규모별 주택가격 결정요인에 관한 연구

Abstract

주택은 고가의 소비재이면서 자본이득을 창출하는 자산으로 우리나라 국민의 가계 보유 자산 대부분을 차지하므로 주택시장이 우리 국가 경제에서 차지하는 비중과 역할은 매우 크다고 볼 수 있다. 정부는 주택시장의 안정을 유지하기 위해 직 ․ 간접적인 개입을 해 왔으나 정책은 사전적 대비보다는 사후적 처방에 집중되어 근본적 문제해결책을 제시하지 못하는 문제가 있었다. 2008년 금융위기 이후 우리나라의 주택시장은 전세가격의 급등으로 인한 서민주거불안정, 매매시장의 침체에 따른 경기부진이라는 문제점을 가지게 되었고 특히 매매시장에서는 동일 지역 내에서도 규모에 따라 가격 동향이 달라지고 있기 때문에 규모별 전세 및 매매가격에 영향을 주는 요인이 무엇인지 밝히는 연구를 통한 해결방안을 제시하는 것이 필요하다. 본 논문의 목적은 주택가격을 결정하는 경제적, 정책적, 사회적 다양한 요인들 중 거시경제요인이 주택가격에 미치는 영향을 분석하고 이를 통해 주택시장 안정을 위한 정책을 제언하는 데 있다. 거시경제요인들과 규모별 서울 소재 아파트 매매가격 및 전세가격 간 관계를 파악하기 위하여 2006년 1월부터 2013년 12월까지의 월별 시계열 자료가 활용되었다. 독립변수로는 선행연구와 이론을 통해 주택가격과 관계가 있다고 분석된 통화량(M2), 환율, CD금리, 종합주가지수, 건축허가건수, 지가변동률을 활용하였고, 종속변수로는 국민주택 규모인 85㎡를 기준으로 85㎡이하(중소형) 매매가격 및 전세가격, 85㎡초과(중대형) 매매가격 및 전세가격을 이용하여 ARIMA모형을 설정하였다. 분석 결과 서울 소재 아파트 전세가격은 지가변동률과 같은 방향으로 움직이며 서울 소재 아파트 중대형 전세가격에는 지가변동률 외에도 금리가 음(-)의 영향변수로 나타났다. 이는 지가 상승이 서울 소재 아파트 전세가격 상승을 유인하고 금리 하락이 서울 소재 아파트 중대형 전세가격의 상승에 영향을 미치는 것을 의미한다. 서울 소재 아파트 매매가격에는 통화량이 설명변수이며 통화량이 증가하면 서울시 아파트 매매가격도 상승한다는 가설과 달리 통화량의 증가는 서울 소재 아파트 매매가격의 하락에 영향을 미치는 것으로 드러났다. 서울 소재 아파트 중대형 매매가격에는 통화량 외에도 금리, 지가변동률이 영향을 미치는 것으로 파악되어 가장 많은 변수가 포함되었는데 금리가 낮아질수록, 지가가 높아질수록 서울 소재 아파트 중대형 매매가격은 상승한다는 결과를 도출했다. 분석결과를 바탕으로 한 전세가격 급등으로 인한 서민 주거 불안정을 해결하기 위한 정책 제언은 다음과 같다. 지가가 높아지면 전세가격도 동반 상승하므로 지가가 낮은 택지지구, 그린벨트 지역에 장기전세주택을 공급해 전세가격을 안정화하는 방안을 제언했으며, 중대형 전세가격을 낮추기 위해서는 추가적으로 전세자금대출 시 규모별 금리 차등화 방안을 고려했다. 또 과거 시세차익을 위하여 많이 지어진 중대형 아파트의 거래 부진을 해결하기 위해 중대형 아파트 주택담보대출 시 금리를 인하하거나 중대형 아파트의 공시지가를 올리는 정책을 고려하였고, 통화량 증가는 서울 소재 아파트 중대형 매매가격을 하락하게 하므로 양적완화를 유지하는 정책은 비합리적이라고 판단되었다. 본 연구는 규모별 주택가격에 영향을 미치는 거시경제요인들을 밝혔다는 성과를 가졌으나 다양한 주택가격결정요인 중 거시경제요인만 고려함으로써 정책적, 심리적 원인에 의한 가격변동을 설명하지 못하였다. 좀 더 정확한 주택가격 변동의 원인을 찾기 위하여 이들을 포함한 분석이 필요할 것이다.