공동주택 맞춤형 리모델링 평가지표에 관한 연구

Abstract

부동산 측면에서 공동주택 리모델링은 거주생활 및 사용상 편의성 추구를 위한 이용가치의 증대와 임대 또는 매각가치 증대를 위한 수익성 확보 관점에서 접근할 수 있으며, 가치향상 및 수익성 확보를 위한 수단으로 성능향상과 용도변경 등 계획적 리모델링을 통해 실현이 가능하다. 본 연구는 수직증축이 법제화 된 이후 수도권 1기 신도시 중 성남 분당지역의 리모델링 시범단지를 대상으로 맞춤형 리모델링 요소를 중심으로 주민설문과 전문가 의견을 반영하여 맞춤형 리모델링 평가지표를 도출한 후 계층적 분석(AHP)을 통해 평가지표별 중요도를 분석하였다. 맞춤형 리모델링이란 증축 및 철거의 범위와 주민 분담금을 최소화하면서 리모델링을 재산증식의 수단이 아닌 주거성능의 향상과 사회적 요구기능을 충족하는 합리적 이익 확보를 위한 실용적인 접근방식이라 할 수 있다. 맞춤형 리모델링 상위지표는 선행연구와 문헌고찰을 통해 ‘수선 및 성능향상’, ‘공용공간 재구성’, ‘유효면적의 증대’, ‘커뮤니티 및 편의성 향상’, ‘방범 및 안전, 이미지’의 5개 유형을 도출하였다. 주민의 선호도와 전문가의 중요도 분석결과에 의하면 리모델링 항목별 우선순위 첫번째는 ‘유효면적의 증대’를 최우선으로 평가하였다. 주택의 평면계획이 과거 2-bay 설계로 인해 거실과 주방 등 실내공간의 구조적 제약과 유효공간의 부족에 기인한 것으로 분석된다. 둘째는 ‘수선 및 성능향상’을 중요하게 평가하였다. 공동주택의 물리적 노후화에 대응하고 유지관리비 절감을 위해서 설비기능의 향상과 창호, 수납가구, 소음 및 에너지 저감 등 주택의 성능향상 요구에 대한 고려가 필요한 것으로 나타났다. 셋째와 넷째는 전문가와 주민의 인식에 차이가 있는 것으로 분석되었다. 전문가 입장에서는 ‘방범 및 안전, 이미지’ 부문을 ‘공용공간 재구성’ 보다 우선시 한 반면에 주민은 ‘공용공간 재구성’을 ‘방범 및 안전, 이미지’ 부문보다 중요하게 인식하였다. 전문가는 단지 디자인 개선을 통한 이미지 향상과 홈네트워크, 무인경비 등 시스템 분야를 중요하게 인식하였고, 거주자는 주차장 부족에 대한 불만과 리모델링 이후 경관 및 조망에 대한 관심도가 높다는 것을 증명하고 있다. 다섯째는 ‘커뮤니티 및 편의성 향상’으로 리모델링에 있어서 단지내 옥외공간에 대한 상대적 중요도는 낮게 인식하고 있는 것으로 나타났다. 본 연구는 주민이 선택 가능한 맞춤형 리모델링을 위해 주민과 전문가 집단을 대상으로 리모델링 적용요소 및 선호유형을 도출하여 평가지표 개발을 시도했다는 점과 ‘공용공간 재구성’ 부문과 ‘방범 및 안전, 이미지’ 부문의 지표에 있어서 주민과 전문가의 중요도 인식에 차이가 도출된 점이 연구결과로서 의의가 있다. 수직증축과 별동증축 등 증축형 리모델링 유형을 지표에 반영하지 못한 점과 외부공간과 커뮤니티 향상 부문에 대한 평가지표를 좀 더 체계적으로 개발하지 못한 점은 본 연구의 한계점으로 남는다. 본 연구에서 도출된 맞춤형 리모델링 평가지표에 증축형 리모델링 요소와 경제적 비용요소를 가미하여 구체화한다면 맞춤형 리모델링 정착을 위한 기초자료로서 활용될 수 있을 것으로 본다. 앞으로 공동주택 리모델링은 지속적 도시관리 차원에서 접근할 필요성이 있으며, 코디네이터로서 정부와 지자체의 역할이 점차 중요하게 대두되고 있다. 사업효율 극대화와 사업리스크 저감방안에 대한 고민과 함께 사업방식의 다각화에 대한 연구는 향후 과제로 남기고자 한다.

* 주요어 : 공동주택, 맞춤형, 리모델링, AHP, 평가지표