不動産開發의 事業性 評價制度 改善方案에 관한 硏究

Abstract

부동산개발사업은 우리나라 경제 성장에 있어 중요한 역할을 차지하고 있으며, 고용 및 서민생활과도 밀접한 관련이 있다. 부동산개발사업은 2000년대 들어 부동산경기 활성화에 따른 PF사업이 크게 증가하면서부터 시행사(개발업체)는 부동산경기 호황 속에 사업자금을 조달하는 수단으로 부동산 PF를 활용하였고, 시공사(건설업체)는 지급보증을 통한 공사수주로 물량을 확보하였다. 하지만 2000년대 후반부터 세계 금융위기 등으로 상당수의 개발사업이 정상적으로 추진되지 못하면서 PF대출 상환이 정상적으로 이루어지지 않아 개발사업이 중단 되거나, 지연되면서 지급보증을 한 시공사가 경영상 어려움을 겪고 있으며, 이로 인한 유동성 부족 등으로 워크아웃이나 기업회생을 신청한 시공업체수의 증가로 아파트를 분양받은 계약자들이 정신적 고통과 금전적 손실이 발생하고, 금융기관도 부실채권 증가로 인해 재무건성이 악화되고 있다. 이에 따라 무분별한 부동산개발사업을 억제하기 위한 신뢰성 높은 사업성 평가 시스템 구축이 필요하고, 또한 객관적인 사업성 평가를 위한 공신력과 전문성을 가진 전문평가기관 설립의 필요성이 제기되고 있다. 이에 본 논문은 현행 부동산개발사업의 현황과 사업성 평가제도 및 사업수행능력 평가제도의 운영 실태와 국외의 부동산개발사업 평가제도와 평가기준을 분석하고, 우리에게 주는 정책적 시사점과 문제점들을 도출하여 이를 개선할 수 있는 부동산개발사업의 사업성 평가제도에 대한 개선 방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 독립된 사업성평가 전문기관 도입으로 현행 평가기관의 전문성 부족을 해결하는 방안이다. 하지만 새로운 사업성평가 전문기관 설립에 따른 추가적인 비용과 시간이 소요되므로 사업성평가 관련 전문지식과 인력을 보유하고 있는 기존 공적기관을 최대한 활용하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다. 둘째, 평가기관이 의뢰자인 개발업자의 의사에 치우쳐 평가결과가 왜곡되지 않도록 평가수수료를 평가기관과 평가 의뢰자가 직접 주고받지 못하도록 에스크로우제도를 도입하는 것이다. 셋째, 정부가 평가 제도를 전반적으로 관리하고 사업성평가 전문기관인 공적기관이 평가제도의 주된 역할을 맡는 것이다. 공적기관은 기존의 사업성 평가항목 및 평가기준을 보완하여 표준화하고 평가기준, 평가지표, 평가절차 등을 민간평가기관에 제공 및 교육을 강화함으로서 일관성이 결여된 사업성평가 결과에 대한 통일성을 유지할 수 있는 방안이 될 수 있을 것이다. 넷째, 참여주체별로 사업성을 바라보는 시각과 관점이 다르다는 근본적인 특성을 고려하여 평가제도의 신뢰성 확보, 평가기준의 객관성 유지, 평가결과의 활용성 제고 등을 위하여 사업성 평가결과를 공시하는 방법이다. 이를 통해 정보를 공유함으로써 개발사업 참여주체가 개발사업의 사업성 및 사업수행 능력 등을 고려하여 사업 참여에 대한 판단 여부를 선택할 있을 것이다. 다섯째, 정부가 부동산개발 시장과 개발사업 평가시장에 적용될 수 있는 객관적이고 신뢰할 수 있는 투명한 규칙과 기준을 제정하는 것이다. 또한 사업성 평가제도가 평가결과를 믿고 이용한 사업 참여자들에게 중대한 영향을 미칠 수 있는 만큼 부동산개발사업은 사업성 평가를 의무적으로 도입하는 방안도 고려해 볼 수 있다. 여섯째, 민간기관에서 평가한 사업성 평가결과를 전문지식과 인력을 보유한 공적기관에서 사업성을 검증하도록 하는 방안이다. 정부는 공적기관의 관리 및 평가제도의 전반적인 관리 감독을 통하여 민간기관의 왜곡된 평가 결과를 방지하고, 부동산개발회사의 무분별할 개발사업도 막을 수 있을 것이다. 이 논문은 부동산시장의 안정을 위하여 민간 부동산개발사업의 역할이 중요하게 인식되고 있어 부동산개발사업의 구조적 개선 방안으로 사업타당성 분석에 대한 능력을 제고하고 사업성 평가 제도를 정착시켜야 한다는 시대적 필요성을 감안하여 부동산개발사업의 사업성 평가제도 개선으로 개발역량이 부족한 개발업자의 난립을 막고, 사업성이 낮은 부동산개발사업 추진을 막아 PF 부실에 따른 시공사와 금융기관의 경영악화를 방지할 수 있는 방안이 될 것으로 기대한다.