개발밀도 영향요인과 개발잠재력에 관한 연구

Abstract

과다한 인구집중으로 인한 과밀개발과 혼잡 등 도시문제가 지속적으로 발생하고 있다. 개별 사업단위로 용적률 완화 및 용도지역 변경이 이루어지면서 무분별한 고층-고밀개발이 이루어지고 있다. 이에 따라 도시내부공간에 대한 개발과 성장의 양, 속도의 조절을 통해 도시성장관리의 필요성이 증대되면서 성장관리측면에서 도시공간구조와 장래개발방향에 부합하는 개발밀도관리가 중요성이 부각되고 있다. 한정된 도시공간의 질적 성장을 위해서는 선별적인 고층-고밀개발이 이루어져야 하지만 서울은 지속적으로 주거지역의 밀도총량이 상승하고 있으며, 사업성을 고려하여 정비사업으로 인하여 주거환경과 도시기능이 상실되고 있다. 이와 같은 배경 하에서 본 연구는 개발밀도 실현특성 및 영향요인을 분석하고, 개발밀도 특성 및 영향요인을 활용하여 개발잠재력을 분석하였다. 2030 서울도시기본계획(안)에서도 미래잠재력을 반영하여 지속가능한 도시공간구조에 따른 장기발전뱡향을 제시하여 서울시의 밀도관리 및 정책방향 수립에 일조하고자 한다. 먼저, 서울시 개발밀도 실현특성을 분석하기 위해 정규분포 그래프를 활용하여 유형화하였다. 분석결과 4가지 유형으로 분류되며, 4가지 유형별 토지이용 및 용도지역 구성비율을 분석하였다. 허용용적률 실현비율의 유형별 특성을 분석한 결과 상업‧업무기능을 가진 행정동 보다는 주거기능을 가진 행정동에서 허용용적률 실현비율이 높게 분석되었다. 대표적으로 도심, 강남, 여의도 등은 허용용적률 실현비율이 가장 낮은 유형Ⅳ에 포함되며, 허용용적률 실현비율이 가장 낮은 유형Ⅳ의 경우 용도지역 구성 비율 중에서 상업지역이 가장 많이 분포하고 있다. 다음으로 허용용적률 실현비율 유형별 영향요인을 분석하여 행정동별 개발밀도 여건 및 실현특성을 도출하였다. 유형 중에서 상대적으로 허용용적률 실현비율이 가장 낮은 유형Ⅳ는 상업지역에 의해 가장 많은 영향을 받는 것으로 분석되었다. 유형Ⅳ보다 허용용적률 실현비율이 높은 유형Ⅲ은 고층주거면적에 의해 많은 영향을 받는 것으로 분석되었다. 유형Ⅰ,Ⅱ에서는 준주거지역, 저층주거면적에 의해 허용용적률 실현비율이 달성되는 것으로 분석되었다. 유형 중에서 상대적으로 허용용적률 실현비율이 높은 유형Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ에서는 주거기능에 의해 실현비가 달성되는 것을 알 수 있었다. 용도지역 구성 비율 중 상업지역 비율이 높지만 유형Ⅳ는 25m이상 대로변을 중심으로 지정되어 있는 상업지역을 중심으로 실현비가 달성되어 허용용적률 실현비율이 가장 낮은 것으로 분석되었다. 마지막으로 밀도관리방안을 도출하기 위한 기준으로 개발잠재력을 분석하였다. 개발잠재력은 개발압력과 개발수용력으로 분류하여 종합분석하였다. 개발압력은 외부적 수요를 판단할 수 있는 지표로 활용하였으며, 개발수용력은 개발이 가능한 공간적 여력을 의미한다. 개발압력과 개발수용력이 균등하여 시장메커니즘에 의해 개발 시기, 개발가능성이 조절될 수 있는 지역은 개발잠재력이 높은 지역(11.3%)과 개발잠재력이 낮은 지역(38.9%)으로 나타났다. 반면에 개발압력과 수용력이 균등하지 못하여 공공의 개입이 필요한 행정동은 48.8%이다. 허용용적률 실현비유형별 개발잠재력을 분석하면 허용용적률 실현비율이 가장 높은 유형Ⅰ,Ⅱ는 개발잠재력이 낮은 지역이 가장 많이 분포하며, 유형Ⅲ,Ⅳ는 개발잠재력 조절이 가능한 지역(개발압력과 수용력이 균등하지 못하여 공공의 개입이 필요한 지역)이 가장 많이 분포한다. 분석한 결과를 바탕으로 2030 서울도시기본계획(안)의 중심지체계의 실현가능성을 분석하였으며, 2020 서울도시기본계획 중심지체계와 비교하여 추가 조정된 지역을 검토하였다. 2030 서울도시기본계획(안)의 중심지체계에서 도심은 영등포를 제외하고 한양도성, 여의도, 강남은 개발여력이 있으며 개발을 수용할 수 있는 공간적 여력은 있지만, 개발수요는 높지 않다. 마곡, 청량리, 왕십리는 광역중심기능을 수행하기 위해서는 개발유도가 필요하며, 창동‧상계, 대림, 용산, 잠실은 장기적으로 기반시설을 확충하면서 개발유도해야 할 것이다. 지역중심에서 동대문, 공덕, 봉천 및 사당‧이수, 천호‧길동, 연신내, 미아 등은 개발 여력은 있지만, 개발수요가 낮아 정책적 지원이 필요하며, 신촌, 불광은 개발수요도 낮고 개발여력도 부족하여 기반시설을 고려한 개발유도가 필요하다. 2020 서울도시기본계획과 비교하여 2030 서울도시기본계획(안)의 중심지체계에서 추가‧조정된 지역 중에서 광역중심의 가산, 잠실, 지역중심의 동대문, 성수, 마포, 봉천을 제외하고 다른 지역은 개발잠재력 또는 개발수용력이 높아 중심지 기능을 수행할 수 있는 가능성이 있다.