울산시 도시성장과 토지이용패턴에 관한 연구

Abstract

1960년대 초 한국의 근대화 시기에서 현재까지 지난 반세기 동안 울산은 산업도시로 성장해오면서 토지이용패턴이 급격하게 변화해온 대표적인 도시이다. 울산시 변화의 원동력은 산업단지와 이를 지원하기 위한 배후지역 도시개발이라 할 수 있다. 따라서 울산시 산업단지와 도시개발 변화과정을 통해 토지이용패턴을 이해하는 일은 향후 울산시를 계획하는데 있어 무엇보다도 선행되어야 할 과제일 것이다. 이와 같은 과제에 대처하기 위한 본 연구의 목적은 다음과 같다. 첫째 울산시 도심이 성장하고 변화해온 과정을 산업단지와 도시개발을 통해 살펴보고 이를 종합하여 도시공간구조 특성을 파악한다. 둘째, 울산시 도심 토지이용의 공간적 분포와 입지계수 특성 분석을 통해 토지이용패턴을 파악한다. 셋째, 중심업무지수 분석을 통해 도심의 경계를 설정하고 요인분석 및 군집분석을 통해 공간구조의 특성을 밝히고자 한다. 본 연구는 울산시 도심 성장과 변화라는 맥락에서 신도심의 토지이용패턴을 분석하였다. 따라서 본 연구의 시간적 범위는 크게 도심의 성장과 변화가 집중된 1960년대 이후 산업단지 및 도시개발과 이에 따른 도시공간구조 변화과정을 살펴본다. 울산시 도심 관련 공간정책은 도시기본계획이 최초로 수립된 1986년(목표년도 2001년)부터 변경된 시점을 기준으로 분석하였다. 또한 울산시 도심 토지이용특성과 도심 공간구조 분석을 위한 토지이용현황 자료는 2014년 건축물대장을 사용하였다. 본 연구에서는 공간적 범위를 2단계로 구분하여 설정하였다. 1단계에서는 울산시 전체를 대상으로 도시기본계획 및 도시관리계획 등 공간정책과 산업단지 및 도시개발이 울산시의 성장에 미치는 영향을 파악한다. 2단계에서는 2025 울산시 도시기본계획상 도심으로 설정된 남구 중 롯데백화점, 현대백화점, 고속터미널과 시외버스 터미널이 위치하여 도심기능을 담당하고 있는 삼산지역(신도심)을 대상으로 설정하였다. 구체적인 공간적 범위는 번영로, 강남로, 산업로, 꽃대나리로를 기준으로 설정하였다. 본 연구의 방법은 크게 다음 3가지로 구분된다. 첫째, 선행연구와 관련정책 고찰에서는 선행연구를 통해 연구 방향을 설정하고, 연구 대상지역과 관련된 정책과 상위계획이 도심 토지이용에 어떻게 영향을 미쳤는지 살펴본다. 둘째, 연구대상지의 토지이용특성 분석에서는 2014년 현재 블록별 토지이용현황을 파악하고 도심의 토지이용특성을 분석한다. 셋째, 입지시설의 분포 패턴분석을 위해 특화계수 분석, 입지시설간 연관관계 파악을 위한 상관분석, 입지시설에 대한 연관성 파악을 위해 요인분석을 실시하였다. 본 연구에서 시행한 토지이용 용도별 분포 특성 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 울산광역시 도심지부내 건축물용도는 주거용도가 50%이상을 차지하고, 다음으로 판매용도가 33%로 주거와 판매용도가 전체 용도 중 85%이상을 차지하고 있다. 삼산로, 화합로 등 간선도로 변으로 판매, 업무, 서비스용도가 집중적으로 분포하고, 내부 집분산도로 변으로 판매용도가 유입되어 있다. 주택용지는 도심지 외곽에 분포하고 있으며, 삼산로 북측으로 공동주택, 남측으로 단독주택이 분포하고 있다. 울산광역시 도심의 중심업무블록의 분포는 삼산로, 화합로, 번영로 등 주요 간선도로를 중심으로 입지하고 있는 것으로 분석되었으며, 중심업무블록 대부분이 연구 대상지 중심에 위치하고 있는 것으로 나타났다. 특히, 주요 간선도로가 교차하는 울산버스터미널 주변 블록들의 중심업무지수 수치가 매우 강하게 나타났다. 울산광역시 도심의 중심업무용블록들은 버스터미널을 중심으로 백화점, 농수산물도매시장, 음식점, 그 외 판매시설(화장품, 의류, 전자제품 등) 등과 연계하여 울산광역시 도심의 중심지 역할을 담당하고 있는 것으로 분석되었다. 요인분석 결과 본 연구대상지 블록은 크게 3개의 요인에 의해 구분할 할 수 있는데, 판매용도와 중심업무용 기능이 강한 블록, 고층의 업무용도가 특화된 블록, 서비스용도로 특화된 블록으로 구분 가능하다. 군집분석을 통해 본 연구 대상지의 47개 블록은 크게 주택용도 특화 블록, 기능 혼재 블록, 고층의 업무용도 특화 블록, 서비스용도 특화 블록 등 4개의 유형으로 분류 가능한 것으로 분석되었다. 특히, 울산광역시 도심의 경우 기능 혼재가 총 26개 블록에서 발견되었으며, 이는 과거 울산광역시 신도심 계획 수립 시 도시공간구조가 고려되지 않고 단순히 토지구획정리만 고려하여 계획을 수립하였기 때문인 것으로 나타났다. 이러한 연구결과를 바탕으로 한 향후 울산시 도시공간정책 방향에 대한 시사점과 정책적 제언은 다음과 같다. 울산시가 지향하고 있는 공간구조는 1도심 4부도심의 다핵공간구조로 유지하되, 교통중심인 언양부도심을 새로운 성장 중심으로 육성하는 도시기본계획 방향을 설정하여 추진하고 있다. 각 지역의 중심성 강화라는 측면에서 창원과 안산의 사례가 많은 시사점을 제공할 수 있을 것이다. 도심의 중심성 강화를 위해 두 도시의 사례처럼 계획적 관리를 위한 개발행위 및 밀도관리 방안 등을 추진할 필요가 있다. 토지이용 관련 규제는 초기계획에서 의도된 계획적인 방법들을 적극적으로 활용하여야 한다. 대형의 필지가 소규모획지로 분할되는 것을 억제하는 도시설계기준을 적용하고 있고 도로의 위계에 따라 획지의 세장비와 면적을 상이하게 적용하여 오고 있다. 그리고 중심지역 내부의 연결을 강화하기 위해 공공시설 및 공원 등의 연계를 보행네트워크 강화를 통해 추진해가고 있다. 울산시 삼산지구의 경우 1990년대 토지구획정리사업으로 완성된 지역으로 새롭게 구축되는 지역중심개발과 차별화된 1도심 기능강화를 위해서는 노후화에 따른 도심활성화 프로그램을 적극적으로 활용할 필요가 있다. 공공공간을 촉매시설로 담보하여 도시재생 확산을 위한 거점공간 형성을 통해 원도심을 활성화 하는 방안을 추진할 필요가 있다. 인사동 문화지구 및 벨트지정 이나 요코하마시의 ‘Creative Yokohama’프로젝트 등 문화, 행정 등 정책적 수단을 통한 활성화 방안을 적극 도입하는 것도 필요할 것으로 판단된다.