대안설계를 통한 공동주택 원가절감안 모색

Abstract

최근(2012년 이후) 부동산 분양시장의 불확실성으로 인해 분양 리스크가 증가하고 있다. 미분양으로 인해 발생하는 우발채무 증가가 시공사 및 사업주에 상당한 재정 부담으로 남게 되므로 사업추진단계에서는 분양 리스크 최소화를 위해 공급분양가 책정이 보수적 성향으로 지속되고 있다. 즉, 분양가 상승의 폭(수입 증가분의 폭)이 극히 제한적으로 될 수밖에 없는 시장상황이 되어 버린 것이다. 그럼에도 불구하고, 공사수행의 직접공사비는 2012년 중반이후로 급격히 상승하고 있다. 그 주된 요인을 크게 4가지로 살펴보면 하도단가(특히, 골조) 상승, 대외기준(각종 인증 및 법규) 강화, 대내기준(품질/안전기준) 강화 및 소비자 눈높이 상향으로 나눌 수 있으며 그중에서도 특히, 3국 근로자(중국인 근로자 제외)의 이탈로 인한 노무비 상승이 직접공사비 상승의 중요 요인으로 작용하고 있다. 요약하면, 주요 수입원이 되는 분양가 증가폭보다 주요 지출 요인이 되는 직접공사비 증가폭이 상회함으로써 사업추진단계에서 사업성이 확보되지 않아 시공사 및 시행사(조합 포함)는 딜레마를 겪게 되는 것이다. 이에 본 연구의 목적은 직접공사비를 절감할 수 있는 방법을 모색하여 사업추진에 도움이 되고자 하는 것이다. 그 방법론으로는 단순히 마감수준을 조정하여 원가를 절감하는 소극적인 대안보다 원설계안을 근본적으로 조정하는 적극적인 대안설계를 통해 원가절감을 해보자는 취지이다. 본 연구를 위해서는 몇 가지 가정이 필요한데, 그것은 직접공사비를 제외한 요인의 변동을 제한하여 순수하게 직접공사비에 영향을 미치는 인자의 변동만을 연구 대상으로 하고자 하는 것이다. 즉, 사업성 전체를 검토함에 있어 직접공사비를 제외한 분양가 및 사업비 등은 변동이 없다는 가정 하에 연구는 진행되며, 순수하게 대안설계를 통한 원가 영향 변동을 분석하고자 한다. 더불어, 프로젝트마다 상이한 개요와 조건을 배제하기 위해 가상의 표준개요를 설정하고 그 프레임에 국한하여 원가 변동을 검토하고자 한다. 본 연구에 앞서 공동주택 사업 환경에 대한 이해가 선행되어야 한다. 즉, 분양가가 보수적인 방향으로 흐르게 되는 배경과 최근 직접공사비 상승 추이를 살펴볼 것이며, 그 후 연구 진행을 위한 가상의 표준개요 및 연구 환경 설정을 진행하고자 한다. 가상의 연구 환경이 설정되면 대안설계 가능인자를 분석하여 요인별로 설계 조정 작업을 진행하여 변경 전/후의 원가 영향을 비교하고자 한다. 또한 이를 통해, 절감한 원가가 사업성 개선에 어느 정도 영향을 미치는지 영향도를 비율로 산정해 본 후 인자별 영향도 분석을 진행하고자 한다. 사업지별 상이한 환경으로 인해 적용하지 못하는 기타 대안설계에 대해서도 추가 검토하여 추후 프로젝트 진행에 필요한 데이터베이스를 축적하여 장기적인 대안설계 pool을 만들어 사업추진단계에서 사업성 개선에 도움을 주는 방법론을 제안하고자 한다. 본 연구에서는 기업의 영업비밀 성격에 해당되는 직접공사비는 비율로써 그 증감을 추정하도록 하였으며 인자마다의 원가 분석은 현업의 프로그램을 통해 그 분석 정확도를 높이고자 한다. 물론, 원가적인 부분에 있어 참고할 데이터의 한계가 본 연구에서 가장 큰 애로사항이었으나 현업의 실적데이터 및 원가분석 프로그램을 바탕으로 그 신뢰도를 높이고자 하였으며 실제 진행되는 프로젝트를 초기 단계에서 모니터링 하면서 유효성을 검증하고자 한다.