을 위한 열린 공간으로서 하나의 랜드마크적 기능을 담당할 수 있도록, 보다 다양하고 유연한 공공적 접근방식에 대한 방안을 마련하여 도시 및 지역의 재생에 기여하는 데 그 목적이 있다.

본 연구의 도심 속 상업가로는 국내·외에서 랜드마크적 역할을 하는 상업가로를 선정하여 해당 상업가로 내 개별건축물의 공개공지 국내 8곳, 국외 6곳의 총 14곳을 선정하였다. 국내에서는 문화 산업의 중심지로, 유동인구가 가장 많은 강남대로로 선정하여 구간을 지정하고, 해당 구간 내 다양한 면적(70~2000㎡)을 가진 공개공지 8곳을 선정하였다. 국외 사례로는 국내에 비해 공개공지가 제도적·조성적으로 활성화 된 미국과 일본 사례의 상업가로 중 각 도시의 랜드마크적 역할을 하는 곳으로, 뉴욕의 5th Avenue에서 3곳, 일본의 대표적인 복합용도지구인 록폰기 힐스의 상업가로 케야키자카도리에서 3곳을 선정하였다.

사례 분석의 방법은 상업가로 내 개별건축물 공개공지의 공공적 활용을 위한 다각적 접근 체계인 기능적·환경적·사회문화적·이용자 행태적 접근 내 11개 특성을 기준으로, 각각 7개의 세부평가항목을 개발하여 각 항목 당 1점씩 7점 척도로 분석하였다. 국내·외 사례의 비교분석 결과로써, 제도적·기능적·환경적·사회문화적·이용자 행태적 접근의 측면에서 본 상업가로 내 개별건축물 공개공지의 공공적 활용 방안은 다음과 같다.

1) 제도적 접근

첫 번째는 도심 속 상업가로와 공개공지와의 관계 개선의 측면에서, 건물 용도의 제도적인 규제 방안 마련이다. 국내 상업가로 내의 건물의 저층부는 대부분 로비로 활용되어 일반 시민들이 이용하기에 폐쇄적인 공간으로 구성되어져 있다. 상업가로 내 건축물 용도 규제 방안은 공개공지를 보다 공공적으로 활성화 시킬 수 있고, 나아가 도시 상업가로의 군집 현상도 방지할 수 있다고 판단된다. 두 번째는 공개공지 설치기준에 관한 규정으로, 현재 국내의 공개공지 설치기준을 살펴보면 설치시설물과 면적에 대한 기준만 명시되어 있을 뿐 형태나 위치에 대한 구체적인 기준은 없는 실정이다. 공개공지의 활용이 활발해 질 수 있도록 개별적인 방식의 조성에서 벗어나 주변 환경을 고려한 구체적 가이드라인이 필요하다 생각된다. 세 번째는 공개공지 조성에 따른 인센티브 지급에 관한 규정이다. 국내의 경우 공개공지 조성 시 그 양적인 면만을 의무화하여 이에 따른 인센티브를 제공하고 있는데, 앞으로 공개공지의 활용 및 조성에 대한 다양한 세부 기준을 만들어 차별화된 인센티브 제공으로 공개공지의 양적·질적 확대를 도모해야 할 것이다.

2) 기능적 접근

기능적 접근의 구성요소로서, 접근성의 향상을 위해서는 건축주에게 도시 공간에서 공개공지 역할의 중요성을 재인식시키고 대상 건축물의 건축 계획 심의 시 공개공지의 접근성에 대한 세부적인 계획 심의가 이루어져야 한다. 즉, 건축물의 계획 초기 단계에서 세부적인 기준에 의해 계획하여 공개공지의 위치를 주변 보행가로나 대중교통시설 등과 인접하고 가로로부터 인식이 용이한 위치로 선정하여야 한다. 안전성의 측면에서는 CCTV설치, 방수 및 누전 등에 대한 안전장치 등의 설치를 의무화하고 야간 이용 시 안전을 위한 조명시설 등을 설치해야 한다. 또한 공간적 계획에서 시각적으로 차폐된 공간이 없는 열린 공간으로 계획하여 자연적 감시가 가능하도록 해야 하고, 공개공지 내부 시설물의 사용 시 위험요소들에 대한 고려 등 좀 더 세밀한 고려가 이루어져야 한다. 관리성의 측면에서는 공개공지 내 가설물 설치나 무단 증축 등 사적 공간 활용에 대한 규제를 강화하여 공공을 위한 공간으로서 관리되어야 하고, 내부 시설 및 환경이 깨끗하게 조성될 수 있도록 건축주와 공공의 협력이 필요하다.

3) 환경적 접근

쾌적성의 측면에서는 눈, 비 등에 노출되지 않을 시설이나 앉을 자리의 양적·질적 확보를 통해 공개공지에서 휴식의 기능을 가능케 하여야 한다. 또한 소음 방지의 측면에서 벽천이나 조경 등의 자연요소나 공간적 구성 내용을 갖추어 좀 더 쾌적한 환경으로 고려되어야 한다. 친환경성은 공개공지 내부에서 조경 등의 자연요소를 충분히 활용하고 공개공지 조성에 있어 돌이나 물 등의 환경 친화적 소재를 사용함으로써 확보해야 한다.

4) 사회문화적 접근

공공성의 측면에서는 공개공지가 불특정 다수가 사용하는 공간으로서의 고려가 되어야 한다. 장애인, 노약자 등을 고려한 공간 및 시설물의 설계 및 공개공지 내에서 다수가 참여 가능한 다양한 공공프로그램을 실시하여 공공성을 확보하여야 한다. 지역성의 측면에서는 공개공지가 위치하는 상업가로, 지역과 넓게는 도시의 특성에 맞는 공간 및 시설물의 계획이 이루어져야 한다. 즉, 지역의 지형 및 지세를 따르는 공간활용으로 지역의 특성을 훼손하지 않도록 하고, 지역의 특수성을 고려한 색채나 재료 등의 활용으로 공개공지 내에서 지역의 아름다움을 느낄 수 있도록 구성해야 한다. 심미성의 확보를 위해서는 공개공지 내에서 바닥 형태나 조형물, 자유로운 매체, 내부 시설물의 형태 등을 주변 환경과 어울리는 한도 내에서 자유롭게 구성하여 심미적으로 아름다운 공간으로 조성해야 한다.

5) 이용자 행태적 접근

이용자에게 편의를 제공하는 이용성의 측면에서는 이용자의 편의를 고려한 공개공지 조성이 필요하다. 즉, 24시간 자유로운 이용이 가능하며, 공개공지 내에 쓰레기통 등의 시설이 기본적으로 설치되어 있어야 하고 공개공지 내 혹은 주변에서 카페, 음식점, 상점 등이 위치하여 다양한 서비스를 제공할 수 있어야 한다. 상호작용성의 측면에서는 공개공지 내에서 체험과 참여가 이루어져야 한다. 즉, 이용자가 참여 가능한 다양한 프로그램이나 체험 가능한 요소 등으로 이용자와의 상호작용을 유도해야 한다. 또한 이용자의 행태 유발을 위한 유희성의 측면에서는, 공개공지에서 흥미로운 프로그램을 진행하거나, 시각적인 즐거움을 주는 조형물 다양한 매체, 매력적인 중심요소의 활용으로 이용자의 흥미를 이끌어 내어 공간으로 유인할 수 있도록 조성해야 한다.

본 연구에서는 상업가로 내 개별건축물 공개공지의 공공적 활용을 위한 분석에 있어 그 동안 공개공지의 공간적 특성만을 중심으로 논의되어 왔던 공개공지의 연구를 상업가로와의 관계적 요소와 더불어, 공공공간으로서 공개공지의 특성 및 이용자, 공개공지가 위치하는 상업 가로와 해당 지역의 특성 등을 총체적으로 고려한 기능적·환경적·사회문화적·이용자 행태적 접근의 다각적 체계로 분석하였다.

공개공지는 민간 자본의 공적활용으로 사유지 내 공공공간이라는 의미를 가지며 상업가로, 지역을 넘어 넓게는 도시 내에서 도시의 이미지를 형성하는 중요한 요소로 자리매김 하고 있다. 현재 국내의 공개공지 제도는 활성화 단계로, 앞으로의 발전가능성이 더욱 크다. 앞으로 공개공지는 개인의 이익에 의해 사유화 되는 공간, 쓸모없이 버려지는 공간이 아닌 공공을 위한 공공공간으로 계획되어 도시공간의 활성화에 이바지 할 수 있는 공간으로 거듭나야 할 것이다. |As improved quality of life, more people are interested in improving the quality of a city and, therefore, in utilization of public spaces used by the general public. The Privately Owned Public Space system was introduced as a solution as it is difficult to secure open space and capital to improve the quality of urban environment in civic centers which are already saturated with construction. POPS(Privately Owned Public Space) is a public space within a private land based on public use of private capital, and arguably has the highest development potential as an external space in everyday life. POPS as a public space, commercial districts in the civic center are most effective. Commercial districts have the highest floating population in a city, and require the public character, which is to be secured by POPS, more than any other districts. Therefore, developing the POPS for public use expands public space by using an existing space in the civic center, and also adds its utility as a community space in the city with established local identity and the city’s unique charm. This study will look into characteristics to use an individual building’s POPS in urban commercial streets as a public space and compare POPS in Korea and elsewhere. It aims to suggest ways to approach public spaces in a more diverse and flexible way and contribute to reformation of the city so that POPS in commercial streets in Korea can improve the identity of the street and district and function as a landmark for the citizens in the city.

In this study, as urban commercial streets, 14 open spaces – 8 in Korea and 6 abroad – that act as a landmark in the city were selected. In Korea, Gangnam-daero which is the central place of the Korean culture industry and has the highest floating population, was selected and section was designated before selecting eight individual building’s POPS in the section that have various sizes (70~2000㎡). For overseas cases, in the US and Japan where POPS are more developed as a system, three places in New York’s 5th Avenue and three in Keyakijakadori of the RoppongiHills, which is one of the most well-known integrated use space in Japan, were chosen.

The cases were analyzed based on 11 characteristics regarding institutional, functional, environmental, socio-cultural, and user-behavioral approaches for public utilization of open spaces in urban commercial streets, and 7 detailed evaluation items were developed in order to analyze on a scale of 7 with 1 point in each item. After comparing and analyzing domestic and overseas cases, the following ways to utilize individual building’s POPS in commercial streets as a public space from the institutional, functional, environmental, socio-cultural, and user-behavioral approaches were obtained:

1) Institutional Approach

The first is to prepare regulations on the building use in order to improve the relationship between commercial streets and POPS in a city. Lower floors of Korean commercial streets are mostly used as a lobby, which is a closed space for general citizens to use. Regulating the use of buildings in commercial streets can activate POPS more publicly and also prevent clustering of urban commercial streets. The second concerns POPS installation criteria, and, the current criteria in Korea only specify the installed facility and area and not the form or position. For POPS to be used more actively, there should be a specific guideline that considers the surrounding environment as a whole. The third is a regulation on incentives paid for creating POPS. In Korea, only the quantitative aspect of POPS is forced and incentivized, and differentiated incentive will need to be provided by creating various detailed criteria regarding use and building of POPS for qualitative and quantitative expansion.

2) Functional Approach

As part of the functional approach, to improve accessibility, it is important to make the building owner to understand the significance of the role of POPS in an urban space, and to review detailed plans on the accessibility when planning construction of the building. In other words, in the initial stage of planning a building, the POPS must be positioned so that it is close to surrounding pedestrian street and public transportation facilities and also easily perceived from the street based on detailed criteria. In terms of the safety, surveillance camera, waterproof, and electric leakage prevention devices must be installed mandatorily, and lighting facility must be installed for safety during the night. Also, the spatial planning must be focused on POPS so that there is no visually blocked space, which will allow natural surveillance, and the safety of facilities inside an POPS must be considered. For management, regulation on private space use including temporary installation of unauthorized expansion in the POPS must be reinforced in order to manage it as a public space, and cooperation with the building owner is required to maintain clean facilities and environment.

3) Environmental Approach

For amenity, facilities or seats that will not be exposed to snow or rain must be qualitatively and quantitatively secured to enable rest in the POPS. Also, in terms of noise prevention, natural elements such as a wall fountain or landscape architecture or spatial elements must be prepared for more refreshing environment. For environmental-friendliness, landscape and other elements inside the POPS must be fully used as well as environmentally-friendly materials such as stones and water in building a POPS.

4) Socio-cultural Approach

POPS must be considered as a public space that the general public use. Spaces and facilities for the disabled and elderly and also various programs in which many people can participate must be prepared to secure its public nature. For the local identity, spaces and facilities must be planned to suit the characteristics of the commercial street, district and the city. In other words, by using the space according to the topography and geographical features as well as using colors and materials suitable for the district, the characteristics, particularity, and beauty of the district should be preserved. To secure its aesthetic quality, the floor form, sculptures, media, and internal facilities in a POPS must be chosen freely within the limit that suits the surrounding environment.

5) User-behavioral Approach

POPS must be built considering user convenience. In other words, it should be used freely for 24 hours a day, garbage bin and other facilities must be installed, and there should be various services available with a café, restaurant, and stores located nearby. For interactivity, POPS must allow experience and participating within it. In other words, interaction with users must be encouraged based on various programs and experiences where users can participate. For entertainment to promote user behavior, POPS must bring out interest of users and attract them to POPS by using interesting programs, visually entertaining sculptures and diverse media.

In this study, in analyzing public utilization for POPS of individual buildings in commercial streets, POPS was analyzed multi-dimensionally based on functional, environmental, socio-cultural, and user-behavioral approaches by considering characteristics and users of POPS as a public space as well as the commercial streets and district.

POPS is a public space within a private land based on public use of private capital, and is becoming an important element that forms the image of the district and city. POPS in Korea are beginning to be activated and have high potential for further development. From now on, POPS must be planned as a public space instead of private or wasted space, so that it can contribute to activating the city.; As improved quality of life, more people are interested in improving the quality of a city and, therefore, in utilization of public spaces used by the general public. The Privately Owned Public Space system was introduced as a solution as it is difficult to secure open space and capital to improve the quality of urban environment in civic centers which are already saturated with construction. POPS(Privately Owned Public Space) is a public space within a private land based on public use of private capital, and arguably has the highest development potential as an external space in everyday life. POPS as a public space, commercial districts in the civic center are most effective. Commercial districts have the highest floating population in a city, and require the public character, which is to be secured by POPS, more than any other districts. Therefore, developing the POPS for public use expands public space by using an existing space in the civic center, and also adds its utility as a community space in the city with established local identity and the city’s unique charm. This study will look into characteristics to use an individual building’s POPS in urban commercial streets as a public space and compare POPS in Korea and elsewhere. It aims to suggest ways to approach public spaces in a more diverse and flexible way and contribute to reformation of the city so that POPS in commercial streets in Korea can improve the identity of the street and district and function as a landmark for the citizens in the city.

In this study, as urban commercial streets, 14 open spaces – 8 in Korea and 6 abroad – that act as a landmark in the city were selected. In Korea, Gangnam-daero which is the central place of the Korean culture industry and has the highest floating population, was selected and section was designated before selecting eight individual building’s POPS in the section that have various sizes (70~2000㎡). For overseas cases, in the US and Japan where POPS are more developed as a system, three places in New York’s 5th Avenue and three in Keyakijakadori of the RoppongiHills, which is one of the most well-known integrated use space in Japan, were chosen.

The cases were analyzed based on 11 characteristics regarding institutional, functional, environmental, socio-cultural, and user-behavioral approaches for public utilization of open spaces in urban commercial streets, and 7 detailed evaluation items were developed in order to analyze on a scale of 7 with 1 point in each item. After comparing and analyzing domestic and overseas cases, the following ways to utilize individual building’s POPS in commercial streets as a public space from the institutional, functional, environmental, socio-cultural, and user-behavioral approaches were obtained:

1) Institutional Approach

The first is to prepare regulations on the building use in order to improve the relationship between commercial streets and POPS in a city. Lower floors of Korean commercial streets are mostly used as a lobby, which is a closed space for general citizens to use. Regulating the use of buildings in commercial streets can activate POPS more publicly and also prevent clustering of urban commercial streets. The second concerns POPS installation criteria, and, the current criteria in Korea only specify the installed facility and area and not the form or position. For POPS to be used more actively, there should be a specific guideline that considers the surrounding environment as a whole. The third is a regulation on incentives paid for creating POPS. In Korea, only the quantitative aspect of POPS is forced and incentivized, and differentiated incentive will need to be provided by creating various detailed criteria regarding use and building of POPS for qualitative and quantitative expansion.

2) Functional Approach

As part of the functional approach, to improve accessibility, it is important to make the building owner to understand the significance of the role of POPS in an urban space, and to review detailed plans on the accessibility when planning construction of the building. In other words, in the initial stage of planning a building, the POPS must be positioned so that it is close to surrounding pedestrian street and public transportation facilities and also easily perceived from the street based on detailed criteria. In terms of the safety, surveillance camera, waterproof, and electric leakage prevention devices must be installed mandatorily, and lighting facility must be installed for safety during the night. Also, the spatial planning must be focused on POPS so that there is no visually blocked space, which will allow natural surveillance, and the safety of facilities inside an POPS must be considered. For management, regulation on private space use including temporary installation of unauthorized expansion in the POPS must be reinforced in order to manage it as a public space, and cooperation with the building owner is required to maintain clean facilities and environment.

3) Environmental Approach

For amenity, facilities or seats that will not be exposed to snow or rain must be qualitatively and quantitatively secured to enable rest in the POPS. Also, in terms of noise prevention, natural elements such as a wall fountain or landscape architecture or spatial elements must be prepared for more refreshing environment. For environmental-friendliness, landscape and other elements inside the POPS must be fully used as well as environmentally-friendly materials such as stones and water in building a POPS.

4) Socio-cultural Approach

POPS must be considered as a public space that the general public use. Spaces and facilities for the disabled and elderly and also various programs in which many people can participate must be prepared to secure its public nature. For the local identity, spaces and facilities must be planned to suit the characteristics of the commercial street, district and the city. In other words, by using the space according to the topography and geographical features as well as using colors and materials suitable for the district, the characteristics, particularity, and beauty of the district should be preserved. To secure its aesthetic quality, the floor form, sculptures, media, and internal facilities in a POPS must be chosen freely within the limit that suits the surrounding environment.

5) User-behavioral Approach

POPS must be built considering user convenience. In other words, it should be used freely for 24 hours a day, garbage bin and other facilities must be installed, and there should be various services available with a café, restaurant, and stores located nearby. For interactivity, POPS must allow experience and participating within it. In other words, interaction with users must be encouraged based on various programs and experiences where users can participate. For entertainment to promote user behavior, POPS must bring out interest of users and attract them to POPS by using interesting programs, visually entertaining sculptures and diverse media.

In this study, in analyzing public utilization for POPS of individual buildings in commercial streets, POPS was analyzed multi-dimensionally based on functional, environmental, socio-cultural, and user-behavioral approaches by considering characteristics and users of POPS as a public space as well as the commercial streets and district.

POPS is a public space within a private land based on public use of private capital, and is becoming an important element that forms the image of the district and city. POPS in Korea are beginning to be activated and have high potential for further development. From now on, POPS must be planned as a public space instead of private or wasted space, so that it can contribute to activating the city.