오피스텔의 생활형 숙박업 용도변경 활성화를 위한 제도적 개선방안 연구

Abstract

본 연구는 국내 숙박시설 공급 확대를 위한 방안으로 기존의 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 변경하여 운영하는 것을 활성화할 수 있는 방법을 모색해보고자 한다. 특히 향후 오피스텔의 생활형 숙박업으로의 용도 전환을 활성화하기 위해서는 어떠한 제도적 개선방안이 필요한지에 대해 연구하고자 하였다. 연구방법으로는 첫째, 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 전환 저해요소를 정립하였다. 이를 위해 현행 제도상(공중관리위생법 시행령) 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 변환하기 위해서 필요한 제반 조건을 검토하였으며, 더불어, 서비스드 레지던스를 운영하고 있는 운영자 및 실무자를 대상으로 용도전환을 저해하는 요소에 대해 FGI를 통해 제도적 제약 외에 용도 전환에 장애가 되는 요인에 대해 조사하여 분석지표로 반영하였다. 둘째, 연구를 통해 정립된 생활형 숙박업 용도전환 저해요인들을 가운데 용도전환을 현실적으로 어렵게 만드는데 가장 큰 영향을 미치는 요인은 무엇인지 각 요인별로 AHP방식을 이용하여 향후 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 전환하는 것을 활성화할 목적에서 제도적 혹은 운영적인 측면에서 개선이 시급한 중요도를 분석하였다. 분석결과, 오피스텔의 생활형숙박업 용도변경 저해요인으로 4개 항목 13개의 세부지표가 도출되었다. AHP 분석결과, 13개 지표의 1위부터 13위까지의 개별 가중치가 도출되었으며, 이를 순서대로 살펴보면 다음과 같다. ‘기존 분양계약자 100% 동의 요건’의 종합가중치는 1위, ‘용도지역지구 중 상업/준주거지역’의 종합가중치는 2위, ‘전문 위탁운영업체 부족’의 종합가중치는 3위, ‘상대정화구역(학교와의 거리)’의 종합가중치는 4위, ‘복잡한 인허가 절차로 용도변경 지연’의 종합가중치는 5위, ‘위탁운영사 운영 리스크’의 종합가중치는 6위, ‘시설물 관리 부담’의 종합가중치는 7위, ‘관련 제도 홍보 부족’의 종합가중치는 8위, ‘건축법 내 생활형 숙박시설 개념 미비’의 종합가중치는 9위, ‘주차장, 하수도, 소방시설 등 기본 건축 요건’의 종합가중치는 10위, ‘환기시설 설치’의 종합가중치는 11위, ‘객실별 욕실 또는 샤워실 설치’의 종합가중치는 12위, ‘취사시설 설치’의 종합가중치는 13위로 나타났다. 13개의 지표들 가운데 1위부터 8위의 지표는 상위그룹에 속하는 것으로 나타났으며, 향후 이 8가지 요인에 대한 개선이 중요하다. 다음으로 본 연구에서 제도적으로 개선 중요도가 높은 항목으로 도출된 8개의 지표를 바탕으로 실제로 개선 가능성이 있는지 살펴보기 위해 2차 전문가 FGI를 실시해 의견을 수렴하였다. 본 연구의 분석결과, 첫째, 생활형 숙박업 등록 요건인 취사, 환기, 욕실 또는 샤워실 설치 기준의 경우 실제로는 대부분 충족한다는 측면에서 다른 항목들에 비해 개선 중요도가 매우 낮게 평가되었다. 둘째, 오피스텔의 생활형 숙박업 용도 변경시 허가조건 관련하여 입지조건(용도지역 중 상업과 준주거, 상대정화구역 내 허가 불가)에 관한 부분은 예외 조항을 적용받는 등 앞으로 조정될 가능성이 존재하며, 기존 분양 계약자 100% 동의 요건은 문제점은 인식하나 개인의 재산권을 침해할 수 있는 부분이 존재한다. 셋째, 현재 오피스텔의 생활형 숙박업 용도 변경이 활성화되지 못하는데 전문운영업체의 부족 등의 관리·운영상의 문제점 중요한 저해요소인 것으로 도출되었다. 그러나 이는 제도의 도입 초기로 인해 발생하는 문제점으로 향후 시장이 형성되고 성장하면 개선될 문제라 할 수 있다.

주제어 : 오피스텔, 생활형 숙박업, 서비스드 레지던스, 계층분석법(AHP)