부동산 조세제도로 인한 주택 보유형태 변화에 관한 연구

Abstract

본 연구는 정부의 주요한 수요조절 정책으로 사용된 양도소득세 규제가 다주택가구 및 분리가구 비율 변화에 미치는 영향을 확인해보고자 하였다. 조세정책 중에서도 양도소득세의 규제 변화에 주목한 이유는 자본이득에 대한 과세인 양도소득세가 주택보유에 따른 사용자비용의 변화에 직접적인 영향력을 행사하기 때문이다. 대표적으로, 주택을 투자수단으로 사용 할 때 양산될 수 있는 다주택자의 경우, 세제의 주요 규제 대상이었던 만큼 주택 처분에 따른 비용에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 양도소득세 변화와 밀접한 연결고리가 있을 것이라 판단된다. 분리가구의 경우에도 양도소득에 대한 규제 수준에 따라 소유와 거주의 불일치라는 보유형태를 통해 얻을 수 있는 이익이 상대적으로 달라진다는 점에서 양도소득세 규제 변화와의 관련성을 확인해 보고자 하였다. 이에 본 연구는 주택보유형태에 영향을 주는 주택 투자수요와 소비수요가 지역적으로 기본적인 차이가 있으며, 조세규제 또한 투기적 지역에 대한 차별적인 세제규제를 적용해 왔기 때문에 주택 보유형태에 대한 지역적 편차가 존재할 것이라는 가정 하에 1요인개별효과 모형을 구축하였다. 또한 고정효과와 확률효과 모형을 동시에 사용하여 적합한 분석결과를 가늠해 보고자 하였다. 실증분석 결과, 다주택가구 및 분리가구의 주택보유형태 변화를 가장 잘 설명하는 것은 본 연구에서 확인하고자 한 양도소득세제의 규제 변화로 확인되었다. 즉, 양도소득세 규제 강화는 다주택가구 또는 분리가구의 비율 증가를 야기하는 것으로 판단된다. 이는 패널분석에 앞서 개별가구의 주택보유 선택을 확인해 본 빈도분석에 결과에서도 동일한 결론을 추론해 볼 수 있었다. 결국, 기존의 다주택가구의 경우에는 양도세 규제가 주택 처분에 따른 자본이득의 손실을 증가시키기 때문에 처분시기를 늦추는 것으로 판단된다. 반면 양도소득세 규제시기 장기보유를 통한 세제비용 감소 혜택은 분리가구 비율의 양(+)의 영향을 미치는 것으로 해석할 수 있다. 양도소득세 외에도 가구의 주택수요 변화에 영향을 미칠 것으로 생각된 지역별 주택가격상승률도 유의한 결과를 확인할 수 있었다. 즉, 주택가격상승률은 다주택가구비율과 분리가구비율변화에 동일하게 부(-) 관계를 지니는 것으로 확인되었다. 이는 부동산 시장이 안 좋은 가격하락기에 주택을 매각하는 선택 보다 가격 상승기에 주택을 처분하는 선택이 자본차익에 대한 손실을 최소화 할 수 있기 때문인 것으로 판단된다. 양도소득세 제도를 이용한 정부의 수요조절 정책은 주택처분에 따른 가구의 실질적인 비용을 증가시키기 때문에, 주택을 경제적 자산의 측면에서 수요하고자 하는 가구라면 이러한 양도소득세 비용을 고려하여 가구의 지출 비용을 최소화하거나 수익률을 극대화할 수 있는 주택 보유수나 점유형태를 결정할 가능성이 높을 것으로 사료된다. 이처럼 소비자의 기본적인 속성인 효용극대화 측면에서 조세정책을 고려해야만 시장의 순기능을 강화하고자 하는 정부의 정책적 시도가 부동산 시장에 더욱 현실적이고 효과적인 대안으로써 접근할 수 있을 것으로 사료된다.