서울시 상업지역 용도비율 현황특성 분석

Abstract

서울시 상업지역은 1960년대 용도지역의 지정을 시작으로 점점 증가하여왔으며 상업지역이 각 자치구에 가져다주는 효과는 커져 가고 있다. 다양한 용도혼합을 추진하고 복합용도개발을 활성화 하려는 움직임이 나타나기 시작하였으며 상업지역으로의 용도지역변경을 주장하고 있다. 이에 따라 일부 연구들은 상업지역에 대한 용적률에 관련된 부분과 효율적인 용도복합에 관한 내용을 주장하였다. 하지만 기반시설과 관련된 부분에 초점을 맞추고 있고 주용도로 구분하여 용도복합의 효율성을 주장하였다. 용도지역의 정확한 현황을 명확하게 보여주고 그에 따른 특징을 알 수 있는 연구는 현저히 부족한 실정이다. 따라서 기존 연구에서의 초점을 벗어나 현재 상업지역에서의 현황을 세부 용도로서 살펴보는 연구가 필요하다고 판단된다.

이에 본 연구는 실제 용도지역이 지정되고 변경되어 오면서 증가하게 된 상업지역의 현황을 알아보고자 하였다. 또한 세부용도를 구분하여 살펴보았으며 주거·비주거 용도복합지수에 대해 영향을 미치는 용도가 무엇인지 분석하였다. 이를 통해 각 상업지역이 갖는 역할과 위계를 군집으로 나누어 분석하였으며 용도분포에 따라 상업지역의 특징을 분석하였으며, 전체적인 흐름은 다음과 같다.

우선 이론적 시사점을 도출하기 위하여 용도지역 변경대장을 통해 1960~2011년까지의 용도지역 변경 현황패턴을 살펴보고 정리하였다. 이러한 패턴을 통해 서울시의 변경 현황과 연구의 질문을 도출하였다. 따라서 그에 따른 변수들을 설정하였으며 건축물 과세대장을 통하여 필지별 용도현황을 구축하였고 자치구별 상업지역을 간선도로로 구분하여 block별 용도현황을 구축하였다. 총 261개의 block으로 구분되었으며 25개 자치구중 강남구, 종로구, 중구, 영등포구는 업무집중지구이므로 다른 지역과 비교시 차이가 많이 나므로 제외하고 21개구만을 가지고 구분하였다. block으로 구분한 이유는 같은 상업지역이라도 모두 같은 패턴과 용도분포를 띄지 않을 것이라는 가정하에 실행하였으며 상업지역이 활성화 되는 지역의 특징과 비활성화 되는 지역의 특성차이를 알아보기 위함이다. 구획된 block을 기준으로 기초통계분석을 실시하여 주거·비주거 비율과 단일용도들의 비율의 특징을 분석하였고 군집분석을 실시하여 각 군집간 현황을 분석하였다. 그리고 용도복합지수에 영향을 미치는 용도가 무엇인지 파악하기 위하여 주거용도를 제외한 나머지 변수들로 영향력을 알아보았다.

각 단계별 분석에 대한 결론은 다음과 같다.

첫째, 서울시 전체 상업지역은 비주거 용도들이 대부분을 이루고 있었으나 단일용도들로 상업지역의 분포현황을 살펴보면 비주거용도인 근린생활시설, 사무실 등이 높게 나타났지만 주거용도인 아파트와 오피스텔의 경우에도 높은 비중을 차지하고 있었다. 이는 전체적인 주거·비주거 현황과 단일 용도들간의 강도는 다르다고 볼 수 있으며 용도들의 강도는 차이가 있음을 알 수 있었다. 따라서 강도가 높게 나타나는 용도인 근린생활시설, 사무실, 아파트, 오피스텔의 비율현황을 살펴보았다. 그 결과 각 용도마다 높게 나타나는 지역이 다르게 나타났으며 지역마다 상업지역을 이루는 용도들이 다르다는 것을 알 수 있었다.

둘째, 각block들의 특징을 명확하게 파악하기 위해 k-평균 군집분석을 실시하였으며 3개의 군집으로 도출하였으며 그에 따른 차이검정으로 ANOVA분석을 실시하였다. 그 결과 군집1은 지구중심, 군집2는 지역중심, 군집3은 주거중심적인 성향이 나타난다는 것을 알 수 있었다. 또한 3개의 군집이 한 대 섞여있는 상업지역이 나타나게 되었으며 그러한 상업지역의 주변특징을 살펴보았다. 대표적인 지역으로 동대문구, 중랑구, 서대문구를 살펴보았고 주변 용도지역의 특징과 용도들에 따라 상업기능이 다름을 알 수 있었으며 주거적 성향이 강하여 상업지역으로서의 기능을 제대로 이행하지 못하는 지역에 대한 기능 배분과 정책적인 방향에 차이가 남을 알 수 있었다.

셋째, 주거·비주거 용도복합지수에 대한 영향력을 알아보기 위해 전체block과 각 군집별 회귀분석을 실시하였다. 이 과정에서 주거용도를 제외한 나머지 변수들로 회귀모형을 도출하였는데 그 이유는 주거용도의 공선성이 매우 크게 나타나며 비주거에서 강도가 어떻게 나타나는지 알기 위하여 주거용도를 제외하였다. 그 결과 전체 상업지역에서는 근린생활시설과, 사무실, 대규모점포시설의 강도가 매우 높게 나타났으며 대부분의 상업용도들이 감소해야 용도복합지수가 증가한다는 결론을 도출하였다. 군집1(지구중심)의 경우는 전체 상업지역과 비슷하게 모형이 나타났으며 군집2(지역중심)는 위험물저장시설과 의식시설의 비중이 높게 나타났는데 이는 차이검정에서 군집2에서 이러한 시설들이 높은 비율을 나타내므로 이와 같은 결과가 나타난 것으로 판단된다. 군집3(주거중심)의 경우는 상업기능을 제대로 이행하지 못한다는 모형을 도출할 수 있었으며 근린생활시설의 증가가 우선적으로 필요한 지역으로 나타났다. 따라서 군집3의 경우 상업지역으로 지정하였으나 상업기능을 재대로 수행하지 못하는 지역으로 판단할 수 있다.

이러한 연구 결과를 통해 상업지역으로의 용도지역변경을 통한 증가는 효과가 나타나는 지역과 효과가 없는 지역으로 구분할 수 있으며 용도복합을 고려하는 계획이 정확하게 실시되기 위해서는 상업지역 뿐만 아니라 상업지역과 근접한 용도지역들이 어떠한 현황과 특성을 나타내는 가가 우선적으로 중시되어야 하며 강도가 강하게 나타나는 용도들에 대한 관리가 필요하다는 시사점을 도출할 수 있다.