아파트 전월세 실거래가 지수 산정에 관한 연구

Abstract

최근 국내 임대시장은 전세-월세 시장간 활발한 이동과 더불어 전세시장의 축소와 보증부월세 시장의 비중 증가로 인한 구조적 변화가 일어나고 있으며, 전세가 상승에 따른 임차인의 주거불안 문제가 주된 이슈로 거론되고 있다. 이에 주택정책 당국뿐만 아니라 금융기관, 계약을 앞둔 세입자 등 다양한 시장참여자들에게 실질적으로 도움이 될 수 있는 주택시장분석과 정보들이 필요한 실정이다. 가격지수는 시장의 변동사항을 시계열적으로 가장 잘 보여주는 지표로써 주택매매가격의 경우 2006년 1월부터 실거래가가 축적되어 국토부에서 ‘아파트 실거래가지수’를 발표해 오고 있다. 반면, 임대가격은 실거래가격 자료의 부재로 인해 각기 다른 기관에서 수집한 자료와 방법론에 기초하여 상이한 결과가 보고되고 있어 시장 상황 판단에 혼란을 줄 수 있는 한계를 지니고 있다. 그러나 2011년 1월부터 확정일자신고에 의한 전·월세 실거래가격 자료가 구축됨에 따라 보다 정확한 임대시장 분석이 가능하게 되었고, 이에 본 연구는 서울시 아파트 전월세전환율과 전세 및 순수월세의 실거래가 반복매매지수를 산정하였다. 분석기간은 2011년 1월부터 2013년 12월까지이고, 서울시 전체뿐만 아니라 규모별, 생활권별 하부시장도 함께 살펴보았다. 또한 실제동일주택과 함께 동일 동, 층, 평형을 동일 주택 가정으로 OLS와 QR 두 회귀분석 방법을 이용하여 각각 지수를 산정하였고, 추정된 결과는 지수비교지표를 이용하여 평가하였다. 분석 결과, 월세지수의 누적상승률은 하락하는 반면 전세지수는 상승하는 상반된 추세가 도출되었고, 하부시장별 차이가 있음을 확인시켜 주었다. 회귀분석방법은 QR이 상대적으로 통계적 신뢰도가 높고 안정적인 것으로 보이나 시장변동을 제대로 반영하지 못하는 둔감한 지수가 추정되었고, 결과적으로 OLS 방법과 실제동일 주택의 반복거래쌍을 이용한 지수 산정이 가장 합리적인 것으로 판단되었다. 또한 본 연구의 분석결과는 시장에서 보고되고 있는 다른 기관들의 전월세전환율과 지수 추정결과와도 차이를 보이는 것으로 관측되어 실거래가 자료를 기반으로 한 분석의 필요성을 시사하고 있으며, 주택시장 동향분석과 관련 정책도입 및 연구에 기초 자료가 될 것으로 판단된다.