노선상업지역에서 용도지역변화가 건축형태에 미치는 영향 분석

Abstract

노선(路線)상업지역이란 주요간선도로 주변 폭 12m내 상업지역을 말한다. 노선상업지역의 경계부는 상업과 주거가 공존하며 이 경계부는 상이한 개발밀도와 이용형태로 인해 많은 문제점을 내포하고 있다. 실제 서울시 상업지역의 많은 부분은 간선가로를 중심으로 노선형으로 지정되어있고 관련 제도도 많이 변화되었다 제도의 변화는 최근 개정2012.2.1.에 의한 국계법 제84조를 보면 “둘이상의 용도지역. 용도지구. 용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용기준”이 서술되어있다. 이를 보면 용도지역에 걸치는 경우로서 각 용도지역 등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모이하(국계법시행령 제94조_330제곱미터, 노선상업지역에 걸쳐있는 토지의 경우에는 660제곱미터)인 경우에는 전체대지의 건폐율 및 용적율은 각 부분이 전체대지면적에서 차지하는 비율을 고려하여 각 용도지역 등별 건폐율 및 용적율을 가중평균한 값을 적용하고, 그밖에 건축제한 등에 관한 사항은 그대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정을 적용한다라고 되어있다.

이 적용기준에서 그밖에 건축제한은 지역일조권 및 기타 제한규정을 모두 넓은 면적이 속하는 용도지역에 규정을 적용하고 건폐율 및 용적율만 가중평균하여 건축 envelope을 정하도록 규정한다. 이 envelope 정하면서 지역일조권사선을 적용 시 불규칙한 가로경관을 형성하는 측면이 있다. 불규칙한 건물군의 형성은 기존스카이라인과의 심한 괴리와 왜곡을 초래하게 된다. 이러한 문제점을 해결하기위해 노선상업지역의 이면지역(일반주거지역)은 기존상업지역기능을 보조. 지원할 수 있는 준주거지역으로 변경하여 지역일조권배제와 상업지역에 맞는 개발이 되어야 한다. 준주거지역으로 용도지역변경 시 일조권을 배제하는 이유는 노선상업지역의 이면부는 주거기능보다는 상업지역을 서비스하는 기능이 강화되어 있다. 이면도로 너머에 있는 주거지역은 실질적인 일조권을 적용 받도록 하고, 노선상업지역의 간선도로변은 일조권을 배제할 수 있는 준주거지역으로 변경하여 규칙적인 가로경관형성과 상업지역에 맞는 밀도개발이 가능토록 해야 한다. 또한 용도지역변경 시 상향되는 면적의 10%는 공용시설로 확보하여 밀도에 맞는 쾌적한 휴게공간을 확보토록 해야 한다.